Россияне до сих пор ностальгируют по советским временам: в конце 2018 года сожаления по поводу распада Советского Союза выражали 66 процентов участников соответствующего исследования. Люди вспоминают дешевые продукты, доступную медицину, равенство и братство, а также бесплатное жилье, которое по легенде предоставлялось всем желающим, — небывалая для капиталистических реалий щедрость. Но воспоминания, как известно, обманчивы, а главный сегодняшний инструмент улучшения жилищных условий — ипотека — не хуже квартирной очереди, а ее якобы недоступность — миф. В этом уверен Александр Цыганов, доктор экономических наук, профессор, заведующий кафедрой «Ипотечное жилищное кредитование и страхование» Финансового университета при правительстве России. Он рассказал «Ленте.ру», почему жилье в кредит лучше дареного, кому можно брать ипотеку, а кому не стоит, тяжело ли в реальности ипотечное бремя и почему в России ставки по ипотеке больше, чем в некоторых зарубежных странах.
Практика 2018 года показала: доступность жилья для существенной части работающих россиян — это производная зарплат, цены на жилье и ставки ипотеки. Здесь важны все три показателя, формирующие потом соотношение платеж — доход. В мире средний платеж по ипотеке — это 30-40 процентов дохода семьи, что уверенно позволяет комфортно жить. В истории США и Европы ипотечные ставки не всегда были низкими, но доступность жилья и ипотеки обеспечивалась сравнением располагаемого дохода и предполагаемого платежа.
Брать ли ипотеку? Этот вопрос уже несколько последних лет задают себе многие российские семьи: ипотека в России стала доступна для большинства представителей среднего класса. Ответ же на него индивидуален и должен учитывать довольно многое, в том числе сложившиеся мифы и стереотипы.
Один из самых устойчивых мифов о российской ипотеке: она очень дорогая, что делает ее практически недоступной для большинства граждан. Практика последних лет показала, что это во многом не так. Весь 2018 год мы наблюдали устойчивый и стабильный рост объемов выдачи и ипотечного портфеля. В условиях снижения ставок росло качество обслуживания ипотеки — доля кредитов с просрочкой 90 дней и более снизилась ниже двух процентов — впервые за всю историю наблюдений этого показателя (с 2010 года).
Ипотека прочно вошла в жизнь людей и стала основным способом покупки жилья — более 60 процентов квартир в новостройках и 50 процентов на вторичном рынке приобретаются с ее помощью.
Во многом такие результаты отрасли объясняются низким ставками, которые действовали на протяжении почти всего 2018 года. По его итогам средняя ставка впервые опустилась ниже 10 процентов. Это психологически очень важно: опросы потенциальных заемщиков показывают, что ставка менее 10 процентов рассматривается как доступная. В 2019-м, на мой взгляд, ставки уже стабилизируются на текущих уровнях, а во второй половине года, если стабилизируется макроэкономическая ситуация, перейдут к снижению.
Мы знаем, что в развитых зарубежных странах ставки по ипотеке намного ниже. Иногда на рекламных плакатах застройщиков можно увидеть и меньшие цифры, а в зарубежных поездках столкнуться с ипотекой под два, три и даже один процент.
Если же серьезно говорить о рыночных ставках, то важно понять, от чего они реально зависят, — от стоимости фондирования (индикаторы — стоимость пятилетних облигаций федерального займа, ключевая ставка Центробанка), расходов по сопровождению кредита и маржи банка, стоимости банковских рисков. Причем ключевой фактор — именно стоимость фондирования.
В России стоимость денег в экономике в целом выше, чем в других развитых странах. Например, ключевая ставка Европейского центрального банка равна 0 процентов, в то время как в России — 7,75 процента. В прошлом году Банк России был вынужден повысить ключевую ставку в связи с неопределенностью относительно дальнейшего развития внешних условий, а также реакцией цен и инфляционных ожиданий на повышение НДС. А от ключевой ставки зависит стоимость привлечения денег для любого ипотечного банка, источники фондирования которого прямо или косвенно учитывают ее размер.
Сейчас ставки выдачи ипотеки (с учетом недавнего повышения ставок крупнейшими банками) достигли 10,5-11 процентов. Этот уровень вполне объясним, если учесть стоимость привлечения средств, которые пойдут на выдачу кредитов. Если мы посмотрим на величину разницы между ипотечной ставкой и ключевой ставкой, то окажется, что в России этот показатель вполне сопоставим со среднеевропейскими показателями.
