Жителям аварийных домов предложили давать сертификаты вместо денег. Как это должно работать

Сертификаты для владельцев аварийного жилья

Счетная палата России предложила ввести государственные жилищные сертификаты для жителей аварийных домов. С их помощью люди при расселении смогут получать из бюджета жилищную субсидию на покупку квартиры.

Зачем это нужно

Сейчас при расселении собственнику могут дать деньги — компенсацию за изымаемое жилье. Но никто не проверяет, на что тот их тратит. При этом нередко в таких ситуация активизируются мошенники и черные риелторы. В итоге россиянин может остаться и без квартиры, и без денег.

Почему это обсуждают сейчас

Счетная палата проверила, как тратили бюджетные средства на расселение в 2023–2025 годах. Выяснилось, что регионы и муниципалитеты расходуют деньги неэффективно и не используют самые экономные механизмы. Самый быстрый и дешевый способ — выплатить собственнику возмещение за изымаемую квартиру. Но таким образом расселили только 34,4% аварийного жилья.

Как обычно проходит расселение аварийного жилья

Чтобы понять, почему понадобились новые меры, нужно разобраться, как вообще должно работать расселение по закону — и что идет не так на практике.

Что такое аварийное жилье

Аварийным считается дом, в котором жить опасно: он может рухнуть в любой момент из-за крена, разрушения фундамента или износа несущих конструкций.

Однако есть случаи, когда аварийный дом может быть в отличном состоянии, но все равно непригодным для жизни. Например, если он стоит в зоне оползней, наводнений или рядом с опасным производством, и нет никаких инженерных решений, которые могли бы минимизировать ущерб.

Аварийные дома порой путают с ветхими. Но это далеко не одно и то же: ветхий дом может выглядеть старым и очень «поношенным», но его основные конструкции при этом остаются крепкими и надежными. Это жилье можно отремонтировать, а вот аварийный дом — только сносить или реконструировать.

Условия расселения аварийного жилья зависят от того, кто вы (собственник квартиры или наниматель по договору социального найма) и включен ли ваш дом в региональную программу.

Если вы собственник жилья

Если дом попал в региональную программу расселения, у вас есть два варианта:

• Взять новую квартиру. Ее площадь должна быть не меньше старой. В новом жилье должна быть чистовая отделка, сантехника, плита и все коммуникации. Квартиру могут дать на любом этаже, кроме подвала, цоколя, техэтажа или мансарды. Обычно ее предлагают в том же районе, но с вашего согласия могут переселить и в другой.

• Получить деньги. Это компенсация за изымаемую квартиру. В сумму входят рыночная цена жилья, ваша доля в земельном участке под домом и расходы на переезд. Также можно потребовать вернуть взносы на капитальный ремонт, который так и не сделали.

Особый случай, если вы купили квартиру в доме, который уже признали аварийным. Тогда вам тоже положены только деньги — и не рыночная цена, а сумма, которая указана в договоре купли-продажи. Исключение — если вы получили такую квартиру в наследство.

Если вы наниматель по договору соцнайма

Вам не дадут денег. Взамен аварийной квартиры вы получите другую — тоже по договору соцнайма. Новое жилье должно быть равнозначным по общей площади и количеству комнат и находиться в границах того же населенного пункта. Переселить вас в другой город или поселок можно только с письменного согласия всех членов семьи.

Что делать, если не согласны с условиями

Если муниципалитет предлагает определенную сумму или квартиру, а вы считаете его решение несправедливым, не подписывайте соглашение. Подпись означает, что вы согласны, и оспорить это потом будет почти невозможно.

Спор решается в суде. Туда может обратиться как собственник, так и наниматель. Суд назначит независимую экспертизу, которая определит реальную цену жилья. Расходы на экспертизу в итоге заплатит проигравшая сторона.

Основные проблемы при расселении аварийных домов

Непризнание дома аварийным

По закону дом должны признать аварийным, если для этого есть конкретные основания, но на деле межведомственная комиссия при администрации часто тянет с решением или отказывает.

Один пример из многих: в Томске жильцы дома на Комсомольском проспекте несколько лет добивались признания их дома аварийным. Комиссия отказывала из‑за «недостаточного процента износа». В итоге аварийным его признать пришлось, но только в 2021 году — после того как в одной из квартир рухнул потолок.

Если комиссия не признает дом аварийным, жильцы могут заказать независимую экспертизу за 20 000 — 40 000 рублей и снова подать заявление. При повторном отказе нужно уже обращаться в суд.

