Пандемия коронавируса сломала логику развития российского рынка недвижимости. Цены на квартиры пока держатся, а ставки аренды пошли вниз моментально. Так всегда бывает при потрясениях в экономике: бизнес страдает, людей увольняют, они разъезжаются по домам, бросая съемное жилье. Нынешний кризис, правда, куда тяжелее: свинью хозяевам квартир подложили не только растущая безработица и падение доходов граждан, но и закрытие границ. Особые квартиры для самоизоляции, рухнувшие ставки, боль арендодателей и мнимое торжество квартиросъемщиков — в материале «Ленты.ру».
Смена вектора
Динамика ставок в целом по стране пока не отражает всей глубины падения рынка аренды жилья: согласно исследованию, проведенному порталом «Мир квартир» (имеется в распоряжении «Ленты.ру»), по итогам первого квартала 2020-го в большинстве крупных городов (39 из 70) даже зафиксирован рост стоимости найма однокомнатных квартир. «Двушки» подорожали в 28 городах, «трешки» — в 30.
Аналитики поясняют: потрясения на рынке съемного жилья, начавшиеся в марте, пока просто не успели отразиться на квартальных показателях. В январе и феврале ставки росли из-за увеличившегося на фоне подорожания новостроек спроса: те, кто решил, что им не по силам купить жилье, уходили на рынок аренды. «Собственники жилья ощущали себя на коне, — отмечают в «Мире квартир». — В первые два месяца и в первую неделю марта эта тенденция продолжилась, поэтому во многих городах цены смогли подрасти».
Фото: Александр Казаков / «Коммерсантъ»
К апрелю средняя стоимость аренды однокомнатных квартир в России составила 13,4 тысячи рублей в месяц, двухкомнатных — 17,8 тысячи, трехкомнатных — 23,9 тысячи рублей в месяц. Для «однушек» ставка увеличилась за три месяца, но менее чем на процент. «Двушки» и «трешки» просели в цене на 2 и 3 процента соответственно.
А во втором месяце весны ситуация изменилась в корне. К обвалившейся цене на нефть и обесценившемуся рублю присоединился коронавирус. Одни арендаторы из-за режима самоизоляции потеряли заработок, потянулись из крупных городов в родные края, другие начали требовать скидок и арендных каникул. Кто-то начал подыскивать более комфортное и/или более доступное жилье.
Мы ожидаем, что ставки поползут вниз — по итогам первого полугодия они уже могут упасть на 10-25 процентов в большинстве городов
«Дальше все будет продолжаться именно в этом ключе, — обещает Павел Луценко, руководитель «Мира квартир». — Арендаторам теперь есть из чего выбирать, а арендодатели стали идти на уступки. Они понимают, что сейчас, в дни самоизоляции, найти новых жильцов вместо прежних нереально. Мы ожидаем, что ставки поползут вниз — по итогам первого полугодия они уже могут упасть на 10-25 процентов в большинстве городов».
За первый квартал особенно сильно стоимость аренды жилья снизилась в Грозном — на 10-15 процентов, в зависимости от комнатности. Сильно — на 5-13 процентов — просели ставки в Вологде, Краснодаре, Симферополе, Ярославле.
Москва, я не люблю тебя
Самый богатый в России рынок аренды жилья — московский — тоже не в лучшем состоянии, более того, его масштабность обуславливает и масштабность возникших проблем. «Мир квартир» пока зафиксировал в столице небольшое снижение стоимости аренды квартир — на 7 процентов в среднем за три первых недели апреля. Однокомнатные лоты за этот период подешевели на 6 процентов, двухкомнатные — на 7 процентов, «трешки» — почти на 8 процентов. По данным экспертов, в настоящее время средняя стоимость аренды «однушек» в Москве составляет 39 тысяч рублей в месяц (в конце марта это значение составляло 41 тысячу рублей). «Двушки» сдаются за 48 тысяч (в марте — 51 тысяча), «трешки» — за 55 тысяч (в марте — 60 тысяч).
Фото: Владимир Смирнов / ТАСС
В «полях», то есть не у аналитиков, а у риелторов, свое видение мира. Частнопрактикующий агент Александр Харыбин еще 7 апреля написал на своей странице в Facebook, что после введения режима самоизоляции в Москве ставки аренды квартир экономкласса резко — на десятки процентов — обвалились.
«Эконом просто размазан, — отметил Харыбин. — Квартиры освобождаются, цены падают на десятки процентов, собственники этого не осознают пока. Людей нет, их уволили, они уехали домой. Рынок труда в нокдауне. Средний класс пытается держаться, цены просели на 10-20 процентов, сделки есть, но в разы меньше. Люди работают на дому, понемногу снимают самые лучшие и дешевые предложения».
По оценке риелтора, стоимость аренды квартир бизнес-класса из-за карантина снизилась в среднем на 10 процентов. «Бизнес-класс чувствует себя лучше, чем два нижних собрата. Ценник где-то даже сохранился. Людей мало, но есть, деньги есть, сделки есть», — констатировал эксперт.
В лучшей ситуации находятся хозяева квартир, которые успели найти съемщиков до самоизоляции и удержать их, несмотря на внезапно образовавшийся богатый выбор относительно дешевого жилья. Многие собственники начали вынужденно соглашаться на скидки и отсрочки платежей для арендаторов.
