Бешеные цены Лужков обратил внимание на стоимость московского жилья

В середине мая дискуссия о стоимости московского квадратного метра разгорелась с новой силой. Спусковым крючком стал обыкновенный обзор рынка недвижимости. А роль бойка блестяще исполнил Юрий Лужков, предложив перейти от "бешеных цен" на квартиры к строительству недорогого социального жилья.
14 мая вышел еженедельный обзор "Индикаторов рынка недвижимости", составителя самого популярного индекса цен на жилье. То, что в нем говорилось о незначительном снижении стоимости квартир, было привычно. А вот то, что годовая доходность столичного жилья упала ниже половинной доходности банковского вклада, произвело эффект маленькой сенсации и заставило продавцов задуматься о том, куда движется рынок.
Согласно данным исследователей, средняя стоимость квадратного метра московского жилья составляет 4132 доллара. Как водится, "сталинские" дома подороже, дома из "плохого" кирпича подешевле. Падение цен, впрочем, заметно во всех секторах этого рынка. С зимы квадратный метр подешевел примерно на 100 долларов. Если дело пойдет так и дальше, то к концу года стоимость метра упадет ниже 4000 долларов.
На полях стоит отметить, что кое-кто ждет и более быстрого обвала цен. По данным, например, Росгосстраха, справедливая стоимость московского квадратного метра составляет от 2500 до 3000 долларов, а подмосковного – от 2300 до 2400 долларов. При этом в Росгосстрахе считают, что к концу года московские квартиры подешевеют на 10-20 процентов и предлагают учитывать стоимость жилья не в слабеющих долларах, а в укрепляющихся рублях.
Правда, если верить российским чиновникам, цена квадратного метра в Москве еще в конце 2006 года была гораздо ниже 3 тысяч долларов. Это следует из нормативов рыночной стоимости единицы жилой площади, ежегодно устанавливаемой Минрегионом, где столичный метр стоит всего 48 тысяч рублей (около 1800 долларов). Впрочем, такое занижение неудивительно, ведь рыночная стоимость рассчитывается министерством для исчисления субсидий гражданам на покупку жилья.
Свои пять копеек в спор о трендах рынка жилья внесли и математики. Сотрудники "РЭА Риск-менеджмент" при Академии имени Плеханова 15 мая объявили о разработке математической модели, позволяющей прогнозировать цены на московское жилье с высокой точностью. В этой модели исследователи учли множество факторов: стоимость стройматериалов, монтажные работы, изменения в законодательстве, прогнозные значения инфляции, индекс РТС, а также планируемые объемы ввода жилья в эксплуатацию.
Впрочем, на одной математике высокоточные прогнозы делать не получилось. Для описания спекулятивного характера роста цен в 2006 году пришлось привлекать экспертные оценки. При этом авторы модели, утверждают, что прогнозы различных аналитиков нередко носят немотивированный характер.
Газета "Коммерсант", приводя данные прогноза, писала, что в ближайшие три года цены квартир в столичных новостройках вырастут на 40 процентов, причем до конца 2007 года они вырастут на 15,5 процента, в 2008 - на 10,6 процента, а в 2009 - на 9 процентов. Любопытно, что в Подмосковье рост цен будет гораздо менее бурным - 6 процентов в этом году и по 2 - в двух последующих.
Более конкретные данные приводит агентство "Регнум", также заинтересовавшееся презентацией математиков. При использовании модели "стоимость квадратного метра панельного жилья" получаются следующие результаты: 4425 долларов в 2007 году, 4898 долларов - в 2008 году и 5354 доллара - в 2009 году.
Не очень понятно, учитывает ли модель инициативы мэра столицы. 15 мая он на обсуждении стратегии развития Москвы до 2025 года заявил, что строить надо квартиры для "молодых семей и малообеспеченного населения", а не инвестиционное жилье, продаваемое по "по бешеным ценам".
Взять столь необходимые квадратные метры предлагается, высвобождая промышленные зоны и отказавшись от точечной застройки. Все это позволит, по словам первого заместителя мэра Владимира Ресина, изыскать в столице около 70 миллионов квадратных метров жилья.
В первую очередь в промзонах будут строить жилье из городского заказа. Программа освоения этих территорий растянется на много лет - к 2020 году из 20 тысяч гектаров промзон под жилье и офисы отдадут шесть.
Параллельно московские чиновники рассматривают возможность внесения в Градостроительный кодекс города изменений, ослабляющих санитарные нормы и нормы застройки на вредных землях. В дома, которые там построят, вселят нынешних жителей ветхих зданий и сносимых пятиэтажек.
Пока же не наступил 2025 или хотя бы 2020 год, москвичам придется задуматься о переезде из привычных квартир в менее привычные, но более модные коттеджи. К 2012 году объем подмосковного рынка загородного жилья, по данным компании "Миэль-Недвижимость", вырастет втрое. Москва будет окружена тысячей коттеджных поселков против нынешних 420.
Действительно, спрос на дорогое жилье только растет, а сам этот рынок отнюдь не переживает стагнацию, характерную для обычных московских квартир. 14 мая на сайте компании Knight Frank появился документ, озаглавленный "Москва. Санкт-Петербург. Рынок элитной жилой недвижимости".
Из этого обзора можно понять, что "элитная Москва" и не слышала о снижении цен на жилье. За первый квартал 2007 года цены на квартиры в элитных новостройках подскочили на 15,4 процента до 16860 долларов за квадратный метр. Цены на жилье на вторичном рынке в силу того, что многие квартиры куплены в инвестиционных целях, достигают 19 тысяч долларов за квадратный метр. Месячная аренда таких квартир стоит свыше 5000 долларов в месяц.
Неудивительно, что в январе 2007 года Москва заняла шестое место в рейтинге городов с самыми дорогими апартаментами класса "суперлюкс". При этом покупателей на роскошные квартиры много - апартаменты стоимостью свыше 10 миллионов долларов занимают 8 процентов рынка элитного жилья, а самым популярным предложением является трех- или четырехкомнатная квартира стоимостью от 3 до 3,5 миллионов долларов.
Все это было было бы предметом для гордости, если бы еще раньше не стало поводом для сожаления. По данным того же "Росгосстраха", при нынешней цене квадратного метра с рынка обычного жилья выдавливаются семьи с доходом менее 3 тысячи долларов на члена семьи в месяц. Таких семей в Москве свыше 97 процентов. Очевидно, что для них доступность как элитного, так и нормального московского жилья уже выражается одинаковой величиной.
Нулевой.