19 ноября 2025, 15:34

Без денег и без квартиры. Как не купить жилье у «жертвы мошенников»

Алгоритм и шаги, которые помогут хоть как-то себя обезопасить

«Никуда я не съеду, меня обманули мошенники, суд разберется». Примерно такие фразы все чаще слышат покупатели жилья на вторичке. Уже после сделки продавцы — как правило, пожилые — отказываются покидать квартиру и возвращать деньги. А суды встают на их сторону. Вместе с юристами разбирались, можно ли обезопасить себя от подобных историй.

«Эффект Долиной»: почему суды встают на сторону продавцов квартир

Судебную практику в этом вопросе круто развернула история певицы Ларисы Долиной. Когда артистке вернули квартиру, которую у нее выманили аферисты, многие радовались. Но для рынка недвижимости это стало тревожным прецедентом.

Что случилось с Долиной

С апреля по июль 2024 года телефонные мошенники обрабатывали певицу. Они убедили ее продать элитную квартиру в центре Москвы и перевести им деньги. В итоге артистка потеряла и жилье рыночной стоимостью 138 млн рублей, и 175 млн рублей сбережений.

Хамовнический суд Москвы встал на сторону Долиной. Он признал сделку недействительной, потому что певица действовала не по своей воле, а под влиянием обмана. Квартиру ей вернули. Покупательница — по иронии профессиональный риелтор — безуспешно пытается оспорить это решение.

После «кейса Долиной» подход судей изменился. Раньше главным в спорах были документы. Теперь ключевым фактором стало внутреннее состояние продавца, а формальности отошли на второй план.

Почему суды встают на сторону продавцов

Статья 177 ГК РФ позволяет признать сделку недействительной, если человек в момент ее совершения не мог понимать значение своих действий. Именно на нее ссылаются продавцы.

Чтобы доказать свое состояние, продавец проходит судебно-психиатрическую экспертизу. Эксперты задним числом оценивают, был ли человек в адеквате в момент подписания договора.

Часто заключение строится на простом выводе: раз человек поддался на уловки мошенников, значит, его психика в тот момент была ослаблена стрессом и он не мог трезво оценивать ситуацию.

Справка о дееспособности тут не помогает — она лишь говорит, что у человека нет хронических заболеваний, а не что он не находился во временном «помутнении».

Судебная система считает, что защита прав уязвимого собственника важнее, чем защита добросовестного покупателя. Суды исходят из «презумпции осведомленности»: считается, что покупатель должен сам проявить максимальную бдительность.

Парадокс в том, что такая судебная логика, по мнению юристов, противоречит более ранним разъяснениям Верховного суда.

Сделка может быть признана недействительной, лишь когда покупатель знает или должен был знать об оказываемом влиянии на продавца. Если это не доказано, то сделку не должны аннулировать. И доказывать такую осведомленность в судебном процессе должен продавец.

Борис Садиков

адвокат юридической группы «Яковлев и партнеры»

По данным СМИ, более 3 тысяч российских семей остались без жилья из-за подобных историй. С учетом того, что покупка квартиры — процесс небыстрый, есть вероятность, что цифра не окончательная.

На 15–20% за год выросло число споров в суде, когда после покупки квартиры продавец требует ее обратно, по данным Российской гильдии риелторов.

В итоге суды возвращают квартиры, а покупатели остаются ни с чем. Ситуация для них выглядит абсурдной, особенно если жилье они брали в ипотеку — по сути, им придется много лет платить кредит за воздух.

3 реальные истории, как покупатели потеряли недвижимость

Мама едет в Австралию

Семья в Петербурге взяла ипотеку на 30 лет и купила квартиру у пенсионерки. Женщина предоставила справку из ПНД, пользовалась услугами риелтора, показывала семейные фото и рассказывала, что продает жилье, чтобы переехать к сыну в Австралию. Получив 8,5 млн рублей, она отказалась съезжать и заявила, что ее обманули мошенники. Семья осталась с кредитом на 30 лет за квартиру, в которую не может въехать.

Дача на месяц

Семья из Новосибирска купила у пенсионерки дачу за миллион рублей. А через месяц она подала в суд, заявив об обмане. Самое интересное, что покупатели видели переписку, где женщина говорила, что вернется «на свою дачу» через месяц. Она даже не вывезла оттуда свои вещи. Это не помешало судебной экспертизе признать ее «введенной в заблуждение» и вернуть ей имущество.

Расчет только наличными

Семья военнослужащего купила квартиру в Монине за 10,5 млн рублей. Продавец-пенсионер специально настоял на расчете наличными, объяснив это нежеланием «светить» деньги на счетах. Как только сделка была закрыта, он подал в суд. Его аргумент: он стал жертвой мошенников и передал им все полученные наличные. Через год суд вернул ему квартиру, а семья осталась без жилья и денег.

Как себя обезопасить: инструкция для покупателя

Стопроцентной гарантии, что продавец не попытается отменить сделку, сейчас не даст никто. Опрошенные нами юристы говорят: можно лишь снизить риски. Вот как это сделать.

В первую очередь стоит обращать внимание на подозрительные моменты, которые могут выдать мошенническую схему. Насторожиться стоит, если квартира продается заметно дешевле рынка без внятных причин. А также если продавец:

настаивает на быстрой сделке, давит, не дает времени на проверки;
просит рассчитаться исключительно из рук в руки, а не через банк;
нервничает, постоянно с кем-то созванивается;
путается в причинах продажи;
избегает контактов с родственниками и настаивает на полной секретности.

