«Хороший вариант, особенно для регионов» Россияне все чаще покупают квартиру без ипотеки. Как им это удается?

В последние семь лет одной из реальных возможностей покупки жилья для россиян была ипотека. За этот период банки выдали гражданам около 10 миллионов жилищных кредитов на общую сумму почти 25,9 триллиона рублей. Одни брали займы по льготным ставкам, другие — на рыночных условиях. С осени этого года, на фоне повышения ключевой ставки Центрального банка и роста банковских ставок, ипотека без господдержки может стать для потенциальных покупателей жилья недоступной. Потребители все чаще обращают внимание на такие предложения застройщиков, как трейд-ин, рассрочка и аренда с последующим выкупом (лизинг). Что представляют из себя эти схемы приобретения недвижимости и смогут ли они стать альтернативой ипотеке — разбиралась «Лента.ру».

Зато своя

Каждый третий россиянин планирует в ближайшие пару лет купить или поменять жилье. К такому выводу пришли аналитики банка «Открытие» и СК «Росгосстрах». В ходе исследования выяснилось, что 41 процент опрошенных мечтают о собственном доме, 19 процентов полагают, что лучшее приобретение — это квартира в многоквартирном жилом комплексе в центре города. Чаще других сменить жилье хотят жители Москвы и Московской области (43 процента), реже — сибиряки (25 процентов). Вместе с тем 80 процентов респондентов говорят, что у них нет возможности выплатить всю стоимость жилья сразу. Поэтому, согласно исследованию, проведенному полгода назад специалистами «Сбер Страхования», 60 процентов покупателей собираются взять кредит. Больше всего желающих оформить ипотеку оказалось в Краснодаре (97 процентов опрошенных в этом городе), Тюмени (83 процента) и Казани (82 процента). Меньше всего влезать в долги хотят жители Махачкалы (35 процентов).

«Ипотека» переводится с греческого как «подпорка». В VI веке до нашей эры в Древней Греции так называли жердь или столб, который вбивали на земле человека, не выплатившего долг. На столбе писали, что земля переходит в собственность кредитора. Со временем этот обычай исчез, а слово осталось и теперь означает, что кредит выдан под залог, чаще всего недвижимости.

В современной России ипотека появилась в 1998 году с принятия закона «Об ипотеке (залоге на недвижимость)». Первое время она выдавалась в долларах, под 40 процентов годовых, сроком на три года. Желающих взять подобный кредит было мало. Так, по воспоминаниям сотрудников компании «Миэль», в 1999-2000 годах в агентстве прошло всего 17 ипотечных сделок.

Расцвет ипотечного кредитования начался в 2005 году, вместе с ростом российской экономики. В тот год ставки впервые упали до 14,9 процента, и с каждым последующими годом снижались все больше, достигнув в 2019 году 9 процентов годовых. Доля сделок с недвижимостью с участием ипотеки росла. Так, в 2006 году она составляла 9,5 процента всех сделок с недвижимостью, а в 2012 — уже 20 процентов. В 2021 году, после того как появились ипотеки с господдержкой, был поставлен рекорд — 1,9 миллиона ипотечных кредитов на 4,8 триллиона рублей.

Все это время самым ходовым товаром была и до сих пор остается двухкомнатная квартира в новостройке, в столице или в одном из крупных российских городов.

Многие клиенты гасят ипотеку досрочно — в среднем за 3-4 года. Правда, при этом людям приходится во многом себе отказывать. Так, 65,2 процента покупателей недвижимости отказывали себя в туристических поездках, 56 процентов — в развлечениях, а 49 процентов отложили покупку нового автомобиля.

Ажиотажный спрос

В 2022 году, после начала спецоперации на Украине, ключевая ставка Центрального банка выросла с 9,5 до 20 процентов. Вскоре, правда, она упала до 7,5 процента и не менялась практически год — до августа 2023 года. Однако из-за усиливающейся инфляции ЦБ повысил ключевую ставку до 12 процентов. Вслед за ней подняли ставки по рыночной ипотеке и многие крупные банки — теперь за кредит придется выплачивать около 14 процентов годовых. Правда, рост случился не одномоментно, в разных банках установили разный переходный период, в течение которого клиенты могут успеть оформить заем на старых условиях.

