Рыночные механизмы невозможно победить даже войной — это хорошо видно по недвижимости в Донбассе. Невзирая на многолетнее противостояние самопровозглашенных республик с украинскими властями, местный рынок жилья все еще жив, причем жители ЛДНР даже уверены в его последующем росте. Причиной тому стало решение российских властей упростить выдачу местным жителям российских паспортов. Луганские риелторы надеялись, что «начнет приезжать вата» и спровоцирует спрос на жилье, однако ажиотажа пока нет. Зато поток пошел в обратном направлении — вчерашние жители непризнанных государств поехали в российские города. Разрушенные метры человеческого очага — в материале «Ленты.ру».
Юридически статус ДНР и ЛНР для Украины (и международного сообщества) мало чем отличается от крымского. В 2014 году сделки с местной недвижимостью перестали регистрироваться в украинских реестрах — зарегистрировать сделки по законодательству Украины можно на подконтрольных ей территориях, например, в Мариуполе. Власти ЛНР и ДНР при этом настаивают на обязательной перерегистрации прав на недвижимость в министерствах юстиции по месту жительства, законными признаются только сделки, заключенные властями ЛДНР и по законам ЛДНР. То есть каждая из сторон считает сделки с недвижимостью, оформленные по правилам другой стороны, ничтожными.
В российском информационном поле рынка жилья в ЛНР и ДНР практически не существует — отечественные крупные компании не занимаются такими сделками, а пиар-службы не готовы передавать своим спикерам запросы по самопровозглашенным республикам. «Все предпочитают делать вид, что этой темы просто нет — в отличие от Крыма», — пояснила «Ленте.ру» на условиях анонимности одна из сотрудниц российской юридической компании.
В российских базах данных по недвижимости, где крымские объекты представлены в изобилии, найти квартиры в Луганске или Донецке тоже не получится (исключая одноименный город Донецк Ростовской области). И действительно, в отличие от курортного Крыма, недвижимость в пострадавших от военного конфликта Донецке и Луганске мало чем может заинтересовать россиян. Исключения, как рассказывает луганский риелтор Степан (имя изменено по просьбе эксперта), составляют чиновники и родственники руководства ДНР и ЛНР и предприниматели, которые зарабатывают на последствиях конфликта: «помогают» с нужными украинскими документами, организуют проход через линию разграничения, решают вопросы в местной администрации. Подобные «решалы» могут себе позволить приобрести жилье в Донецке или Луганске за копейки. По словам риелтора, определенный «ручеек» патриотов российского Донбасса тоже есть, но таких сделок немного, и интерес чаще всего ограничивается простым любопытством.
Цены на местную недвижимость действительно сильно упали после 2014-го — по началу практически до нуля. «В 2014 году, с началом боевых действий, многие жители Донецка, боясь пострадать, просто оставляли недвижимость или продавали ее по очень низким ценам, — рассказывает директор донецкого агентства недвижимости «Правоград» и одноименной юридической компании Виталий Богуш. — Первый шаг к нормализации рынок сделал после подписания минских соглашений, когда активная фаза боевых действий прекратилась. Затишье привело к началу волны продаж — ее запустили те, кто уже отказался от проживания в Донецке и близлежащих городах».
Отказавшиеся от проживания — это и украинское население (многие бросили свои дома и уехали в подконтрольные Украине области), и те, кто уехал из области конфликта, потеряв жилье или просто опасаясь за себя или семью. Первым продать свою недвижимость непросто — надо приезжать, регистрировать право на жилье по законам самопровозглашенных республик (выплачивая в их казну 10-процентный налог) и продавать по ним же. Но если не так — то остается просто бросить недвижимость: спрос на жилье в тех областях Донбасса, что на Украине считаются оккупированными Россией, среди жителей Незалежной находится в пределах статистической погрешности.
