Период снижения стоимости вторичного жилья в Москве закончился, констатируют эксперты. Спрос на старые квартиры растет уже сейчас, а к концу 2018-го может увеличиться на все 50 процентов. Естественно, за возросшим интересом к неновой недвижимости рано или поздно потянутся и цены. Почему смерть «вторички» не состоялась и чего ждать потенциальному покупателю секонд-хенда — разбираемся вместе с «Домом».
Это финал
Существенное увеличение количества сделок на вторичном рынке жилья спрогнозировали эксперты «ИНКОМ-Недвижимость». По оценкам специалистов компании, рост товарооборота в указанном сегменте составит около 50 процентов по итогам года — столь мощное восстание «вторички» станет возможным благодаря одновременному развитию ряда тенденций как в целом в экономике, так и конкретно в сфере жилой недвижимости.
Директор департамента вторичного рынка «ИНКОМ» Сергей Шлома назвал сразу десять факторов, которые помогут неновым, в том числе и печально известным «бабушкиным», квартирам обрести новую жизнь. Во-первых, по словам эксперта, низкая инфляция позволит Центробанку проводить мягкую денежно-кредитную политику — снижать ключевую ставку (минимальную процентную ставку, по которой ЦБ РФ предоставляет кредиты коммерческим банкам сроком на одну неделю). Смягчение условий для коммерческих банков делает займы более доступными для бизнеса и населения. Проще говоря — чем ниже ключевая ставка, тем выше доступность ипотеки.
В настоящее время усредненная ипотечная ставка по программам покупки жилья на вторичном рынке составляет 9,9 процента, подсчитали аналитики. В марте прошлого года этот показатель был равен 11,8 процента. В том же месяце 2015-го — 19,5 процента. Таким образом, за три года ставки по ипотеке на «вторичку» снизились в среднем на 9,6 процентного пункта.
«Таких привлекательных условий по ипотеке, которые предлагаются сегодня, еще не было в этом сегменте (вторичном — прим. «Дома») рынка жилья, — отмечают в «ИНКОМ». — Закономерное следствие — увеличение ипотечных сделок. Так, за последний год в нашем портфеле их количество возросло на 48,4 процента, максимально приблизившись к докризисным показателям».
Фото: Анатолий Жданов / «Коммерсантъ»
Еще один катализатор роста спроса на «вторичку» — уменьшение доходности по банковским вкладам. Те, у кого сегодня есть деньги, видят все меньше смысла в хранении их на счетах. В январе 2018-го средние ставки по годовым вкладам в крупнейших банках опустились до 5,6 процента, и, вероятно, они продолжат снижаться — вслед за той же ключевой ставкой. В сложившихся условиях люди с достаточными для покупки жилья суммами предпочтут вложиться в недвижимость.
Способствовать популяризации старых квартир будут и новые правила игры на рынке новостроек. С 1 июля 2018 года вступят в силу поправки в закон о долевом строительстве (218-ФЗ), которые изменят схему финансирования проектов строительства жилья. Покупатели больше не смогут испытывать судьбу и приобретать квартиры на этапе котлована. Часть застройщиков уйдут с рынка. Результатом может стать удорожание нового жилья и уменьшение объема предложения объектов. Не нашедшие счастья в новостройках, логично, обратят взор на «вторичку».
«Еще один немаловажный фактор, способствующий активизации вторичного рынка — это усталость покупателя, который уже несколько лет ждет обвала цен, а его почему-то не происходит , — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». — Те цены, что установились сегодня на рынке вторичного жилья, являются самыми низкими за последние семь-восемь лет, поэтому покупатели, которым надоело жить в подвешенном состоянии, решаются на покупку. Тем более что цены на новостройки (с учетом отсрочки заселения, пока дом достраивается) почти сопоставимы с ценами на «вторичку», в которую можно въехать едва ли не сразу».
Также чуть было не скончавшемуся за последние годы вторичному рынку помогут покупательские ожидания. «Ожидание подорожания квартир в 2005-м — первой половине 2008 года заставляло людей раскручивать маховик цен, пока конструкция не сошла с рельсов, — вспоминает Сергей Шлома. — Ожидание дешевой недвижимости и низких ипотечных ставок сдерживало спрос на «вторичке» в 2015-2017 годах. Когда покупатели и продавцы осознают, что цены на жилье больше не снижаются, сформируется ожидание увеличения динамики купли-продажи: модель поведения людей поменяется — они массово выйдут на рынок, резко увеличив количество сделок на нем».
Малышка за миллион
Дефицита «вторички» в Москве пока нет. По подсчетам «МИЭЛЬ», в городе выставлено на продажу около 40 тысяч неновых квартир. Объем предложения такого жилья за февраль 2018-го (более поздние данные отсутствуют) даже увеличился — на два процента. Но по сравнению с февралем прошлого года количество квартир сократилось на девять процентов.
Фото: Анатолий Жданов / «Коммерсантъ»
«Мы подсчитали, что средняя цена квартиры на вторичном рынке Москвы в феврале составила 9,6 миллиона рублей, — комментирует Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости». — А год назад средняя сумма сделки была на два процента меньше. Средняя цена продажи однокомнатной квартиры в феврале составила шесть миллионов рублей, двухкомнатной — 9,4 миллиона рублей, трехкомнатной — 13,7 миллиона рублей».