На этом фоне в прошлом месяце на ипотечном рынке случился бум. Из страха, что ипотека подорожает, россияне спешно заключали сделки с недвижимостью. К примеру, Сбербанк отметил, что в августе объем выдачи ипотечных кредитов на 30 процентов превысил показатели июля, а банк ВТБ отчитался, что в середине месяца спрос на жилищные кредиты вырос на 40 процентов.

Однако, как ожидают эксперты, осенью ажиотаж скорее всего спадет. Специалисты полагают, что из-за дорогой ипотеки с рынка уйдут покупатели, которые формировали первый взнос из заемных средств, например, с помощью потребительского кредита.

«Обслуживать и кредит, и ипотеку станет слишком сложно, — отмечает основатель «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. — В принципе, это убирает клиентов с высокой степенью риска банкротства».

Нелегко придется и тем, кто собирался приобрести жилье на вторичном рынке, где не действуют льготные государственные и семейные программы кредитования. Риелторы предполагают, что такие покупатели либо станут искать более бюджетные варианты (меньшей площади, с меньшим количеством комнат, в менее удобном районе), либо вовсе откажутся от покупки.

Впрочем, купить недвижимость, не имея на руках полной суммы, можно и не прибегая к ипотеке, уверяют эксперты. Так, финансовый директор компании Time Development Евгений Платонов назвал три альтернативных способа приобрести жилье. А именно: трейд-ин, рассрочку и лизинг.

Возможны варианты

По-английски trade-in означает «отдавать что-либо в уплату». Изначально эта услуга появилась в США еще в начале XIX века на авторынке, когда владельцы дорогих машин отдавали дилерам свои старые автомобили в зачет новых, но вскоре перекочевала на рынок недвижимости. В России трейд-ин квартир появился в 2008-2009 годах в период экономического кризиса — он помог восстановить активность покупателей, которым хотелось улучшить свои жилищные условия.

Трейд-ин предлагают в основном крупные застройщики, которые сотрудничают с агентствами недвижимости либо имеют собственные подразделения, реализующие жилье на вторичном рынке.

«Сделка состоит из двух этапов, — рассказывает директор направления «Новостройки» ИНКОМ-Недвижимость Валерий Кочетков. — Сначала клиент бронирует квартиру в новом доме, фиксируя ее цену на время реализации жилья на вторичном рынке. Одновременно застройщик подбирает покупателя на вторичную недвижимость. После того как старое жилье продано, деньги, полученные за него, направляются в счет оплаты квартиры в новостройке».

Сдать в зачет можно далеко не любую квартиру. Не идут в зачет эксклюзивные лоты, например, пентхаусы. Но и к более простым зачетным вариантам требования достаточно высокие. «В Москве, как правило, не рассматриваются квартиры за пределами МКАД, в домах до 1960 года постройки, а также комнаты и доли», — отмечает Руслан Сырцов. Другое правило: новое и старое жилье должно быть в одном городе или регионе, так как деятельность застройщика обычно сосредоточена в одном субъекте России.

Что же касается нового жилья, то по трейд-ин можно приобрести как квартиру, так и апартаменты. Главное условие — недвижимость должна быть в новостройке. «Чаще всего вырученные по этой схеме средства покупатели направляют на повышенный первоначальный ипотечный взнос, — продолжает Роман Сырцов. — При этом они выбирают более просторные варианты, например, из "однушки" переезжают в двухкомнатную квартиру».

Но если экспозиция затянется, старое жилье может потерять в цене до 20 процентов. Зато, если все пройдет успешно, улучшить жилищные условия удастся в сжатые сроки, не копя годами на первоначальный взнос, а фиксация стоимости выбранной квартиры, по сути, станет разновидностью дисконта, убеждены специалисты.

