Примерно каждый десятый россиянин — квартиросъемщик: по статистике, жилье сегодня арендуют не менее десяти миллионов граждан, причем половина из них не планирует в ближайшее время менять свою жилищную стратегию. Главный жилищный рынок страны — Москва — страдает от дефицита доступного арендного жилья, зато элитного — в избытке. Решения этой проблемы в ближайшее время не предвидится, однако найти недорогую квартиру в аренду все еще можно. Достойное жилье по сносной цене — в материале «Ленты.ру».
По уровню доступности жилья Москва отстает от главных мегаполисов мира — Лондона, Нью-Йорка, Берлина, Токио и ряда других. При этом рыночных оснований для повышения доступности жилья нет: во-первых, ставка по ипотеке все еще заметно выше не только «путинских» восьми процентов — не перейден даже десятипроцентный барьер. Во-вторых, с переходом на эскроу-счета застройщикам, скорее всего, придется перекладывать стоимость кредитов на плечи покупателей, что приведет к росту стоимости жилья. Так что «клуб квартиросъемщиков» вполне могут пополнить граждане, временно отложившие планы по покупке жилья.
Работающие с арендой риелторы уже фиксируют рост активности квартиросъемщиков. «Спрос на долгосрочную аренду в Москве подвержен сезонности: он падает зимой и в апреле-мае. Но глобально интерес к долгосрочной аренде увеличивается: с начала 2017 года он вырос на 11,2 процента, — рассказывает управляющий директор «Авито Недвижимость» Иван Дубровин. — При этом средняя цена аренды “однушки” в городе составляет 35,4 тысячи рублей, “двушки” — 49,9 тысячи рублей».
Такая статистика неминуемо воскрешает в памяти миф о «зажравшихся москвичах», но большинство сделок, конечно, заключается совсем в другом ценовом диапазоне. Приведенные «Авито» данные включают цены не только массового сегмента, но и более дорогих субрынков — «бизнес» и «премиум», которые народными не назовешь.
«В элитном сегменте самым востребованный диапазон — от 200 до 500 тысяч рублей в месяц, — делится статистикой по высокобюджетному рынку брокер департамента аренды жилья компании Skolkovo Realty Ольга Тещина. — Минимальный бюджет сделки с арендой у нас составляет от 60-70 тысяч рублей».
Наиболее востребованный ценовой диапазон у квартиросъемщиков в разы скромнее: от 25 до 35 тысяч рублей в месяц, рассказывает начальник отдела вторичного жилья компании «Диос-Недвижимость» Екатерина Черникова. «Жилья именно этого ценового диапазона в городе не хватает, а значительное количество квартир среднего и дорогого сегментов простаивают с невысоким спросом», — говорит эксперт.
Ценовые минимумы на арендном рынке для однокомнатных квартир начинаются от 20 тысяч рублей в месяц, для «двушек» — от 25 тысяч и для «трешек» — от 32 тысяч рублей в месяц. «В таком бюджете, как правило, предлагаются квартиры со старым ремонтом, — поясняет Черникова. — Коммунальные платежи в минимальную ставку обычно не включаются — их нужно будет оплачивать сверх этой суммы». Это значит, что к ежемесячным расходам можно смело добавлять еще от полутора-двух тысяч (если квартирант платит только по счетчикам) до пяти-семи (если оплачиваются все коммунальные расходы целиком).
Часто квартиры минимальной стоимости, как говорят опрошенные «Лентой» эксперты, обладают одним, а то и несколькими дополнительными «обременениями» для съемщика. К числу самых распространенных традиционно относятся ремонт за счет нанимателя, обязательства по покупке мебели и бытовой техники или аванс за несколько месяцев вперед.
Обычно такие условия прописываются в тексте объявления, но лучше задать эти вопросы квартирному хозяину еще до просмотра, чтобы не тратить время. Еще один вариант, при котором ставка может быть ниже рыночной — квартира выставлена на продажу, а жильца ее владельцы готовы пустить на неопределенный срок (пока не найдется покупатель) и под обязательство регулярно пускать домой желающих посмотреть недвижимость.
Бывает и так, что минимальная ставка действует только для квартиросъемщиков, которые подходят под персональные требования владельцев жилья. Тут речь вполне может идти об откровенно маргинальных вариантах вроде предоставления жилья в обмен на интимные услуги, хотя чаще всего квартирные хозяева «обходятся» старой доброй ксенофобией или отсекают претендентов по наличию детей и домашних животных.
