Только важное и интересное — в нашем Facebook
Новости партнеров

Регулировщики

Чиновники заявили, что цены на жилье регулировать нельзя

21 декабря глава Росстроя Сергей Круглик заявил, что считает невозможным госрегулирование цен на жилье. Он добавил, что такое регулирование разрушит рынок и добавил, что государство может оказывать поддержку в области строительства "социального" жилья.
Заявление о том, что госрегулирование цен на жилье невозможно, это правда, но не вся. На деле перед чиновниками стоит задача сделать жилье доступным - и принимаемые законопроекты направлены как раз на снижение темпов роста цен.

Государство

Одним из основных факторов роста цен является размер ипотечной ставки. Сейчас она превышает 10 процентов и снизится в ближайшие годы, как пообещал вице-премьер Александр Жуков, до 7 процентов. Правда, по мнению экспертов, в существующей ситуации снижение процентной ставки, сделав жилье доступнее, увеличит спрос, а вместе с ним – и цены.
В любом случае, этот показатель, являющийся основным индексом на более развитых рынках (например, американском), в настоящий момент зависит от действий чиновников – государственного Агентства по ипотечному жилищному кредитованию, успешности борьбы с инфляцией и ставки рефинансирования Центробанка.
Кроме того, чиновники считают, что легальным способом регулировать предложение жилья и вносить свою лепту в снижение цен является строительство «социального» жилья – для малоимущих граждан и некоторых других слоев населения.
На особом положении и бюджетники в некоторых регионах – там появляются беспроцентные кредиты на приобретение жилья. Правда, социальное жилье, как и всякая льгота, может в будущем стать звеном в той или иной «серой» схеме.
В каком-то смысле способом регулирования рынка является и сам национальный проект «Доступное жилье». Однако, как признает Сергей Круглик, его результаты станут видны гораздо позже. Это и понятно, масштабы госпрограмм невелики. Так, программа выдачи жилищных сертификатов в 2006 и 2007 году затронет лишь 45 тысяч россиян.
Правда, если Росстрой не предполагает регулировать рынок жилья, то этим с удовольствием займутся другие ведомства. В планах Федеральной налоговой службы в 2007 году - побеседовать с хозяевами сдаваемых в аренду квартир, так как далеко не все из них включили эти доходы в свою декларацию. Одним из следствий этой полезной инициативы станет дальнейшее повышение арендной платы.
В свою очередь, Федеральная антимонопольная служба предложила сократить спрос на квартиры и начать борьбу со спекулянтами жильем. По данным чиновников, около трети квартир покупаются для дальнейшей перепродажи. Идея ФАС состоит в том, чтобы увеличить ставку подоходного налога для тех лиц, которые купили недвижимость сроком не более чем на 2-3 года.
По мнению сотрудников ФАС, увеличивать предложение жилья нужно и другими способами.
Надо думать, речь идет о том, чтобы приглядеться к застройщикам.

Компании

Потерпев неудачу в регулировании рынка жилья, российские власти предположили, что на рынке недвижимости, особенно в крупных городах, существует ценовой сговор застройщиков.
Сначала проверку производила Генеральная прокуратура. Осенью следователи заявили, что не смогли обнаружить следов ценового сговора. Тогда ту же гипотезу решила проверить в Москве, Подмосковье и Петербурге ФАС.
Выяснилось, что существующее положение дел не нарушает антимонопольного законодательства, а рыночные доли таких лидеров московского рынка, как, например, Донстрой, КРОСТ, ПЭК, ДСК 1 и Москапстрой не превышают 15 процентов.
Впрочем, антимонопольщики отметили, что определенные настораживающие тенденции существуют. Так, оказалось, что средняя себестоимость квадратного метра московской недвижимости составляет менее 27 тысяч рублей и колеблется от 15 до 45 тысяч рублей. В Петербурге себестоимость метра тоже невелика – 14-15 тысяч рублей.
Однако продажные цены в несколько раз выше. Так, стоимость среднего московского метра, по данным «Индикаторов рынка недвижимости» недавно перевалила за 4200 долларов, то есть 110 тысяч рублей. А средняя стоимость метра по России, по данным Минрегиона, составляет 32 тысячи рублей, то есть близка к себестоимости московского метра.
По мнению Михаила Евраева, начальника управления ФАС РФ по контролю и надзору в сфере недвижимости, на такое несоответствие должно обращать внимание не его ведомство, а налоговики.
Кто должен обратить внимание на остальные недостатки рынка, вызывающие спад предложения, неизвестно. Но бороться, по данным ФАС, придется и с бюрократизмом чиновников, и сложностями с подключениями к инфраструктуре, и с привычкой распределять участки под строительство не на аукционе.
Сами же компании пока сражаются с федеральным законом о долевом строительстве. Именно его компания «Миэль» недавно назвала в качестве одной из причин спада на рынке. Цифры, приведенные в отчете, потрясают – объемы столичного рынка новостроек сократились за год на 20 процентов, а объемы предложения – на 30 процентов.

Реконструкция

Спасение сотрудники ФАС видят в масштабной реконструкции застроенных территорий. Это неудивительно - во-первых, крупные города настолько разрослись, что точечная застройка не удовлетворяет потребностей жителей, а во-вторых, здания ветшают в 20 раз быстрее, чем их успевают сносить.
В Москве реконструкция уже идет полным ходом. Так, в 2006 году власти столицы по плану должны снести 212 пятиэтажек, в том числе несколько "фенольных" домов. На их месте, скорее всего, построят высотки.
Параллельно идет модернизация московских "хрущевок" - их сделают более современными белорусские строители. Несколько объектов построят и киевские строители – те самые, что возводили один из микрорайонов Куркино.
Однако реконструкция обычных жилых зданий – не панацея. Сейчас негде селить не только москвичей, но и гостей столицы. По данным московского правительства, дефицит гостиничных мест, возникший в ходе сноса крупных гостиничных комплексов, будет погашен только в 2008 году. Для этого, в частности, придется возвести в центре Москвы сотню гостиниц, а всего по столице – около 230.
По мнению ФАС, в городе все зависит от властей. Московскому правительству чиновники порекомендовали построить новые развязки и дороги, чтобы граждане охотнее ехали жить в Подмосковье.
Похоже, за рынком жилья вскоре будут следить не регуляторы, а регулировщики дорожного движения.

Дом00:0520 октября

Во дают!

Кому приходят в голову самые удивительные названия для российских домов
Дом00:0213 октября

«Это отдельный микромир»

Пробки, дружины и русское чудо: как живет самый богатый город России
Дом00:0130 сентября

Так жить нельзя

Люди по всему миру обитают в чудовищных условиях. Где построили самые ужасные дома?