Огромные сроки ожидания

Даже после признания дома аварийным до переселения могут пройти годы и даже десятилетия.

Например, волгоградская пенсионерка Вера Прокофьева живет в аварийном доме с 2007 года. Подвал заливает кипятком, пар поднимается до пятого этажа, трубы разваливаются, а плесень ползет по стенам.

Почему так долго?

Главная причина — нехватка денег в бюджетах регионов и муниципалитетов.

Занижение компенсаций и споры об оценке

Когда дом расселяют, собственникам предлагают выкупную цену. Муниципалитет заказывает оценку по госзакупке, и очень часто эта сумма оказывается заниженной. Жильцы заказывают свою встречную оценку, и та уже может быть сильно завышенной. В итоге стороны идут в суд.

В одном из случаев в Томске за квартиру площадью 16 кв. м сначала давали 750 000 рублей, но после суда сумму удалось поднять до 1,3 млн. Те жильцы, которые не стали судиться, получили первоначальную сумму.

Причина такого разброса нередко кроется в оценке. Рыночная цена жилья в аварийном доме изначально бросовая, но некоторые владельцы выставляют квартиры по завышенной стоимости. Специалисты оценки ориентируются в том числе и по этим объявлениям..

В компенсацию часто забывают включить две важные вещи:

• Долю в земельном участке под домом. Если участок не сформирован и не поставлен на кадастр, земля формально остается в муниципальной собственности. Тогда вам компенсируют не право собственности, а только право аренды. В одном из дел из‑за этого выплата снизилась на 11% — почти на 189 000 рублей.

• Взносы на капитальный ремонт. Если жилец платил за капремонт, но его так и не сделали — эти деньги ему должны вернуть. Раньше компенсацию давали только тем, кто приватизировал квартиру. С конца 2020 года суды изменили практику, теперь ее выплачивают всем собственникам.

По словам юриста по вопросам ЖКХ Ирины Урандовских, оспорить размер компенсации можно, только если произошла какая-то ошибка. Если расчеты произведены по регламенту — то изменить сумму компенсации (и сертификата) никак не получится.

Нехватка долевого финансирования со стороны регионов

Федеральный бюджет выделяет деньги на расселение, но регионы должны добавлять и свою долю. Счетная палата проверила, как тратились средства в 2023–2025 годах, и обнаружила — некоторые регионы максимально избегают этой обязанности.

В Забайкальском крае доля регионального софинансирования составила всего 5% от нужного объема, в Якутии — 7,1%, в Ямало-Ненецком автономном округе — 7,7%.

При этом никакой ответственности за такие нарушения нет.

Проблема с маневренным фондом

Когда дом вот-вот рухнет, а денег на расселение нет, людей могут временно переселить в так называемый маневренный фонд. Однако зачастую состояние таких общежитий приближается к аварийному.

Даже после переселения жильцов в маневренный фонд администрация все еще должна предоставить им полноценное жилье или выплатить компенсацию. Жильцы не снимаются с учета нуждающихся.

Неравноценность жилья и количества комнат

Нанимателям по соцнайму по закону положена квартира такой же площади и с таким же количеством комнат, но на практике это не всегда так работает. В некоторых случаях жильцам приходится обращаться в суд или в Общероссийский народный фронт.

Для собственников закон не гарантирует равное количество комнат — только равноценность по площади и стоимости.

Юридические лазейки и недобросовестные практики

• Обман жильцов. В некоторых городах местные власти годами говорили собственникам аварийных домов, что им положены только деньги, а не новое жилье. Люди не знали своих прав и соглашались на заниженные выплаты. Только позднее некоторые вернули себе право выбора через суды.

• Покупка аварийного жилья ради компенсации. Продуманные россияне специально со скидкой покупают квартиры в домах, которые уже признали аварийными, а потом требуют компенсацию на уровне рынка. Минстрой предлагает ограничить такую практику: выкупная цена не должна быть выше суммы, указанной в договоре купли-продажи. 

Есть и фиктивные сделки, когда ради крупной выплаты право собственности переходит только на бумаге, а в реальности новый владелец не въезжает в жилье. Суды признают такие сделки мнимыми.

• Неисполнение судебных решений. Даже если жилец выиграет суд, это не гарантирует его переселение. В таком случае должны вмешиваться федеральные структуры, но пока механизм наказания почти не работает.

Сбор платежей за капремонт с аварийных домов

По Жилищному кодексу, собственники квартир в домах, которые признаны аварийными и подлежат сносу, не платят взносы на капитальный ремонт. Однако на практике управляющие компании и администрации нередко продолжают выставлять счета.