«Рантье часто с подозрением и некоторым предубеждением относятся к арендаторам, устраивая при знакомстве своеобразный допрос. Они довольно придирчивы, — рассказывает руководитель проектов консалтинговой группы «Апхилл» Петр Рощин. — Внимание обращают на возраст, финансовую состоятельность, гражданство. Для рантье предпочтительны взрослые, опрятные, тихие, стабильно зарабатывающие арендаторы, желательно без детей и животных. При этом чем меньше времени жилец будет проводить в снимаемой квартире, тем лучше для нее».
Следуя этой логике, владельцы съемного жилья иногда закладывают «вилку» стоимости объекта, решая для себя, по какой ставке они готовы сдать квартиру идеальному нанимателю, а по какой — согласны пустить жильца, который явно будет амортизировать жилье с нежелательной интенсивностью.
Наряду с приезжими из стран бывшего СССР, выходцами из южных регионов России и владельцами животных (особенно нескольких), сдающие жилье клиенты риелторских компаний к последним часто относят многодетные семьи. А еще, как рассказывает председатель совета директоров Kalinka Group Екатерина Румянцева, наймодатели с недоверием относятся к съемщикам, которые хотят снимать жилье в складчину (например, одну квартиру на две семьи или две пары) — даже если речь о социально успешных претендентах, которые интересуются статусной недвижимостью в центре. Для таких арендаторов ставка практически гарантированно будет выше.
Ниже рынка часто сдаются еще и эрзац-варианты: квартиры-студии в старых домах, получившиеся в результате «нарезки» более просторного жилья, а также малогабаритки в бывших (а то и действующих) общежитиях. К последней категории относится, например, самая дешевая квартира июля по версии «ИНКОМ-Недвижимость» — 17-метровую «однушку» на Щелковском шоссе выставили в аренду за 20 тысяч рублей в месяц.
В компании «Азбука Жилья» нашли и более дешевые варианты: по словам руководителя департамента консалтинга и аналитики Ярослава Дарусенкова, абсолютный рекордсмен на момент публикации — 30-метровая студия в районе Крюково Зеленоградского округа, которая сдается за 17 тысяч рублей в месяц. Внутри МКАД есть варианты немногим дороже: за 18 тысяч в месяц сдается студия площадью 24 «квадрата» в Орехово-Борисово, а за 18,5 тысячи можно поселиться в Измайлово, сняв однокомнатную квартиру в 35 квадратных метров. Но все эти варианты стоит проверить на наличие дополнительных условий и обременений из перечисленных выше.
Что касается средних по району ставок на квартиры любой комнатности, в «старой» Москве рекордные показатели, по словам Дарусенкова, у таких районов как Метрогородок (27,5 тысячи рублей), Бирюлево Восточное (32,5 тысячи), Алтуфьевский (30,8 тысячи), Бирюлево Западное (32,5 тысячи) и Царицыно (32,6 тысячи). Помимо этих районов, Екатерина Черникова советует обратить внимание на локации Восточного и Юго-Восточного округов и старый фонд Новой Москвы.
«Самые недорогие (и самые популярные для аренды) районы в Москве сейчас — Некрасовка, Марьино, Южное Бутово, Гольяново и Выхино-Жулебино, — делится данными Иван Дубровин. — Во всех этих районах средняя цена аренды однокомнатной квартиры не превышает 30 тысяч рублей — например, в Некрасовке стоимость аренды средней квартиры, по нашим данным, составляет 27 564 рубля — это на 22 процента меньше, чем в среднем по Москве».
Любопытно, что, как показывает статистика «Авито», многие из недорогих арендных локаций входят и в другой рейтинг — районов с максимальным предложением съемного жилья (материалы есть в распоряжении редакции) по мере убывания, этот список составляют Бирюлево Восточное, Выхино-Жулебино, Гольяново, Даниловский, Люблино, Марьино, Некрасовка и Печатники. Средняя ежемесячная ставка аренды квартир во всех районах этого списка — 30 тысяч рублей плюс-минус две тысячи. Единственное исключение — центральный Даниловский с показателем в 43 тысячи рублей в месяц.
Надо сказать, что этот и подобные рейтинги в целом не так сильно меняются от года к году: и предложение, и ставки остаются относительно стабильными. Это касается и минимальных цен: в «ИНКОМ-Недвижимость» не скрывают, что нижняя планка, по статистике компании, годами находится на одном и том же уровне в 20 тысяч рублей в месяц (за редкими и краткими исключениями). Если задаться целью, похожую динамику — а вернее, ее почти полное отсутствие — можно отследить и по сообщениям других столичных риелторских компаний. И это, несмотря на все колебания спроса. Похоже, рынок просто нащупал границы возможностей квартиросъемщиков: если люди просто неспособны платить больше, поднимать цены не имеет смысла.