В среднем «квадрат» неновой недвижимости в столице сейчас стоит 213 тысяч рублей. Цены меняются в пределах погрешности, утверждают эксперты. Так, в стандартном классе метр за год подешевел на два процента, в бизнес-классе — почти на четыре, комфорт-класс подорожал на 4,4 процента — но, как указывают в «МИЭЛЬ», исключительно из-за увеличения в структуре предложения квартир в монолитных домах (они традиционно дороже, чем «панель»).
По данным Росреестра, число сделок на вторичном рынке недвижимости Москвы в феврале 2018-го увеличилось почти на 20 процентов: за месяц в городе зарегистрировали более 10 тысяч прав на основании договоров купли-продажи или мены жилья (годом ранее — около 8 тысяч таких сделок).
У агентства «Бон Тон» другие (и более приятные для покупателей) данные: в среднем метр столичной «вторички» стоит 150-179 тысяч рублей, а самая дешевая квартира секонд-хэнд оценивается всего в 3,6 миллиона рублей. Такова стоимость «однушки» общей площадью 19 квадратных метров в шестиэтажном доме на Нижней Первомайской улице (район Восточное Измайлово). Эксперты нашли в Москве еще девять лотов стоимостью до 4,5 миллиона рублей. Все они однокомнатные и расположены преимущественно в Юго-Восточном, Восточном и Южном округах Москвы.
К слову, самая доступная московская квартира почти в тысячу раз дешевле самой дорогой — пентхауса общей площадью 1,2 тысячи квадратных метров за 3,58 миллиарда рублей.
В базе ЦИАН можно найти предложения «вторички» по цене до трех миллионов рублей — в Митино, Выхино-Жулебино и в формально столичных Зеленограде и поселениях Новой Москвы. Как правило, речь идет о квартирах площадью 11-17 квадратных метров, созданных в результате перепланировок помещений на первых этажах жилых домов. В большинстве случаев юридический статус такого жилья, мягко говоря, сомнителен.
Фото: Максим Блинов / РИА Новости
А вот и нет
У прогнозирующих скорое восстание «вторички» из пепла есть серьезные оппоненты. «Пока на московском и подмосковном рынке существует такое большое и разнообразное предложение, о буме на вторичку говорить не приходится, — говорит Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир». — Начнем с того, что большую часть вторички составляет устаревший физически и морально фонд. Старая вещь при прочих равных не может стоить дороже новой. Более высокие цены на вторичку на нашем рынке существовали за счет того, что в такой квартире нужно, как правило, сделать косметический ремонт, а не провести отделку с нуля, как в новостройке. Однако сейчас можно купить новостройку с отделкой, что в целом нивелирует преимущества вторички».
По мнению Луценко, ценность представляют лишь вторичные квартиры, расположенные в центре, — там, где мало места для нового строительства. «Вообще, для покупательского бума любого рода нужен взрывной рост доходов, который достигается только во время бурного роста экономики. Но пока к этому нет предпосылок», — указывает эксперт.
Светлана Вольская, руководитель отдела продаж городской и загородной недвижимости офиса «На Киевской» «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», отмечает, что число сделок с неновым жильем, действительно, в начале 2018-го возросло, но говорить о покупательском ажиотаже нельзя: предложение по-прежнему превышает спрос, и покупатели выбирают самое дешевое жилье в рамках своего запроса. «Предложения с завышенной ценой точно так же долго продаются, как и год, и два назад», — подчеркивает Вольская.
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, утверждает, что «вторичка» не только не дорожает, но и дешевеет: «Роста цен сегодня мы не видим. Более того, практически по каждому объекту происходит торг, в среднем дисконт на вторичную недвижимость составляет 10-15 процентов. Также стоит отметить, что ежеквартально происходит снижение цен в пределах 10 процентов. Исключение составляют уникальные объекты, расположенные в основном в историческом центре».
По мнению Светланы Жуковой, руководителя отдела городской недвижимости компании «НДВ-Супермаркет недвижимости», ажиотажу на вторичном рынке помешают, опять же, новостройки: в последнее время строят очень много, и в конечном итоге все проекты пополняют объем предложения «вторички».
«С точки зрения инвестиционного спроса также не стоит ожидать новых трендов. Вторичный сегмент на сегодняшний день подходит для сохранения денежных средств, но не их приумножения», — добавляет эксперт.
А Екатерина Никитина, руководитель департамента вторичной недвижимости агентства «Бон Тон», обозначает расстановку сил на рынке жилья: по ее словам, желающих купить «вторичку» сегодня примерно 48 процентов, новостройку — 52 процента. «За последний месяц мы отмечаем увеличение входящих звонков (от желающих купить вторичное жилье — прим. «Дома») примерно на 10-12 процентов, но это именно входящие звонки. Мы очень осторожны в предположениях, что спрос вырос, а значит цены перестанут снижаться. Пока нет», — резюмирует специалист.