Многие уехавшие, как рассказал «Ленте.ру» житель Донецка Сергей, присылают вместо себя супругов, родственников или действуют через посредника по доверенности. Речь идет, в первую очередь, об украинских госслужащих: представители администрации, налоговики, полиция и другие бюджетники покинули ДНР и ЛНР и теперь не имеют права туда возвращаться. «Крупные украинские частные фирмы тоже быстро ушли — доходило до того, что оставшимся сотрудникам приходилось ездить увольняться в Киев, — рассказывает Сергей. — На этой волне хорошо смогли заработать посредники, скупавшие недвижимость — элитные квартиры три, четыре, пять комнат, которые до войны стоили по 100-200 тысяч долларов, они скупали по 45-50».
Пророссийски настроенным жителям республик продать свою недвижимость проще — но только если смириться с фактом, что их недвижимость стремительно обесценилась (с начала конфликта — примерно втрое, а на самые дорогие варианты — в 4 и более раз), но спрос на нее все равно слабый. И в основном, как уже говорилось, внутренний.
Рынка как такового — со средней стоимостью квадратного метра, ценами на жилье по районам, динамикой спроса и предложения — в городах ЛДНР нет. «Измерение цены жилой недвижимости в квадратных метрах неактуально, поскольку есть большое количество факторов, оказывающих влияние на конечную цену объекта — состояние квартиры/дома, подъезда, коммуникаций, и т.д. Ну и, разумеется, отдаленность от обстреливаемых районов», — рассказывает Виталий Богуш. По словам эксперта, люди боятся возобновления военной активности, и потому рассматривают только те районы, которые ранее не были в зоне боевых действий.
Первичного рынка нет тоже — большинство строек заморожено, сроки возобновления работ пока неизвестны, говорит Богуш. «При этом введенные в эксплуатацию [незадолго] до войны здания всегда в цене — каждый четвертый наш клиент приходит с запросом именно на квартиры в новостройках».
Для поиска или продажи недвижимости местные жители пользуются в основном «украинским аналогом “Авито”» — сайтом olx.ua, — или сообществами в соцсетях. Причем последними весьма активно: в одном из таких пабликов «ВКонтакте» (Недвижимость-ДНР-Донецк, Макеевка, Харцызск) за полдня, как правило, появляется больше двух десятков объявлений. В основном это предложения купить или снять жилье, объявлений от тех, кто ищет квартиру, гораздо меньше. Порядок цен — квартиры в Донецке предлагаются от 6 до 15 тысяч долларов (от 400 тысяч до миллиона рублей), если речь об аренде — 3-5 тысяч рублей в месяц. За 9-13 тысяч рублей в месяц предлагаются полностью укомплектованные мебелью и техникой трех- и четырехкомнатные квартиры. В Луганске цены примерно такие же: 7,5-15 тысяч долларов (до миллиона рублей) за квартиру.
«Но это все равно недоступно для населения, — рассказал «Ленте.ру» на условиях анонимности один из администраторов паблика “Недвижимость-ДНР-Донецк, Макеевка, Харцызск”. — У нас зарплаты от 5 до 10 тысяч рублей в месяц, берут недвижимость только за копейки. Со стороны россиян спроса на жилье нет — потому что в нашу нищету ехать никто не хочет».
Работать в республиках действительно негде: угольная промышленность остановилась, поскольку необходимые для нее мощности и ресурсы оказались по разные стороны линии разграничения. Продолжает активно функционировать, как говорит Сергей, разве что пищепром — но зарплаты все равно куда ниже довоенных. Поэтому покупать и даже снимать жилье могут позволить себе немногие.
Аренда жилья в ЛДНР, по словам администратора паблика о недвижимости, часто вообще убыточна для собственников: «Многие не сдают квартиры, потому что цены низкие, а ремонт и бытовая техника дорогие». Местные жители стараются по максимуму сэкономить на комиссии — уровень доходов просто не позволяет многим расстаться с суммой комиссии в размере 100 процентов арендной платы. Объявления от желающих купить или снять недвижимость в соцсетях в основном предлагают собственникам более чем скромные бюджеты: «Семья с ребенком снимет квартиру (2-3-комнатную). В нормальном состоянии, желательно пустую. Цена 3-3,5 тысячи рублей в месяц», «Куплю двухкомнатную квартиру от собственника в рассрочку на год с первоначальным взносом в 4 тысячи долларов».
