Новости партнеров

Жилье подешевело

Цены на московскую недвижимость упали. Но как низко и на какой срок?

В списке "тем, которые касаются всех", цены на недвижимость занимают едва ли не первое место. Причем касается эта тема различных участников рынка по-разному. Застройщики и риэлторы заинтересованы в том, чтобы ценовое безумие, длящееся на рынке недвижимости уже несколько лет и успевшее превратить Москву в один из самых дорогих городов мира, продолжалось как можно дольше. Сотрудники муниципалитетов по должности обязаны хотеть снижения цен, а по природе своей (природа эта определяется долей в строительном бизнесе, которой владеют работники почти любой мэрии) стремятся к обратному.

Государственные чиновники боятся того, что дальнейший рост цен может вызвать недовольство населения, и вынуждены прислушиваться к мнению президента Путина, который давно объявил создание рынка доступного жилья одним из приоритетов государственной политики. Само же население делится на две группы - на тех, у кого уже есть недвижимость, и на тех, у кого ее пока нет. И интересы у этих двух групп, понятное дело, противоположные.

Зато волнует всех этих людей одно и то же: как долго Россия сможет наслаждаться заоблачными ценами на жилье? Начиная с конца 1999 года цены на недвижимость в нашей стране не падали ни разу. К середине того же года послекризисный спад на рынке установил московские цены на уровне 670 долларов за квадратный метр. По оценкам экспертов, общий объем падения цен после дефолта достиг 30-40 процентов. Но уже к концу 1999 года квадратный метр московского жилья в среднем стоил 700 долларов. А с января 2001 года рост цен на недвижимость стал одной из самых популярных тем московских разговоров. Судите сами: уже в середине 2002 года цена предложения превысила 1000 долларов за квадратный метр.

Но самое интересное началось в 2003 году. Этот год останется в истории как время роста цен на нефть и падения курса доллара. И если первое увеличило количество денежной массы на российском рынке, то второе лишило россиян привычного способа эти деньги хранить - покупка долларов перестала считаться выгодным вложением. В результате деньги хлынули на рынок недвижимости. Все, кто мог себе позволить купить хотя бы комнату в коммуналке, приобретали жилье. В какой-то степени рынок недвижимости занял в России место, которое в других странах занимает фондовый рынок. Так как вкладывать деньги в акции в России не принято, роль таковых стали играть квадратные метры.

В результате в 2003 году общий рост цен на недвижимость достиг 40 процентов. На 1 июля 2004 года средняя цена квадратного метра в Москве достигла 1950 долларов. Следует понимать, что рынок недвижимости стал "полем для выпаса" не только рядовых граждан, сумевших отложить несколько десятков тысяч долларов, но и для более крупных игроков - банков, инвестиционных групп, нефтяных компаний. Учитывая, что спрос на жилье и офисы в Москве да и в регионах демонстрировал стабильный рост, а застройка оставалась весьма скудной (не в последнюю очередь благодаря направленной на это политике муниципальных властей), инвесторы ожидали огромных прибылей от своей недвижимости.

К концу зимы текущего года можно было с уверенностью сказать, что ситуация на рынке недвижимости напоминает бум. Это вполне закономерно вызвало разговоры о "перегревании" рынка и возникшем на нем "инвестиционном пузыре". Речь шла о том, что цены на жилье в течение достаточно долгого периода времени определялись не платежеспособным спросом конечного потребителя (то есть, граждан, покупавших квартиры, чтобы поселиться в них со своими семьями), а спросом инвесторов, воспринимавших недвижимость как объект последующей продажи. Именно эти инвесторы и взвинчивали цены. Уже весной аналитики предупреждали, что когда придет время построенную недвижимость продавать, реальная цена, которую будет в состоянии заплатить покупатель, может оказаться гораздо ниже ожидаемой.

Такой поворот событий мог, как говорилось, привести к тому, что множество собственников жилья захотели бы избавиться от него, опасаясь дальнейшего падения цен. А повышение предложения привело бы к падению рынка по принципу карточного домика. Особо рискованной такая перспектива казалась потому, что застройщики (и это было всем известно) брали у банков кредиты под строящиеся дома, но на самом деле использовали их для "латания бюджетных дыр" в старых проектах. Пока квартиры продавались хорошо и выручка направлялась на новое строительство, никакой проблемы в этом не было. Но любое падение цен могло нарушить шаткое равновесие.