По данным «МИЭЛЬ-Аренда», снижение стоимости найма жилья на время режима самоизоляции в отдельных случаях может доходить до 50 процентов. Самый скромный дисконт — 10 процентов. При этом арендодатели нечасто предлагают скидку самостоятельно, но внимают просьбам жильцов, особенно если те живут в квартире не первый год, добросовестно ее содержат и своевременно вносят плату. «Если между арендатором и арендодателем сложились хорошие деловые отношения, то у сторон есть много способов договориться», — указывают в МИЭЛЬ.
Живите, если хотите
Не с кем договариваться хозяевам, которые до карантина сдавали свои квартиры посуточно: туристов в страну не пускают, число командировочных снизилось практически до нуля, Airbnb в коме (на самом деле, не совсем — сервис оперативно переориентировался на долгосрочную аренду, онлайн-впечатления и тех, кто желает сдать жилье борцам с коронавирусом). Большинство романтических встреч тоже отменились из-за COVID-19, и жилье на час-два и уж тем более на сутки стало полностью невостребованным.
Фото: Эмин Джафаров / «Коммерсантъ»
Владельцы таких объектов теперь тоже готовы идти на уступки — они понимают, что туристы не вернутся ни завтра, ни даже через месяц, и потому начали предлагать свои квартиры в аренду на несколько месяцев. Как правило, речь идет о качественных объектах в центре городов. Сдаются они по сниженным ценам. В престижных районах Москвы десятки таких лотов — в районе Тверской улицы, Арбата, в Пресненском районе, Замоскворечье и прочих. Снять очень приличную «двушку» со всем необходимым можно и за 40 тысяч рублей. Минус один — после исхода коронавируса съемщика, конечно, попросят на выход с вещами или поднимут ставку до прежних, «докоронавирусных» значений.
Пока же выбор жилья в краткосрочную аренду велик: по данным МИЭЛЬ, в последние несколько лет предложение таких объектов в Москве не превышало процента. На сегодняшний день оно достигает 7 процентов от общего объема предложения съемных квартир.
Спрос на временные варианты небольшой, и ситуацию не спасают даже «беглецы» — люди, которые не хотят жить вместе с родными в период самоизоляции. Они активизировались с конца марта, то есть непосредственно после введения ограничительных мер в ряде регионов. «Сбежавшие из дома очень вовремя поддержали совсем было упавший рынок аренды, — отмечают в «Мире квартир». — Во многом благодаря им арендодатели, вовремя отреагировавшие на запрос и быстро скорректировавшие ставки, пока держатся на плаву».
По оценке аналитиков портала, в столице «однушку» на период самоизоляции можно снять по цене от 800 рублей в сутки (на территории Новой Москвы). В Санкт-Петербурге самый дешевый однокомнатный лот обойдется также в 800 рублей в сутки. Среди крупнейших городов самые доступные «самоизоляционные» квартиры предлагаются в Челябинске, Омске и Волгограде: ставки в них стартуют от 500 рублей в сутки.
Гости с юга
Другую интересную тенденцию на рынке аренды жилья выявили риелторы агентства «ИНКОМ»: речь идет о росте доли граждан СНГ среди съемщиков. Пока он наблюдается только в Московском регионе. По данным агентов, среди сегодняшних нанимателей квартир две трети — именно приезжие из стран ближнего зарубежья. Еще треть арендаторов — это граждане из российских регионов. Единичные запросы приходят от москвичей, желающих снять жилье на время карантина.
Вы говорите, что все поедут в Москву, потому что в регионах еще хуже. Но люди оттуда не помчатся в столицу, им здесь не будут сильно рады
В целом на фоне сложившейся эпидемиологической ситуации большая часть арендодателей не нашла ничего лучше, чем просто затаиться, то есть минимизировать контакты. «Хозяева квартир решили взять паузу и использовать это время для подготовки к сдаче — поступает много обращений за консультациями по расчету арендных ставок, по оценке затрат на ремонт арендного жилья, по составлению подробного договора найма и описи имущества», — рассказывают в ИНКОМ.
В агентстве честно признаются: по окончании режима самоизоляции рынок аренды может продолжить движение вниз — не исключены массовые досрочные расторжения договоров найма, отток арендаторов и, как следствие, дальнейшее снижение арендных ставок.
«Даже когда коронавирус закончится, кто будет снимать ваши квартиры? Если рынок труда на коленях, если людям зарплаты не платят или платят, но маленькие, — задается вопросом Александр Харыбин. — Вы говорите, что все поедут в Москву, потому что в регионах еще хуже. Но люди оттуда не помчатся в столицу, им здесь не будут сильно рады, не будут сразу платить большую зарплату. И им нечем будет платить за квадратные метры. Поэтому цены сейчас снижаются. Я не думаю, что через полгода они опять вырастут. Надеюсь, что не дойдет до 100 долларов за квартиру, как было в 1998-м, но цена будет очень низкой».
Риелтор не советует рассчитывать на приток квартиросъемщиков и рост арендных ставок после кризиса. «К сожалению, восстановление не будет быстрым», — резюмирует он. Кто выиграет в текущей ситуации, не вполне понятно: наверное, те из арендаторов, кто сумел сохранить и даже приумножить доходы, несмотря на распространение коронавируса и обвал рубля. Но таких людей немного, а потерявшихся владельцев жилья и квартиросъемщиков на грани выживания — сотни тысяч, если не миллионы. Никаких специальных мер поддержки государство для них не предусмотрело, так что разбираться с проблемами придется самостоятельно и, вероятно, путем взаимных уступок: от запустения квартир и роста числа бездомных в плюсе точно не окажется никто.