«Мошенники любят схемы с инструкциями "никому не говорите о продаже"», — объясняет сооснователь адвокатского бюро «След» Александра Харина. Она советует настаивать на том, чтобы привлечь к сделке взрослых детей или супруга продавца. Они подтвердят, что собственник действует осознанно.

Не стоит полностью полагаться на риелтора — ключевые моменты лучше проверить лично. Запросите справки из психоневрологического (ПНД) и наркологического (НД) диспансеров. Они покажут, что продавец не состоит на учете.

Покупателю важно сохранять переписку с продавцом. Она поможет суду установить истинную волю сторон. Также советую удостоверять сделки купли-продажи у нотариуса, поскольку он подтверждает своей подписью волеизъявление стороны. Конечно, все это не исключает риск полностью, но, по крайней мере, снижает его.

Игорь Носков

к. ю. н., управляющий партнер юридической фирмы «Башилов, Носков и партнеры»

Деньги — только через банк. Это главное правило безопасности. Используйте аккредитив или депозит нотариуса. Банк передаст деньги продавцу только после того, как Росреестр зарегистрирует переход права собственности. Расчет наличными — огромный риск. В суде будет сложно доказать, что вы вообще передавали деньги.

Дополнительные меры защиты:

Снимайте сделку на видео. С согласия продавца запишите подписание договора. На камеру задайте простые вопросы: «Понимаете ли вы, что продаете квартиру?», «Действуете ли вы добровольно?», «Не будете ли переводить деньги на "безопасные счета"?».
Добавьте в договор защитные пункты. Пропишите, что продавец действует по своей воле и не находится под давлением. Александра Харина советует включить пункт, по которому третье лицо со стороны продавца (например, сын или дочь) лично поручается вернуть деньги, если сделку отменят.
Оформите титульное страхование. Это полис, который защищает от потери права собственности. Если суд отменит сделку, страховая компания должна будет вернуть стоимость квартиры (если страховка оформлена на полную цену). Страховщики утверждают, что спрос на такие полисы растет. Но будьте готовы к тому, что нужно отдать несколько десятков тысяч рублей. И не исключено, что страховые компании на общей волне поднимут цены.

План Б: если квартиру все-таки отсудили

Если худшее все же произошло и суд встал на сторону продавца, есть последняя возможность вернуть хотя бы часть денег.

Александра Харина говорит что, если в течение 6 месяцев после решения суда покупателю не удалось взыскать средства с продавца, он может подать иск и получить от государства денежную компенсацию в размере кадастровой стоимости квартиры.

Такой механизм обычно покрывает не всю сумму, но тем не менее позволяет вернуть хотя бы часть утраченных средств. Но, как показывает практика, это небыстрый процесс, который может растянуться на годы.

Проблему заметили: как власти собираются защитить покупателей

Масштаб проблемы дошел до самого верха. Депутаты и сенаторы начали предлагать конкретные меры, чтобы остановить волну мошенничества и защитить добросовестных покупателей.

Сенатор Айрат Гибатдинов сказал, что нужно ввести обязательное подтверждение дееспособности для продавцов квартир старше 60 лет и всех людей, которые продают единственное жилье.

Но эта мера может не принести эффекта.

Во-первых, справка из ПНД всего лишь подтверждает то, что человек не состоит на учете в психдиспансере. А во-вторых, не факт, что это поможет: на удочку мошенников попадаются и вменяемые, адекватные люди.

Лидер партии «Справедливая Россия» Сергей Миронов хочет сделать так, чтобы расчеты по сделкам при продаже единственного жилья обязательно проходили через эскроу-счета в уполномоченных банках.

Что за эскроу-счет?

Это специальный счет в банке, который работает как сейф.

Покупатель кладет на него деньги за квартиру.
Банк «замораживает» их до окончания сделки.
Продавец получает доступ к деньгам только после того, как Росреестр официально зарегистрирует переход права собственности на покупателя.

Такая схема уже работает на рынке новостроек и защищает дольщиков.

Согласно инициативе, деньги покупателя должны перечисляться продавцу только после государственной регистрации перехода права собственности и по истечении 48 часов с момента внесения записи в ЕГРН.

В течение этого времени банк, Росреестр и правоохранительные органы смогут проверить подозрительные операции, а продавец — заявить о возможном принуждении к сделке. Если сигналов о мошенничестве не поступит, средства автоматически разблокируются.

Пока это все — инициативы на стадии обсуждения. Но сам факт, что о проблеме заговорили на уровне Госдумы и Совета Федерации, дает надежду.

Есть хорошие новости из судов: недавно Верховный суд Якутии отказал пенсионерке в возврате квартиры, которую та продала мошенникам. Суд решил, что права добросовестного покупателя тоже нужно защищать. Конечно, один случай — не система. Но он показывает, что судебная практика может развернуться в обратную сторону.

Очевидно, что рынку нужен единый государственный механизм, который будет в равной степени защищать и продавцов от аферистов, и покупателей от «стариков-разбойников». И, похоже, работа над ним уже началась. А пока она идет, стоит быть особенно бдительным.

Тем более что это не единственная опасность при покупке жилья на вторичном рынке. Об остальных рассказали в отдельной статье.

Источники