В то же время разговоры о грядущем кризисе на рынке недвижимости велись не очень серьезно и вполголоса. Потому что кризис этот не мог быть запущен без толчка снаружи, который заставил бы инвесторов продавать жилье. Толчка такого не было, и в мае рост цен достиг пяти процентов за месяц.

А потом наступил банковский кризис. Во-первых, он привел к тому, что банки, заботясь о своей ликвидности, стали гораздо менее охотно выдавать ипотечные кредиты. От этого количество граждан, способных купить себе квартиру, снизилось. Во-вторых, многие банки сами являются собственниками недвижимости, и некоторые из них приняли решение о ее продаже, так как в кризисные недели остро нуждались в наличных деньгах. Кроме этого, банки частично прекратили кредитование застройщиков. В результате последние столкнулись с необходимостью возвращать старые кредиты и стали снижать цены на уже готовое жилье с тем, чтобы поскорее получить деньги и отдать их банкам.

На снижение цен оказали влияние и поступавшие от властей заверения в том, что в ближайшее время условия получения ипотечных кредитов станут гораздо более выгодными. Многие граждане решили подождать с покупкой квартиры до того момента, когда Путин все-таки "сформирует доступный рынок жилья". Наконец, все это происходило на фоне летнего затишья, когда рост цен на жилье в Москве всегда приостанавливается.

В результате, цены на московскую недвижимость снизились. Этого не отрицает никто - ни чиновники, ни риэлторы. Разница заключается только в количественных оценках. В понедельник в Москве прошла пресс-конференция замруководителя Федерального агентства по строительству и председателя совета Национальной ассоциации участников ипотечного рынка Владимира Пономарева. И этот человек сообщил присутствовавшим сенсационную новость: по его данным, с начала лета падение цен на рынке московского жилья достигло 10-15 процентов.

Чтобы понять, насколько поразительной является эта цифра, нужно знать, что даже после кризиса 1998 года цены на недвижимость падали не одномоментно. Указанное выше сорокапроцентное снижение цен стало результатом плавного их изменения в течение многих месяцев. Поэтому 10-15 процентов за два месяца - цифра для России рекордная.

Если Пономареву как государственному чиновнику выгодно сообщать гражданам о падении цен на недвижимость, то представители риэлторских компаний просто обязаны создавать впечатление, будто никакого серьезного падения нет и не будет. Поэтому они все как один говорили корреспондентам газеты "Ведомости", что цены упали вовсе не так уж и сильно, что в июле они даже начали немного расти (по их данным, рост цен в уходящем месяце составил 0,3 процента), и что летом мы наблюдали не начинающийся кризис рынка недвижимости, а всего лишь стабилизацию, которой придет конец уже в сентябре. Аналитик из столичного агентства "Миэль", например, сообщил "Ведомостям", что в 2004 году рост цен достигнет 40-45 процентов, и что цены перешагнут отметку 2000 долларов за квадратный метр.

Короче говоря, получить объективную оценку перспектив рынка недвижимости почти невозможно. На самом деле, они зависят от общих перспектив российской экономики. Если продолжающийся банковский кризис станет системным, то это, ясное дело, приведет к краху финансовой системы, снизит уровень платежеспособного спроса и, соответственно, цены на недвижимость.

При этом не стоит забывать о том, что, как и в случае с банковским рынком, кризис может начаться просто в результате паники среди игроков. Однако если банковский кризис все же окажется локальным, это может быть даже на руку риэлторам. Забрав деньги из банков и продолжая получать высокие доходы, граждане не будут знать, где хранить свои сбережения. И покупка недвижимости останется чуть ли не единственным доступным россиянам способом инвестирования.

Все эти рассуждения будут актуальными лишь до момента, когда российская экономика сойдет с золотого сырьевого пути, по которому идет сейчас. Когда же цены на нефть упадут, квартиры, вполне вероятно, будут продаваться за копейки.

Но тогда это уже вряд ли кого-то порадует.

Елена Любарская

Другие материалы
Бывший СССР00:01Сегодня

Пограничные отношения

Литва собиралась дружить с Белоруссией. Но пустила к ее границе американские танки