Одним из сценариев будущего рынка ипотеки в России может оказаться охлаждение спроса и так называемая ипотечная зима. Об этом «Ленте.ру» рассказал Михаил Клименков, генеральный директор агентства недвижимости Welcome24.
Рынок ипотеки в начале 2026 года идет на поправку, но все еще очень нестабилен. С одной стороны, есть позитивные изменения: ключевая ставка снижена до 15,5 процента, а рыночные ставки, еще год назад зашкаливающие за 29 процентов, сейчас закрепились в диапазоне 19-20 процентов. С другой стороны, россияне в большинстве своем по-прежнему не могут позволить себе рыночный кредит, а льготные программы начинают ужесточаться.
Эксперт предположил несколько сценариев развития ипотечного рынка. Пессимистичный сценарий становится актуальным на фоне новостей о резком падении спроса на «семейную ипотеку». Если эта тенденция усилится, рынок может столкнуться с серьезным охлаждением.
Возможно ужесточение условий по льготной программе — повышение ставки с 6 до 10-12 процентов и дифференциация в зависимости от количества детей. Изменения «могут просто убить спрос в этом сегменте», спрогнозировал Клименков.
Если драйвер в виде семейной ипотеки исчезнет, а рыночные ставки все еще будут высокими, рынок может просесть. Тогда объемы выдачи не дотянут до 4 триллионов рублей, а цены на новостройки, лишившись искусственной поддержки спроса, могут пойти вниз. Для покупателей это создаст ситуацию «выжидания», когда никто не хочет покупать, потому что все ждут дальнейшего падения цен и ставок.
Существует и оптимистичный сценарий, который закладывают в свои прогнозы и Центробанк (ЦБ), и крупнейшие игроки рынка. Его суть — в постепенном, плавном оздоровлении без рывков.
«При базовом прогнозе ЦБ (средняя ключевая ставка 13-15 процентов по году) рыночные ставки по ипотеке могут опуститься до 15-17 процентов к концу 2026 года. Это не "комфортные" 10-12 процентов, о которых все мечтают, но уже не запредельные ставки. «Снижение будет идти постепенно, с возможной активизацией во втором полугодии», — прогнозирует эксперт. При этом рынок продолжит адаптироваться к жизни без массовой сверхльготной ипотеки.
Самый смелый сценарий — когда при стремительном снижении ключевой ставки до 9-10 процентов к концу года, ипотечные ставки могут сократиться до 12 процентов и даже ниже.
Ипотека станет реально массово доступной, когда инфляция устойчиво снизится. «Для реализации этого сценария необходимо, чтобы уже в ближайшие месяцы мы увидели устойчивую дефляцию или минимальный рост цен, что позволит ЦБ действовать более решительно. Также важно, чтобы вслед за снижением ставок оживилась рыночная ипотека, компенсируя возможное сжатие льготных программ», — отмечает специалист. В этом случае прогнозируется не просто рост, а настоящий всплеск спроса.
Покупателям эксперт посоветовал не ждать идеального дня для покупки жилья в 2026 году. «Пытаться поймать минимальную ставку и минимальную цену одновременно — почти невыполнимая задача. Если вы нашли квартиру мечты, а ставка по рыночной ипотеке опустилась до 17-18 процентов, и у вас есть средства на первоначальный взнос — возможно, это ваш шанс», — посоветовал он. Вторичный рынок, менее зависимый от льготных программ, может стать хорошей альтернативой новостройкам в этом году.
Также он посоветовал россиянам следить за «семейной ипотекой», поскольку текущие 6 процентов — уникальное предложение, которое может исчезнуть или сильно подорожать в ближайшие месяцы.
Ранее эксперт по финансам, бизнес-эксперт Pronline Дмитрий Трепольский предсказал скидки на новые квартиры в размере 20-25 процентов в марте 2026 года. Их будут предоставлять девелоперы.