Стремительное удорожание московского жилья в 2020-м больно ударило по потенциальным новоселам — средняя стоимость квадратного метра в городе превысила 250 тысяч рублей, стандартная готовая квартира выросла в цене до 14,4 миллиона рублей. По статистике, жители 69 крупнейших городов России могут обменять свою жилплощадь в среднем на 15,6 квадратного метра в Москве, а выходцы из Магнитогорска, Нижнего Тагила и Кургана вообще вправе рассчитывать не более чем на 8 метров. Но черт столичного рынка недвижимости почти всегда не так страшен, как его малюют, — в продаже еще есть дешевые квартиры. Московские «малютки» для неприхотливых и решительных — в обзоре «Ленты.ру».
2021 год на московском рынке новостроек начался с хороших для покупателей жилья новостей — по итогам января средняя стоимость строящихся квартир в городе снизилась впервые за полтора года (по данным ЦИАН, имеющимся в распоряжении «Ленты.ру», — на 0,3 процента, до 233 тысяч рублей за квадратный метр). Но за год ценник все равно вырос на значимые 16 процентов, а средний бюджет покупки студий в столице (без учета Новой Москвы) превысил 5,9 миллиона рублей. За среднестатистическую «однушку» в новостройке приходится выкладывать уже 8,68 миллиона рублей, за двухкомнатную квартиру — 11,3 миллиона, за «трешку» — 15,8 миллиона.
Но не менее четырех жилых комплексов в «старой» Москве предлагают квартиры в бюджете до 5 миллионов рублей, выяснили эксперты аналитической платформы bnMAP.pro специально для «Ленты.ру». При этом три из них находятся на столичных территориях в пределах МКАД и достаточно удачно расположены (если оценивать только транспортную доступность) — недалеко от станций метро, Московского центрального кольца (МЦК) или Московских центральных диаметров (МЦД).
Максимальная площадь квартиры в указанном бюджете — 27 квадратных метров, это предложение в проекте «Светлый мир Станция Л», реализуемом на юго‐востоке Москвы, на Люблинской улице. В составе комплекса — пять жилых домов, сдача в эксплуатацию намечена на 2022-2025 годы. Ценник здесь начинается от 4,99 миллиона рублей. Студию адекватного размера (19,7 квадратного метра) по минимальной цене — 4,6 миллиона рублей — также можно купить в крупном ЖК «Мякинино парк», строящемся в Кунцево (метро «Строгино» — в пяти минутах езды). Срок сдачи — 2021-2022 годы.
Сильно ниже ценник в ЖК «My Space на Фестивальной» (Фестивальная улица, Северный округ) — от 3,56 миллиона рублей за квартиру общей площадью 12,7 квадратного метра. Дом не новый, но полностью реконструированный и позиционируется как новостройка. Аналогичный проект — ЖК «My Space на Окской», где квартиры продаются по цене от 4,37 миллиона рублей. Комплекс расположен в районе Кузьминки, недалеко от станции «Окская».
Выбор столичных проектов с апартаментами стоимостью менее 5 миллионов рублей немного шире. Осенью 2020-го был инициирован их перевод в категорию жилых помещений, после чего в Москве были зафиксированы рекордные продажи недорогих апартаментов (комфорт- и бизнес-класса). Так, только в декабре в городе реализовали таких объектов на 45 тысяч квадратных метров. Для сравнения — в октябре и ноябре было продано по 32 тысячи квадратных метров апартаментов. Годом ранее, в декабре 2019-го, объем продаж составлял всего 18 тысяч «квадратов».
Ажиотажные продажи привели к сокращению объема предложения: за год к февралю он упал на 27 процентов по площади и на 31 процент по числу лотов (данные агентства недвижимости «Бон Тон», есть в распоряжении редакции). При этом лишь 7 процентов апартаментов относятся к категории недорогих (6 процентов — комфорткласс и 1 процент — стандарт-класс).
