Одна семья — один кредит. Что ждет семейную ипотеку после ужесточения правил в 2026 году

С 1 февраля 2026 года правила семейной ипотеки станут более четкими и защищенными от злоупотребления — так заявил член Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Александр Якубовский.

Основное нововведение — принцип «одна семейная ипотека на одну семью». На практике это означает два важных изменения для супругов:

1. Совместное оформление. Муж и жена смогут получить льготный кредит только как созаемщики. Ранее они могли брать по отдельной семейной ипотеке каждый, фактически удваивая доступный им льготный лимит.

2. Закрытие «донорских схем». Речь о ситуациях, когда семьи добавляли в кредит родственника или знакомого, который имел право на льготную ипотеку в отличие от них. С 2026 года жилье должно приобретаться именно той семьей, которая имеет право на льготу и планирует в нем жить.

По словам депутата, эти меры сделают систему честнее, сократят число подозрительных сделок и направят господдержку в те семьи, которые в этом действительно нуждаются.

Новые правила напрямую направлены против так называемых донорских схем. Пары, не проходящие по параметрам льготной ипотеки, привлекали в качестве созаемщика родственника или близкого друга, у которого такая льгота была. 

Этот человек формально получал долю в покупаемой квартире (обычно не менее 10%). После оформления собственности «донор» по договоренности отказывался от своей доли в пользу основных покупателей. 

В итоге семья получала жилье с государственной субсидией, минуя установленные фильтры.

Риски для участников

Главный плюс для таких заемщиков — ставка в несколько раз ниже рыночной. Однако схема имела высокие риски для всех участников:

• Для «донора»: он использовал свою возможность взять семейную ипотеку и терял право на получение собственного льготного кредита до полного погашения этого или до рождения следующего ребенка. Он также нес полную финансовую ответственность перед банком наравне с основным заемщиком. Если тот переставал платить, требования об уплате долга предъявлялись «донору».

• Для основного заемщика: существовал риск, что «донор» откажется подписывать соглашение об отказе от своей доли и часть квартиры останется за ним.

«Донорская схема» помогала семьям, которые не подходили под необходимые условия, абсолютно легально улучшить свое положение и получить собственное жилье благодаря доброму родственнику или знакомому. Тем более, по словам экспертов, такие сделки не были массовыми — их доля в спросе у крупных застройщиков не превышала 1%.

Однако позднее ими стали злоупотреблять и приобретать квартиры для дальнейшей продажи. Таким образом, сделки по «донорской схеме» стали подрывать суть программы, поэтому с 2026 года их решили полностью исключить.

Несмотря на важные изменения, базовые условия программы не ухудшатся. Как подчеркнул Александр Якубовский, меняются только «фильтры» семейной ипотеки. Что будет по-прежнему?

Ставка и условия кредита

• Процентная ставка останется льготной и составит 6% годовых для всех регионов.
• Первоначальный взнос — по-прежнему от 20% стоимости жилья. 
• Лимиты по сумме не меняются: до 6 млн рублей в большинстве регионов и до 12 млн рублей в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях.
• Срок кредитования — до 30 лет.
• Рефинансирование действующей ипотеки по-прежнему возможно, например если в семье родился еще один ребенок. Это позволит продлить срок кредита и снизить ежемесячный платеж.

Гибкость при оформлении

• Комбинирование кредитов сохраняется. Если жилье стоит дороже льготного лимита, можно оформить две части: одну по льготной ставке, а оставшуюся — по рыночной.
• Основным условием остается наличие как минимум одного ребенка младше 6 лет или ребенка-инвалида до 18 лет. В малых городах с населением до 50 тысяч человек и на некоторых территориях право на льготу имеют семьи с двумя несовершеннолетними детьми.
• Заемщиками могут быть граждане России от 21 года, официальный брак не обязателен — оформить ипотеку может и родитель-одиночка.
• Цели ипотеки остаются прежними: покупка квартиры в новостройке, строительство или покупка жилого дома на определенных условиях, а в некоторых случаях — приобретение вторичного жилья.