Позитивные сдвиги в экономике России, замеченные многими экспертами, пока никак не сказались на самом горячем в стране рынке съемного жилья — московском. Более того, упавшие в острую фазу кризиса ставки аренды квартир не то что не вернулись на прежний уровень, но продолжают снижаться.
Владельцы столичных метров тоскуют по тем временам, когда к ним выстраивались очереди из жаждущих снять в Москве хоть какое-нибудь жилье — пусть даже с бабушкиными коврами и в оленьей доступности от метро. А «Дом» между тем выяснил, что москвичам вряд ли стоит надеяться на возвращение эпохи тотального арендного доминирования.
Ниже есть куда
По данным аналитиков компании «МИЭЛЬ», в последнем месяце 2016 года средняя стоимость найма однокомнатных квартир экономкласса в Москве снизилась на 1,6 процента, до 29,7 тысячи рублей в месяц за лот. «Двушки» и «трешки» стали дешевле на 1 и 2,5 процента — снять их в среднем можно было за 37,8 тысячи и 46,3 тысячи рублей в месяц соответственно.
Отчасти негативная ценовая динамика объясняется новогодним фактором — в декабре люди слишком заняты подготовкой к праздникам и организацией зимних отпусков, кроме того, переезжать куда-то в минус десять (как и просто ездить на просмотры) банально холодно.
Но и за год картина не лучше: с конца 2015-го средняя ставка аренды «однушек» уменьшилась на два процента, двух- и трехкомнатные квартиры подешевели для съемщиков в среднем на пять и 6,5 процента соответственно, отмечают в «МИЭЛЬ».
Фото: Юлия Перова / Фотобанк Лори
«Значения средних ставок попытались пойти в рост в начале делового сезона осенью 2016 года, но пока этот процесс не получил развития», — говорит Алексей Попов, руководитель аналитического центра «ЦИАН». С ним соглашается частный риелтор Александр Харыбин: «Ставки, немного оптимистично подскочившие в сентябре — на пять процентов примерно, сейчас возвращаются до летних. Более того — декабрь и январь не радуют большим количеством сделок».
При этом сейчас, как и в течение всего кризисного периода, владельцы жилья в Москве стараются держать планку: по словам заместителя директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксаны Поляковой, в объявлениях стоимость аренды квартир остается неизменной и снижается уже в процессе торга. «Однако дисконт на ликвидные объекты экономкласса не предполагается — такие предложения в базе данных задерживаются не дольше одного-двух дней, а часто сдаются за пару часов», — подчеркивает эксперт.
Чужого им не надо
Росту арендных цен, который был бы логичным следствием постепенного восстановления экономики, препятствует высокая активность строителей и покупателей жилья, полагают эксперты.
«Улучшение экономической конъюнктуры, которое должно было бы стимулировать рост ставок, происходит на фоне роста объема предложения — прежде всего, за счет квартир в недавно сданных новостройках. Кроме того, сам факт двукратного роста числа сделок на первичном рынке жилья, отмеченный в Москве в 2016 году, также оказывает давление на рынок аренды: часть тех, кто раньше снимал квартиры, теперь приобрели собственное жилье», — поясняет Алексей Попов.
В предоставленных «Дому» материалах «МИЭЛЬ» отмечается, что объем предложения съемных квартир в Москве за декабрь снизился на четыре процента, но спрос одновременно рухнул вдвое. В целом в последнем месяце года спрос на арендное жилье был почти на треть ниже предложения.
Фото: Юлия Перова / Фотобанк Лори
По данным «ИНКОМ», всего к началу 2017-го арендаторам в городе предлагалось более 33 тысяч квартир и комнат (за исключением лотов, сдаваемых на короткий срок). А после каникул их стало еще больше: «Предложение имеется. Много квартир выскочило после праздников», — говорит Александр Харыбин.
«На фоне многолетнего строительного бума объем предложения на рынке арендных квартир постоянно увеличивается. Это делает свое дело. К тому же московским квартирам существует более дешевая подмосковная альтернатива, которая тоже растет в объемах, как на дрожжах. Квартиры дешевеют медленно, на один-четыре процента в год, но тренд очевиден», — подчеркивает генеральный директор федерального портала «Мир квартир» Павел Луценко.
Алексей Попов говорит, что московское жилье в последнее время стало быстрее обретать своих арендаторов — средний срок нахождения объявлений в базах недвижимости снижается. «Но пока объем предложения на рынке все равно настолько велик, что не позволяет ему выйти на тенденцию устойчивого роста», — соглашается эксперт.
Хвост виляет собакой
Таким образом, «кризисная» расстановка сил на рынке аренды сохраняется: правила игры диктуют прежде сильно ограниченные в выборе (и в правах) арендаторы, а собственникам жилья приходится мириться с ролью просящих.
«Мало совсем арендаторов — торгуются безбожно, достаточно требовательны к квартирам, начиная с более-менее существенного бюджета. Арендодатели готовы на многое — в разумных пределах, конечно», — описывает ситуацию управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate Вадим Ламин.
Хотя, по словам руководителя департамента аренды компании «Азбука Жилья» Романа Бабичева, арендаторы уже «не так наглеют с торгом и другими услугами, которые хотят навязать арендодателю».
«В целом, стало лучше качество сдаваемой в аренду жилплощади: отделка, наполнение квартиры, плюс гораздо чаще арендодатели включают коммунальные платежи в ежемесячный взнос и предлагают дополнительные опции — например, парковку и обслуживание жилья, — радуется Алексей Игошин, сооснователь компании HomeApp. — Владельцы стали более лояльны к капризам нанимателей, которых на рынке не так уж и много, и готовы купить мелкую мебель или технику, покрасить стену или подновить ремонт».
И все же портрет квартиросъемщика-«буржуина» не вырисовывается: как рассказали «Дому» аналитики «МИЭЛЬ», более половины арендаторов (54 процента) ищут в Москве недорогое жилье — стоимостью 25-40 тысяч рублей в месяц. Почти каждый пятый (18 процентов) рассчитывает снять квартиру по ставке до 25 тысяч в месяц. А иные и вовсе решили довольствоваться комнатами: по данным «ИНКОМ», в 2016-м их востребованность выросла примерно на 20 процентов.
«Будет застой»
В ближайшие месяцы, как и в 2017 году в целом, обстановка на московском рынке аренды жилья кардинально не изменится, уверены эксперты.
«Тенденция на ближайший год — это стабилизация рынка, цен. Глобальных изменений в ценовой политике ожидать не стоит, если только опять не будет каких-нибудь финансовых катаклизмов», — говорит Роман Бабичев.
Вадим Ламин обещает квартиросъемщикам и владельцам жилья «весенний застой с отдельными элементами активности на позитивных международных новостях, если таковые будут».
В «МИЭЛЬ» не видят предпосылок для серьезных колебаний на арендном рынке. По прогнозам аналитиков компании, средние цены найма квартир будут меняться в диапазоне одного-полутора процентов.
«Делать выводы несколько рано, лучше всего будет в конце января, — отмечает Александр Харыбин. — Но я считаю, что наступил штиль. В том смысле, что рынок рабочий, особого ажиотажа не наблюдается, а вот когда желания сторон совпадают, сразу и сделка появляется. Простой пример — недавно собственник в Люберцах хотел сдать квартиру за 25 тысяч, мои сотрудники пару дней показывали безрезультатно. Но как только снизили цену до 23, квартира была сдана».
Эксперт рекомендует собственникам жилья забыть завышенные осенние ценники и вернуться к летнему ценовому спокойствию. Арендаторам такой совет, очевидно, по нраву.