Дефицит и отложенный спрос. Что будет с ценами на новостройки в 2026 году

Прогноз цен на новостройки в 2026 году

Опрошенные эксперты в один голос твердят: снижения цен ждать не стоит. Судя по их ответам, напротив, они ждут разгона ценников.

• Плюс 12–15% за год прогнозирует генеральный директор инвестиционной компании на рынке недвижимости «ФЛИП» Евгений Шавнев.
• Плюс 15–17% на первичном рынке ожидает основатель компании SIS Development Ярослав Гутнов.

Дорожать квартиры будут неравномерно: начало года может быть спокойным. Директор по аналитике девелоперской фирмы Forma Ольга Павлик полагает, что в 1-м квартале 2026 года спрос будет умеренным — скажется сезонность. А начиная со 2-го квартала спрос начнет расти, а вслед за ним вверх поползут и цены.

В дорогом сегменте (премиум-класс) каких-то пауз и вовсе не ждут. Член совета директоров «Плато Девелопмент» Станислав Коновалов уверен: здесь будет стабильный и системный рост.

Почему квартиры продолжат дорожать: 4 главные причины

1. Дешевеющая ипотека разгонит спрос

Главная надежда покупателей — снижение ключевой ставки Центробанком — обернется ростом цен. Как объясняет Ольга Павлик, сработают два фактора:

• Ипотека станет доступнее. Люди, которые откладывали покупку, вернутся на рынок.
• Вклады станут менее выгодными. Как только ставки по депозитам поползут вниз, люди начнут забирать оттуда деньги и перекладывать их в бетон, чтобы спасти накопления от инфляции.

2. Строить становится дороже

Даже если застройщик не хочет повышать цены, ему приходится это делать. Инфляция бьет по всем этапам стройки, от материалов до логистики.

Кроме того, девелоперы строят на заемные деньги, а финансирование остается дорогим. Эти расходы строители закладывают в цену метра, добавляет директор агентства недвижимости «Любимое» София Любимова.

3. Дефицит новостроек, особенно бюджетных

Новых домов в последние годы начинали строить меньше, а дешевые квартиры быстро раскупают. Евгений Шавнев и София Любимова указывают, что в итоге на рынке остаются в основном варианты класса «Комфорт+» и выше, которые стоят дороже.

4. Рост налогов

С 2026 года нас ждет повышение НДС (налога на добавленную стоимость) до 22%. Эксперты предупреждают: этот налог платят и застройщики, и поставщики, и подрядчики. В конечном счете все эти дополнительные расходы лягут на ваши плечи — их просто включат в финишный чек.

А могут ли цены упасть?

Сейчас в экономике нет предпосылок для коррекции цен вниз: нет ни затоваривания (избытка квартир), ни проблем с доступностью кредитов для стройки. Поэтому пойти вниз цены могут разве что при каком-то форс-мажоре в социально-политической обстановке, отметили собеседники.

Например, если застройщик предлагает откровенно неудачный продукт — со странными планировками или плохой архитектурой, — ему придется снижать цену, считает Станислав Коновалов. Потому что время, когда люди разметали все подряд, прошло.

Иногда застройщику нужно срочно пополнить эскроу-счета (счета в банке, где лежат деньги дольщиков). Это позволяет ему получить более выгодную ставку по кредиту на строительство. В такой ситуации девелопер может пожертвовать частью прибыли и дать скидку на некоторые квартиры, чтобы сэкономить на процентах банку.

Но в целом, даже если спрос падает, застройщики редко переписывают прайс-листы в меньшую сторону. Ольга Павлик объясняет: девелоперы предпочитают использовать «маскировку». Цену за квадрат не снижают, но вводят временные акции, дисконты или программы рассрочки. 

Такие точечные скидки можно будет ловить и в 2026 году.