Например, в одном из аварийных домов Якутии пол вместе с батареями провалился в подвал и в подъезде пропало электричество. Однако это не помешало УК начислять им платежи и за отопление, и за капремонт.

Как добиться расселения аварийного дома

Шаг 1. Соберите доказательства

Прежде чем идти в администрацию, зафиксируйте все проблемы. Сфотографируйте трещины на стенах, обрушившуюся штукатурку, плесень, протечки, крен, разрушение фундамента, выпадающие кирпичи и многое другое. Снимите видео. Сохраните протоколы осмотра жилья от управляющей компании, если они есть.

Шаг 2. Закажите независимую экспертизу

Если дом явно аварийный, а комиссия молчит или отказывается это признавать, можно нанять независимых экспертов. Они проведут техническое обследование: проверят состояние фундамента, стен и перекрытий. Экспертиза длится от 10 до 30 дней и стоит в среднем 50 000 рублей.

Шаг 3. Напишите заявление в межведомственную комиссию

Заявление пишется в произвольной форме на имя главы муниципалитета или мэра. Приложите к нему:

• копию паспорта;
• выписку из ЕГРН на квартиру (или договор соцнайма);
• заключение независимой экспертизы;
• фото и видео дефектов;
• акты осмотра от управляющей компании (при наличии).

Подать заявление можно через МФЦ, портал «Госуслуги» или отправить заказным письмом с уведомлением. Лучше сделать копию с отметкой о принятии.

Шаг 4. Дождитесь решения комиссии

У администрации есть 30 дней с момента регистрации заявления, чтобы создать межведомственную комиссию. В нее входят сотрудники жилищной инспекции, МЧС, Роспотребнадзора, прокуратуры, а также архитекторы. Рассмотрение может занять еще около двух месяцев.

Комиссия изучит ваши документы, выедет на место, осмотрит дом и составит акт. По итогам вынесет решение — признать дом аварийным или нет.

Шаг 5. Обращайтесь в суд или прокуратуру

При отказе администрации можно:

• Подать иск в суд. Приложите к иску уведомление об отказе и ссылайтесь на часть 4 статьи 15 Жилищного кодекса — именно она определяет основания, по которым жилье могут признать непригодным. Суд может обязать администрацию провести повторное обследование и признать дом аварийным.

• написать жалобу в прокуратуру. Прокуроры проверят, не было ли нарушений при обследовании дома, и могут выдать предписание. Ведомство даже может через суд сократить срок ожидания нового жилья. 

Шаг 6. Узнайте, входит ли дом в программу расселения

Даже после признания дома аварийным его могут годами не расселять, если он не попал в региональную или федеральную программу. Проверьте статус дома:

• На сайте Фонда развития территорий (ФРТ) в разделе «Федеральный реестр аварийных домов». Выберите свой регион, город, округ — и увидите, есть ли дом в программе.
• Закажите выписку из ЕГРН на свою квартиру. Если дом признан аварийным, это будет там отражено.
• Позвоните или сходите в городскую администрацию. Держите с ней контакт — расселение зависит от наличия свободных квартир в муниципальном фонде.

Шаг 7. Добивайтесь включения дома в программу расселения

Жилье, признанное аварийным после 1 января 2022 года, в федеральную программу автоматически не попадает. Его судьба зависит от решения региональных властей и наличия денег в регионе. Чтобы привлечь внимание к разваливающемуся дому, жильцам стоит:

• обращаться к депутатам местного и областного уровня;
• писать в администрацию региона;
• отправлять жалобы в администрацию президента через онлайн-приемную.

Чем больше обращений, тем выше шанс, что ваш дом включат в региональную программу.

Шаг 8. Не подписывайте соглашение, если не согласны

Когда дом наконец включают в программу, с вами заключают соглашение об изъятии жилья. Внимание: прежде чем подписать, покажите документ юристу — вам могут предложить заниженную компенсацию или квартиру с меньшим количеством комнат.

Шаг 9. Если не договорились — идите в суд

В большинстве случаев суд встает на сторону жильцов и увеличивает выкупную стоимость жилья, заставляет администрацию вернуть взносы на капитальный ремонт, предоставить жилье с нужным количеством комнат и так далее.  Если решение суда не исполняется, начните с жалобы в прокуратуру с просьбой провести проверку. Прокуратура должна предоставить письменный ответ, указать результаты проведенной проверки и принятые меры.