У покупателей недвижимости есть немало самых разных страхов. Какие-то из них действительно обоснованы, а какие-то — наоборот, надуманы, и к реальности отношение имеют самое опосредованное. «Дом» спросил у экспертов, чего при покупке жилья опасаться и правда нужно, а чего — так, опционально.
Новостройки
Строящееся жилье, конечно, пугает покупателей недвижимости — особенно, если приобретение случается на начальном этапе, когда цена наиболее выгодна, но и перспективы особенно туманны: всегда есть вероятность, что дом сдадут позже обещанного срока или вообще не достроят.
Такие страхи, что уж там, вполне обоснованы: обманутые дольщики появляются не из воздуха. Но риски можно минимизировать, соблюдая определенную «гигиену покупки». В первую очередь, констатирует председатель правления группы компаний «МИЭЛЬ» Оксана Вражнова, перед сделкой необходимо убедиться в надежности застройщика — проверить его документацию.
Согласно закону об участии в долевом строительстве, любой девелопер обязан предоставить следующие данные: о государственной регистрации компании и ее учредителях; о проектах строительства домов, в которых участвовал девелопер в течение последних трех лет (с указанием адресов объектов, сроков ввода их в эксплуатацию); о виде лицензируемой деятельности плюс другие данные, касающиеся этого вопроса; о финансовом результате текущего года, а также размерах кредиторской и дебиторской задолженности компании на момент опубликования проектной декларации.
Отсутствие необходимых документов может свидетельствовать о разных проблемах девелопера — от временных затруднений до признания дома самовольной постройкой, которая подлежит сносу.
Кроме того, как советует директор департамента элитной недвижимости Est-a-Tet Анна Карпова, стоит регулярно следить за тем, как ведется строительство — как минимум, в течение месяца-другого, а лучше и вовсе не оставлять процесс без внимания. Имеет смысл лично приезжать на площадку, обращать внимание на то, как там обстоят дела — и делать это периодически. Если ничего не изменилось — есть повод задуматься. Вообще говоря, большинство добросовестных застройщиков регулярно публикуют в открытых источниках фотографии с площадки, иногда со стройки даже идет видеотрансляция. Рекомендации звучат, возможно, не как сенсация, но некоторые дольщики именно так смогли не «упустить» стройку и в случае с банкротством застройщика — не остаться без вложений и без жилья.
Фото: Denice Tyler / EyeEm / Getty Images
Оценить девелопера превентивно можно, основываясь на уже реализованных им проектах. Впрочем, успешная в прошлом деятельность не всегда говорит о том, что в настоящем все так же безоблачно — наблюдать за процессом все-таки очень рекомендуется.
Кстати, и первый проект у застройщика, в принципе, не является стоп-фактором сам по себе. «Обычно при реализации первого девелоперского проекта компания создает себе репутацию, а значит, относится к нему с особой серьезностью, и таких успешных примеров на рынке уже немало», — отмечает председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой» Ирина Доброхотова. Но при покупке квартиры у такого застройщика все же лучше подождать, когда процентов 30 дома уже построят.
Покупатели первичных квартир беспокоятся и за качество строительства — впрочем, на защиту прав можно рассчитывать и тут. Как говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая, на подписание акта передачи квартиры стоит пригласить специалиста, который оценит качество квартиры — акт можно не подписывать при ненадлежащем выполнении работ до устранения недочетов. Кроме того, существует и гарантия на жилье: пять лет на саму конструкцию, и три года — на технологическое оборудование.
Среди других страхов покупателей новостроек выделяется опасение, что застройщик не построит обещанные социальные объекты — школы, детские сады, поликлиники. Нельзя сказать, что оно не имеет оснований: девелоперы умудряются не выполнять свои обязательства по инфраструктуре, несмотря на то, что законом нормативы прописаны. И все-таки, как говорят опрошенные «Домом» эксперты, если проект готов, и в нем фигурируют инфраструктурные объекты, их, скорее всего, действительно построят.
«Вторичка»
Покупатели вторичного жилья, в первую очередь, боятся юридической «нечистоты» объектов — и опять не зря. Поскольку российский рынок недвижимости все еще довольно «стихийный», риск попасть на квартиру с проблемными документами весьма велик, считает Анна Карпова. Самый страшный сценарий развития событий после приобретения такой «проблемной» квартиры — жилье у нового собственника просто изымают, а уплаченные деньги не возвращают (или, после долгой тяжбы, компенсируют небольшую часть потраченного).
Такое может случиться, если в квартире, например, зарегистрированы несовершеннолетние дети, в том числе — если имущество приобреталось с использованием материнского капитала, или если жилье было передано продавцу (или кому-то из предыдущих владельцев) по наследству и т.д.
По словам Оксаны Вражновой, в некоторых случаях стопроцентную проверку юридической чистоты квартиры произвести и вовсе невозможно. Поэтому самый верный способ не потерпеть миллионные потери — титульное страхование, дающее возможность полностью вернуть выплаченные деньги, если что. Но услуга эта, само собой, не бесплатная.
Опасаются покупатели «вторички» и чистой воды мошенничеств, которых на отечественном рынке все еще хватает. По данным Марии Литинецкой, типичный случай такого рода — когда злоумышленники пытаются продать квартиру, которая в действительности им не принадлежит. «Чтобы себя обезопасить, стоит без всякого стеснения запрашивать у собственника документы, подтверждающие его личность, и справки о психическом здоровье. Также необходимо сделать запрос в Росреестр и убедиться, что представившийся собственником продавец действительно владеет выбранной квартирой», — советует эксперт. А продавцам — не отдавать риелторам оригиналы документов.
Еще на вторичном рынке существует проблема коммунальных долгов, оплату которых требуют от новых собственников соотвествующие службы. Однако, по словам Литинецкой, это незаконно. «Долги должен платить тот, кто пользовался услугами, а не тот, кто живет по месту пользования услугами. Соответственно, новый собственник квартиры ничего не должен управляющей компании, и имеет право на получение коммунальных услуг в полном объеме», — поясняет она.
Апартаменты
Покупатели апартаментов тоже подвержены многочисленным страхам, что и неудивительно. В первую очередь, опасения связаны с непонятным статусом этой недвижимости — по закону, это не жилье, а коммерческие объекты (как офисные, торговые, складские и гостиничные площади). И это приводит ко многим проблемам для жильцов — как минимум, купив апартаменты, невозможно получить постоянную регистрацию, чаще, по-старинке, именуемую пропиской.
Не обязаны девелоперы строить и социальные объекты рядом с апарт-комплексами. Кроме того, по данным Nai Becar, за коммунальные платежи в апартаментах приходится платить не как в жилом доме, а как в коммерческом объекте — то есть, значительно больше (в среднем на 30 процентов). Распространяются на владельцев апартаментов и более высокие налоги на имущество — от 0,5 процентов до 2 процентов от кадастровой стоимости объекта (против жилых 0,1 процента).
При этом апартаменты значительно дешевле квартир — примерно на 10-15 процентов. Это обстоятельство «побеждает» все покупательские страхи, говорят эксперты. Обычно такую недвижимость в качестве жилья рассматривают молодые люди без детей, которым важно жить в центральной части города, в месте с хорошей транспортной доступностью — апартаменты часто появляются именно в таких локациях. Кстати, временная регистрация — тоже не приговор, в правах она сильно не ущемляет, Хотя семейным покупателям, скорее всего, разница покажется существенной: сложности с «прикреплением» по остаточному принципу, после жителей с постоянной регистрацией, к поликлиникам, школам и детским садам могут уравновесить выгоду в цене.