В bnMAP.pro подсчитали: лоты по цене до 5 миллионов рублей можно найти в шести апартаментных комплексах. Это тот же «My Space на Фестивальной» (проектом предусмотрены и квартиры, и апартаменты) — здесь объект общей площадью 16,4 квадратного метра можно купить за 4,9 миллиона рублей. В комплексе «16 уровень» (улица Перерва, район Марьино) 18-метровые апартаменты предлагаются за 3,3 миллиона рублей. Меньше 4 миллионов стоят апартаменты в комплексах «Ботаник» и «Саяны-парк» (районы Отрадное и Ярославский, площадь самых дешевых лотов — 18 и 14 квадратных метров соответственно). В проектах «Аэровилла» (район Орехово-Борисово Северное) и «Станция» (Чертаново Северное) есть апартаменты по цене от 4,58 миллиона рублей.
На околостоличных территориях, формально присоединенных к Москве в 2012 году, дешевых апартаментов нет — на местном рынке первичного жилья вообще преобладают классические квартиры. Бюджет в 5 миллионов позволяет выбирать из 16 комплексов, а максимальная площадь подходящего лота превышает 42 квадратных метра — в ЖК «Эдельвейс» квартиру метражом 42,7 «квадрата» можно купить за 3,96 миллиона рублей. Комплекс расположен в поселении Первомайском в Троицком административном округе (около 30 километров от МКАД).
Самый дешевый вариант из новомосковской подборки — 31-метровая квартира в ЖК «Борисоглебское», оцененная в 3,08 миллиона рублей. Комплекс строят в 38 километрах от МКАД, отзывы о нем неоднозначные — люди жалуются на плохую транспортную доступность, низкое качество строительства и срывы сроков передачи квартир, но в то же время им нравится природное окружение. «Школа далеко! Детсад не достроили! Никакой инфраструктуры! У кого нет машины своей, тем совсем тяжко. Только пенсионерам тут жить комфортно», — пишет одна из побывавших в ЖК.
В проектах «Южное Бунино» (поселение Сосенское) и «Белые ночи» (поселок Коммунарка) предлагаются самые компактные квартиры — 19,2 метра за 4,2 миллиона и 4,85 миллиона рублей соответственно. По цене до 4 миллионов можно купить 27-метровую квартиру в ЖК «Калипсо-3» около железнодорожной станции «Щербинка». Относительно просторные варианты, но уже дороже 4 миллионов, также есть в проектах «Баркли Медовая Долина», «Бристоль», «Новые Ватутинки. Центральный квартал», «Филатов луг» и «Цветочные поляны».
В аналитическом центре Est-a-Tet отмечают, что в целом новомосковская недвижимость пользуется спросом: только за четвертый квартал 2020-го в Новой Москве продали 9,1 тысячи квартир и апартаментов (плюс 50 процентов к продажам за аналогичный период 2019-го). И наиболее востребованными стали именно недорогие квартиры площадью до 40 квадратных метров — на них пришлось более четверти сделок. По итогам 2020-го строящиеся квартиры в Троицком и Новомосковском округах подорожали почти на треть — на 29 процентов, до 161 тысячи рублей за квадратный метр.
Выбор вторичных квартир в бюджете до 5 миллионов шире — только в базе ЦИАН больше 300 таких лотов в «старой» Москве. Но львиная доля предложений дублируется, кроме того, в этой ценовой категории велико число объектов с крайне сомнительными характеристиками, прежде всего юридическими. Под видом отдельных квартир зачастую реализуются апартаменты, прочие помещения без жилого статуса и обычные квартиры, «нарезанные» на автономные комнаты, или так называемые микростудии. В большинстве случаев продавцы ультрадешевой недвижимости требуют расчетов только наличными, то есть купить ее в ипотеку невозможно. «Чаще всего оказывается, что такие студии представляют собой перепланированные трех- или четырехкомнатные квартиры, а перепланировку узаконить будет сложно или невозможно из-за переноса коммуникаций и мокрых зон», — отмечают в bnMAP.pro.
Из интересных с точки зрения локации вариантов — 11-метровая студия в 14-этажной панельной «брежневке» на Новинском бульваре. «Хорошее состояние, на полу паркет, пластиковые стеклопакеты. Чистый подъезд, имеется видеонаблюдение, в доме консьерж. Интеллигентные соседи. Арбат — один из старейших районов столицы. Развитая инфраструктура! Развлечения на любой вкус. Продажа за наличные деньги», — говорится в описании. Стоимость микроквартиры — 4,3 миллиона рублей.