Один из надежных долгосрочных инструментов фондирования — ипотечные ценные бумаги, которые на современном Западе стали основным источником привлечения доступных денег для предложения ипотечных кредитов. Длинные ипотечные кредиты (на 15-20 и более лет) должны быть обеспечены финансовыми источниками сопоставимого срока, иначе возникают риски влияния конъюнктуры, связанной с экономическими циклами. Финансовые кризисы, например, случаются примерно раз в десять лет, а срок кредитования больше. В условиях прогнозируемого роста объемов ипотечного портфеля важно не допустить роста процентных рисков банковской системы.
Соответствующая нормативная база в России за последние годы создана, а благодаря усилиям «Дом.рф» рынок ипотечных ценных бумаг стал развиваться. В перспективе он может создать источник длинных дешевых денег, столь необходимых для ипотеки в нашей стране. Для этого в действующую нормативную базу нужно внести корректировки, которые помогут расширить круг потенциальных инвесторов и повысить инвестиционную привлекательность ипотечных облигаций. По экспертным оценкам, это создаст потенциал для дополнительного снижения ставок по жилищным кредитам на 1-1,5 процентного пункта в долгосрочной перспективе.
Если будет развиваться рынок однотраншевых ипотечных ценных бумаг, будет происходить перевод ипотеки в онлайн и стандартизация рынка — появятся и предпосылки для планомерного снижения ипотечных ставок. Таким образом к 2024 году можно будет достичь планового показателя по ипотечным ставкам, озвученного президентом Владимиром Путиным, — восемь процентов и ниже.
Так брать ипотеку или нет? В случае с Россией, если заемщик уверен, что платеж по кредиту будет составлять не более 35-40 процентов от дохода семьи, то покупку откладывать не стоит, особенно если квартира предназначена для себя. Со временем жилье может подорожать или уйти с рынка. Кроме того, у заемщика всегда есть возможность рефинансировать ипотеку под более выгодный процент — по оценкам «Дом.рф», такой возможностью только в 2018 году воспользовались около 150 тысяч семей.
Именно поэтому, рассуждая про ставку и ее величину, нужно помнить, что заемщик будет вносить определенную долю дохода семьи в счет ипотечного платежа. Рекомендуется, чтобы такой уровень не превышал 40 процентов. Независимо от уровня ставки, по которой оформляется кредит, важно одно — комфортны ли заемщику платежи и может ли человек, оформив ипотеку, сохранить уровень своей жизни и одновременно выплачивать кредит. И если доходы заемщиков растут быстрее инфляции, то в перспективе доля платежа по ипотеке в доходе будет снижаться. Следовательно, будет легче обслуживать кредит и направлять дополнительные средства на частичное досрочное погашение. Например, состоявшийся специалист в 30-35 лет вполне может рассчитывать на уверенное увеличение доходов в ближайшие 10-15 лет, что уже сегодня делает ипотеку для такого заемщика наиболее привлекательной.
Существует мнение, что российская ипотека хуже, чем советская практика «бесплатного» получения жилья или вступления в жилищно-строительный кооператив с предоставлением рассрочки под низкий процент. На первый взгляд это может показаться правдой (бесплатно дешевле, чем даже под один процент). Но если учесть время нахождения в жилищной очереди (до 10-15 и более лет), советскую практику предоставления небольших квартир с меньшим, чем число членов семьи, количеством комнат, практическую невозможность для большинства очередников бесплатного выбора района, дома и самой квартиры, то условия ипотечного кредитования для многих станут значительно привлекательнее.
Другое дело, что всегда есть люди, которые не могут или не хотят себе позволить кредит. Для них должен быть создан рынок арендного жилья и другие механизмы решения так называемого квартирного вопроса.
Существенный потенциал для роста ипотечного рынка и спроса на новое жилье в России будет сохраняться еще долго — из-за сложившихся с советских времен жилищных условий, недостаточных потребительских качеств значительной части жилого фонда и явно низкого размера жилплощади, приходящейся на среднего россиянина. У нас это 25 квадратных метров на человека, в развитых странах — 40-80 метров.
А еще стоит учитывать, что в стране идет процесс урбанизации, растут внутренние миграционные потоки в крупнейшие города. Без ипотеки не обойтись.