Другая схема покупки жилья без ипотеки — рассрочка. Согласно ей, покупатель оплачивает квартиру не полностью и сразу, а вносит платежи равными частями в течение определенного периода времени. Этот способ расчетов был изобретен в Великобритании в конце XIX века специально для того, чтобы люди могли себе позволить дорогие товары, даже если на момент покупки у них не хватало денег.

По закону, жилье в рассрочку можно сегодня приобрести как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости. Однако чаще всего такие договоры заключаются на жилье в новостройках, причем на те объекты, которые находятся на стадии строительства — после ввода дома в эксплуатацию застройщикам уже невыгодно иметь платежные обязательства с дольщиком.

«Три года назад данный показатель был в полтора раз выше, но распространение субсидированной ипотеки привело к снижению востребованности данного инструмента» — добавляет Руслан Сырцов.

В отличие от ипотеки, которую люди могут выплачивать десятилетиями, рассрочка дается на относительно короткий период — от трех месяцев до трех лет. От срока платежей зависит размер первоначального взноса: чем срок меньше, тем первоначальный взнос больше.

«Сейчас первоначальный взнос колеблется от 20 до 60 процентов, — говорит Татьяна Подкидышева. — Для квартир в комфорт-классе он в среднем составляет 30-40 процентов, в более высоком ценовом сегменте — от 40 до 60 процентов, но иногда доходит до 70 процентов». Сама же рассрочка может быть беспроцентной или с процентами, которые начисляются на остаток. В среднем, по данным «НДВ-Супермаркет недвижимости», эти начисления составляют один-два процента.

В настоящий момент, по данным «НДВ-Супермаркет недвижимости», самая бюджетная квартира, которую можно приобрести в рассрочку, находится в городе Котельники Московской области. Это студия площадью 21 квадратный метр без отделки по цене 3,4 миллиона рублей. Условия рассрочки предусматривают первоначальный взнос в размере 60 процентов (2,05 миллиона рублей), ежемесячный платеж на 6 месяцев при этом составит 228,2 тысячи рублей, а на 12 месяцев — 114,1 тысячи рублей.

Самый дорогой лот расположен в районе Раменки в проекте «Река». Для покупки 5-комнатной квартиры с отделкой площадью 180,3 квадратного метра стоимостью 192 миллиона рублей потребуется первоначальный взнос в размере 50 процентов (96 миллионов рублей). Оставшаяся сумма вносится без процентов до ввода дома в эксплуатацию в июне 2024 года.

Главное достоинство рассрочки — отсутствие значительной переплаты, а также простота одобрения — чтобы ее получить, от покупателя достаточно двух-трех документов, замечают эксперты.

В то же время эта схема подходит только клиентам со стабильно высоким доходом. Неслучайно приобретение квартиры в рассрочку больше всего распространено в сегменте дорогого жилья — здесь ее доля может достигать 20 процентов всех сделок. «Состоятельным покупателям часто невыгодно брать ипотеку, показывая свои доходы, при этом у них есть бизнес, из которого они могут вытащить деньги» — говорит Татьяна Подкидышева.

«Вместе с тем от единовременной оплаты квартиры они тоже воздерживаются, чтобы не выводить из оборота сразу крупную сумму» — замечает Руслан Сырцов.

В обход ипотеки

Еще одна возможность купить квартиру, минуя ипотеку, — лизинг. Разрабатывая стратегию финансового развития до 2030 года, Министерство финансов и Центральный банк включили в нее именно эту схему приобретения жилья. Предполагается, что лизинг поможет улучшить жилищные условия тем заемщикам, у которых нет кредитной истории, кто прошел через процедуру банкротства или не нашел средств на первоначальный взнос.

Лизинг — это тип аренды жилья с правом его последующего выкупа. Согласно этой схеме, владелец квартиры или дома и арендатор заключают договор, в котором прописывают возможность выкупить жилье. При этом арендатор выплачивает частями два платежа — за аренду и за выкуп квартиры. Как только владелец получает всю сумму стоимости недвижимости, заключается договор купли-продажи, и жилье переходит в собственность арендатора.