Похожее предложение — студия общей площадью 10,5 метра на первом этаже дома на Кремлевской набережной. Ее оценили в 4,2 миллиона рублей, продажей занимается крупное риелторское агентство. Покупателя зазывают московской пропиской, развитой инфраструктурой центра города, столичными льготами и пенсией. «Кирпичный дом прошел капремонт. Историческая застройка. Тихая улица. Из окон виден Кремль. Рядом также храм Христа Спасителя, дом Пашкова, Кремлевская набережная и другие исторические места», — указывают брокеры. Они тоже настаивают на продаже за наличные и обещают гарантировать безопасность сделки договором, зарегистрированным в Росреестре.
Неподалеку, на Новокузнецкой улице в Замоскворечье, можно за ту же сумму (4,5 миллиона) купить студию метражом 10,7 «квадрата» в реконструированном двухэтажном особняке. Это апартаменты, полностью готовые к проживанию. Рядом три станции метро — «Новокузнецкая», «Третьяковская» и «Павелецкая». Продавец считает, что студия подходит «как для постоянного проживания, так и сдачи в аренду».
В пределах Третьего транспортного кольца микроквартиры также реализуются в Таганском, Басманном, Даниловском и Красносельском районах. Но по оценке риелторов, переделанные из комнат квартиры-студии рискованно приобретать в 95-97 процентах случаев. «Единицы подобных предложений официально согласованы и раскадастрированы, то есть имеют статус отдельной квартиры, а не доли, — подчеркивают они. — Большинство квартир переделаны так, что их просто не согласовать». Кроме того, на «вторичке» самые дешевые объекты — это унаследованные квартиры. «Обычно наследники как получили объект, так и стараются его продать: без ремонта и каких-либо вложений. Также на вторичном рынке со значительным дисконтом продают квартиры в аварийных домах и недвижимость, принадлежащую проблемным собственникам», — поясняют эксперты.
Относительно недорогие и юридически чистые квартиры можно купить у московской мэрии, но в таком случае все же придется выйти за рамки пятимиллионного бюджета. Лоты от города регулярно появляются на Инвестиционном портале. В настоящее время доступно только две квартиры со стартовой ценой до 5 миллионов — это 19-метровая студия в районе Лефортово, оцененная в 3,94 миллиона рублей, и лот площадью 13,6 метра в Замоскворечье (3,39 миллиона рублей).
Заявки на участие в торгах принимаются до 1 апреля текущего года. Подобные варианты пользуются популярностью — совсем недавно, в феврале, мэрия выводила на аукцион дешевые квартиры-малютки в домах около станций «Белорусская», «Красносельская» и «Краснопресненская». На волне ажиотажного спроса на недвижимость все они были реализованы со значительным превышением начальной цены.
До 1 апреля можно подать заявку на приобретение небольших квартир (до 30 квадратных метров) в центре города, оцененных чуть дороже 5 миллионов. «Лоты находятся в центре Москвы, рядом вся необходимая инфраструктура: продуктовые магазины и аптеки. Также в пешей доступности располагаются исторические памятники, храмы и музеи. Квартиры небольшие, у них привлекательная цена для такого удачного месторасположения», — говорится в анонсе аукциона, распространенном Центром управления городским имуществом.
Один из выставленных на продажу лотов расположен в доме на Малой Никитской улице. Площадь квартиры — 19,2 квадратного метра, начальная цена — 7 миллионов рублей. Рядом станции метро «Краснопресненская» и «Баррикадная», Московский зоопарк и одна из сталинских высоток. Второй лот (26-метровый) расположен в доме в Печатниковом переулке, его цена — 8,5 миллиона рублей. Третий — на улице Жуковского и оценен в 7,6 миллиона рублей.
Отчаявшимся найти в пристойных районах столицы дешевую отдельную квартиру есть смысл взглянуть на рынок комнат — эксперты утверждают, что из-за финансовых проблем, с которыми столкнулись многие россияне в 2020-м, популярный в СССР формат коммунальных квартир может возродиться. То есть жить в коммуналке, особенно в центре Москвы, будет ничуть не стыдно. Для общих квартир уже придумали современное название — коливинг. Формально это дома, квартиры или комнаты, в которых живут люди с одинаковыми интересами. И стремление закрепиться в столице, заплатив за это минимальную цену, — тоже сильная объединяющая идея.