Вместе с тем, как говорит Виталий Богуш, с начала года стоимость квартир в Донецке даже немного подросла: «Сейчас идет медленное увеличение стоимости квартир. Это связано больше с относительной экономической стабильностью, чем с началом выдачи российских паспортов — о влиянии этого фактора пока рано говорить». Средняя «однушка» в центре Донецка, по словам эксперта, сейчас стоит 10-15 тысяч долларов (от 670 тысяч до миллиона рублей), за пределами центра — до 10 тысяч. Элитные многокомнатные квартиры могут стоить до 75 тысяч долларов (около пяти миллионов рублей — меньше стоимости средней московской «однушки»), но покупателя на них придется ждать долго.
Что действительно интересует россиян из местной недвижимости — это коммерческие площади. В республиках начал расти спрос на аренду помещений под торговлю и другие виды малого и среднего бизнеса — первый шок прошел, наступила фаза определенной стабилизации. «Конец 2018 года смело можно назвать временем подъема направления аренды коммерческой недвижимости — к нам все чаще обращаются предприниматели за поиском объектов для разных сфер деятельности», — говорит Виталий Богуш. И граждане РФ, продолжает эксперт, интересуются на местном рынке недвижимости в первую очередь покупкой коммерческих площадей для арендного бизнеса: цены на точки общепита, торговые и складские площади в ДНР и ЛНР в разы ниже, чем в России.
Впрочем, предлагаемые бизнесом товары и услуги доступны далеко не всем жителям. «Все дорого, у нас все на заработки [в Россию] едут, процентов 40 уже уехало», — делится наблюдениями администратор паблика о недвижимости.
Статистика российских риелторов подтверждает рост запросов со стороны граждан самопровозглашенных ЛНР и ДНР. По данным петербургского агентства недвижимости «Доли.ру», которое специализируется на продаже самой дешевой недвижимости северной столицы — комнат и долей — именно выходцы с юго-востока Украины составляют основную часть спроса. Чаще всего такие клиенты покупают доли (они дешевле комнат), но предусматривающие возможность физического проживания: от 4 квадратных метров на человека. Это нужно не только для того чтобы иметь крышу над головой, но и для возможности оформить ВНЖ.
В Москве — в основном из-за дороговизны столичной недвижимости — спрос на нее со стороны выходцев из ЛДНР ниже, чем в Петербурге, но он есть. «Если говорить о портрете покупателя из этих республик, то, как правило, это семья с двумя детьми, желающая воспользоваться ипотекой (многие ошибочно считают, что для них существует льготная ипотечная программа), — рассказывает директор московского агентства недвижимости PROобмен Екатерина Никитина. — Обычно у таких покупателей есть около 40 процентов стоимости жилья».
«Почему-то граждане ЛНР и ДНР предпочитают районы восточного округа столицы (традиционно ВАО считается наименее престижным и самым дешевым в столице, хотя в последние годы серьезную конкуренцию ему составляют ЮВАО и СВАО — прим. «Ленты.ру»), — добавляет эксперт. — Еще одна особенность граждан самопровозглашенных республик — они очень сильно торгуются с продавцами и арендодателями».
Так что спрос со стороны жителей ЛДНР на российскую недвижимость явно выше, чем со стороны россиян — на донецкую и луганскую, и о серьезном влиянии «паспортной программы» именно на местный рынок говорить не стоит. Похоже, при нынешнем статусе республик этот рынок так и останется интересен разве что тем, кто не может или не хочет (чаще всего из-за пожилых родителей) уехать, любителям «половить рыбку в мутной воде» и, может быть, инвесторам в коммерческие площади. Последним, впрочем, стоит подумать над тем, что будет с арендным бизнесом в случае возврата территорий под контроль Украины. Вариантов тут много: от изъятия актива до переоформления его в качестве зарубежной недвижимости (неизвестно на каких условиях). А еще можно обнаружить, что недвижимость имеет другого собственника или находится в залоге у украинского банка — и за несколько лет набежали изрядные проценты.