Аренда квартир с последующим выкупом широко распространена сегодня в Европе, особенно в Италии и Испании. В России такая практика ведется с 2011 года, однако большой популярностью на рынке недвижимости она не пользовалась. «С коммерческой точки зрения лизинг жилья — низко маржинальный бизнес исходя из калькуляции процентов на выплаты выкупной цены, окупаемости аренды и размера текущей ставки рефинансирования», — поясняет Денис Коноваленко, управляющий партнер Prime Life Development.

Сделка лизинга жилья проходит следующим образом: получив запрос, эксперты лизинговой компании оценивают ликвидность выбранной клиентом квартиры, а также его платежеспособность. Если компанию все устраивает, она приобретает интересующий гражданина объект. Срок, на который сегодня можно арендовать квартиру с выкупом, — от 3 до 10 лет, сумма финансирования — до 100 миллионов рублей. При заключении сделки покупатель оплачивает первоначальный взнос — 15-40 процентов от стоимости жилья. Если же одна из сторон хочет досрочно расторгнуть договор, владелец возвращает арендатору деньги за вычетом арендной платы. Также может быть предусмотрен и вид обеспечения исполнения договора: задаток, обеспечительный платеж.

По мнению специалистов, лизинг жилья больше всего подходит индивидуальным предпринимателям, а также фрилансерам, которым сложно подтвердить официальный доход. «Лизинговые компании обычно предлагают клиентам более гибкие условия, чем банки при выдаче ипотеки, — уточняет Роман Сырцов. — К тому же, как и при покупке квартиры в рассрочку, для заключения сделки требуется минимум документов, только паспорт, СНИЛС и ИНН».

Недостатки у аренды жилья с последующим выкупом тоже имеются. Так, на период выплат недвижимость остается в собственности у лизингодателя, а значит, есть риск остаться без жилья в случае нарушений условий аренды или выкупа. Кроме того, финансирование вне надзора ЦБ и банковских правил ставит арендаторов в зависимость от финансовой устойчивости собственника жилья. Обязательное страхование рисков в лизинге жилья также не предусмотрено.

Набирает обороты

В целом эксперты уверены, что в ближайшее время и лизинг, и трейд-ин, и покупка квартиры в рассрочку будут востребованы. Так, Татьяна Подкидышева ожидает, что доля рассрочек в сегменте бизнес- и премиум-класса вырастет на 5-7 процентов в зависимости от того, какие программы предложат застройщики.

Увеличится и количество сделок с трейд-ин, считает Валерий Кочетков: для решения жилищных вопросов покупателям, помимо использования кредитов, придется продавать и имеющееся жилье. Правда, трейд-ин — это не альтернатива ипотеке, а дополнительная опция, поэтому у покупателей она пользуется большим спросом, чем рассрочки и лизинг, отмечает Руслан Сырцов.

Что же касается аренды с выкупом, то пока это самый неоднозначный вариант покупки квартиры. «Лизинг жилья возможен, если на этом поле сформируются институциональные игроки, — замечает Владислав Преображенский. — Эти инвесторы смогут при наличии источника недорогих и длинных денег сформировать бизнес, в рамках которого будет выгодна именно лизинговая схема продажи объектов недвижимости по аналогии с такими отраслями как, например, авиапром».

«Учитывая повышение ставок по ипотеке, трудности граждан с накоплениями первоначального взноса, а также повышение стоимости ремонта новостроек и износ большей части вторичного доступного жилья, лизинг волне жизнеспособен, особенно в регионах, — добавляет Денис Коваленко. — Особенно при грамотном участии государства, ЦБ РФ в субсидировании лизинговых моделей, введении более подробного нормативного регулирования условий договора, гарантий для сторон». Кроме того, лизинг жилья косвенно может стимулировать предпринимательскую активность и рост числа малого и среднего бизнеса, убежден специалист.