На воду люди «ушли» во многом из-за нехватки места на земле. Сейчас жилье в Европе «плавает» скорее как дань традиции, а еще как способ сэкономить. Например, во Франции плавучее жилье не облагается налогом на недвижимость.
В итоге, в европейских столицах нормальным явлением стали как гостиницы на воде, так и «обычное» плавучее жилье. Такой тип строений изначально был включен в парадигму развития городского пространства, чему поспособствовали и европейский мягкий (относительно России) климат, и значительная плотность населения и застройки, например, в Амстердаме и Париже.
А как у нас?
«В России, чаще всего, постройки на дебаркадерах используются в качестве отелей или ресторанов. Причин несколько. Во-первых, зарегистрироваться в таком жилье нельзя, во-вторых, содержание жилого дома на воде обходится заметно дороже, чем коммерческого объекта», — говорит начальник отдела маркетинга ЗАО «БФА-Девелопмент» Яна Булмистре.
А еще в Европе набережные устроены по-другому, подчеркивает Михаил Виленский, эксперт RuslandSP, — они ниже петербургских и московских, имеют в два раза больше спусков. Да и культура набережных и жизни на этих дебаркадерах иная. «Есть города, на которые надо смотреть с воды. В этом случае и общественное благо не вступает в противоречие с экономикой проекта», — рассуждает эксперт.
Берлин, Тиргартен
Фото: Schlemmer / ullstein bild / Getty Images
В начале 2000-х в Петербурге и Москве появилось несколько проектов, предполагающих освоение акваторий городских водоемов за счет развития коммерческой и жилой недвижимости на дебаркадерах. Однако ни один из этих проектов так реализован и не был.
В Санкт-Петербурге еще в самом начале 2000-х предлагался целый ряд «плавучих» проектов, в том числе с участием иностранных инвестиционных компаний. Рассматривалось предложение по размещению сети плавучих отелей по берегам Невы, Средней и Малой Невки. В качестве пилотного тогда выступал проект в районе Дворцовой набережной. Были и другие предложения, но все они не были приняты как разрушающие образ сложившейся части города и общественного статуса набережных. Отдельные дебаркадеры, имитированные под старинные корабли, остались отголоском того времени. В очередной раз идея освоения набережных появилась в 2006-2008 годы. Но кризис остановил эти проекты. Больше серьезно в Петербурге этот вопрос никто не поднимал.
Как считают опрошенные «Домом» эксперты, причин неразвитости плавучего формата недвижимости в России несколько.
Во-первых, техническая составляющая. Нет готовых точек подключения ко всем необходимым сетям, нет соответствующей городской инфраструктуры. К тому же, плавучий объект недвижимости нельзя вдруг взять и пришвартовать в неподготовленном месте, набережные для этого не предназначены. «Влияют и отсутствие должного количества спусков, и высота подъема воды. Не стоит забывать еще и о том, что в отличие от крайне редко и ненадолго замерзающей Сены, и Москва-река, и Нева покрываются льдом с завидной регулярностью. А есть ведь еще факторы загрузки и обслуживания, подъезда к этим объектам», — отмечает Виленский.
Во-вторых, составляющая законодательная. «В крупных городах, таких как Москва и Санкт-Петербург, реализация подобных проектов осложнена законодательством и согласовательными процедурами. Для постановки плавучего дома в акватории столиц по всем правилам необходимо не менее 25 согласований в различных инстанциях», — отмечает Дмитрий Крутов, директор по развитию ГК «Доверие».
Водные объекты в РФ принадлежат Российской Федерации, купить право бессрочного пользования причальной стенкой, пирсом или просто частью набережной или берега нельзя. «Такое обременение напрямую отталкивает любого приобретателя жилья. Поэтому с жильем все упирается в риски — невозможно прогнозировать арендную ставку, коммунальные платежи и главное — неизвестно, будет ли в следующем году твой дом стоять на том же месте или даже на той же реке. Все эти вопросы решаются ежегодно ответственными за аренду таких территорий органами разного уровня, чаще всего это региональные органы, которые получают полномочия по конкретным водным объектам», — рассказывает Михаил Виленский.
Ко всему прочему, в России проживание на дебаркадере предполагает ряд сложностей с правовой точки зрения. Этот тип жилья собственно домом, то есть недвижимым имуществом, юридически не признается. Что не снимает с владельца обязанности регистрировать объект. Обычно дебаркадеры, даже жилые, ставятся на учет как несамоходное маломерное плавсредство в Государственной инспекции по маломерным судам (ГИМС). Также на плавучий дом необходимо получить судовой билет, а потом — регулярно проходить техосмотр. «Фактически с точки зрения российского законодательства проживание на дебаркадере сродни проживанию в автомобиле», — проводит аналогию Крутов.
Есть и свои специфические плюсы для владельцев плавучего жилья, добавляет немного оптимизма Ирина Орешкина, юрист КА «Юков и партнеры»: «При проживании в многоквартирном доме мы испытываем массу неудобств: приходится оплачивать услуги управляющих компаний, порой терпеть соседей с их, скажем так, несовпадающим с вашим отношением к местам общего пользования. При жизни на воде вы сами следите за содержанием своего жилья, тратите средства только на необходимые ремонтные и реставрационные работы и будете избавлены от навязанных взносов в "непонятные" жилищные фонды». При этом, отмечает эксперт, после прохождения всех бюрократических кругов по надлежащему оформлению объекта его владелец сможет распоряжаться своим плавучим имуществом, как и обычной квартирой — дарить, обменивать (если найдутся желающие), передавать по наследству, сдавать в аренду и т.п.
Что касается цен на плавучее жилье, многое зависит от площади, общего состояния жилья и года постройки. Рынок предложений разнится как в географическом, так и в ценовом плане. И все же кое-что роднит между собой разные плавучие квартиры и дома России — они недешевы. «Предложения о продаже дебаркадера можно найти в Москве, Санкт-Петербурге, Саратове, Волгограде, Нижнем Новгороде и ряде других городов. Цена на подобного рода недвижимость начинается от трех миллионов рублей, если речь идет о дебаркадере с уже готовой постройкой», — говорит Яна Булмистре.
По мнению Дмитрия Крутова, три миллиона рублей — нижняя планка цены: «Цена российских судов "жилого" типа, построенных в семидесятых годах, в среднем варьируется от 3 до 10 миллионов рублей, более "юные" либо иностранные модели обходятся значительно дороже. К расходам необходимо прибавить еще и стоимость ремонта, подключения к городским коммуникациям, аренду причала и проч.. В сумме цена плавучего дома "под ключ" оказывается более чем внушительной. Фактически, это стоимость элитного предложения, однако по содержанию объекты редко дотягивает до высоких критериев премиального рынка».
Так что третий фактор, мешающий повсеместному распространению плавучего жилья — это бюджет покупки. В сочетании с двумя другими ограничениями — техническим и законодательным, — и приправленный к тому же нашим климатом, этот фактор делает недвижимость на воде форматом для самых отъявленных романтиков. При этом — весьма обеспеченных романтиков.