Многие одинокие люди, проживающие в московских квартирах, хотели бы воспользоваться услугой получения пожизненной ренты в обмен на дорогостоящую жилплощадь. Однако большинство боится стать жертвами мошенников от недвижимости. Впрочем, криминальных ситуаций достаточно легко избежать.
Смелый шаг
Вскоре после майских праздников, на очередной встрече выпускников, наша классная руководительница Виктория Константиновна рассказала нам о том, что она заключила договор пожизненной ренты. То есть подписала документ, согласно которому компания - плательщик ренты единовременно выдала ей крупную сумму "на руки", а затем ежемесячно обязывалась перечислять на ее пластиковую карту значительную прибавку к пенсии. Все это, разумеется, в обмен на квартиру, которая переходила в собственность компании сразу после смерти Виктории Константиновны.Несмотря на то, что первоначально эта новость повергла нас всех в шок, резоны поступить подобным образом у пенсионерки были. Во-первых, жизненные обстоятельства сложились таким образом, что к 65-му году жизни у нее не осталось близких родственников – муж умер от инсульта в 50 лет, сын накануне свадьбы погиб в автокатастрофе.
Во-вторых, пенсия старушки на начало года составляла не более пяти тысяч рублей в месяц, в то время как под конец жизни женщине, как она сама говорила, захотелось "посмотреть мир" - съездить в Париж, Рим, Лондон, побывать в других городах. Понятно, что при 5-тысячных доходах о подобных путешествиях ей оставалось только мечтать.
Неприятные прецеденты
Решиться на такой шаг бывшей учительнице было нелегко. В начале 90-х годов Виктория Константиновна слышала немало криминальных историй, когда получатели ренты буквально через пару-тройку месяцев после заключения договора оказывались в какой-либо деревенской развалюшке под Борисоглебском или, того хуже, сильно болели и быстро исчезали из квартиры.Кроме того, ее давняя подруга и коллега Варвара, также в одиночку проживающая в двухкомнатной квартире в старом "университетском" доме неподалеку от МГУ, попала в неприятную историю с рентой. Ее бывший выпускник Виктор, разнообразными "подставами" загнав пенсионерку в долги, на крайне выгодных для себя условиях подписал с ней договор пожизненной ренты.
Дальнейшие планы махинатора были просты: спустя полгода после заключения сделки спровоцировать автомобильную аварию, жертвой которой должна была стать пенсионерка. И только счастливый случай в виде другого выпускника Варвары – Антона, работающего в столичном ГУВД и опознавшего Виктора в базе разыскиваемых преступников, уберег пенсионерку от гибели.
Рента от Лужкова
Неудивительно, что сначала Виктория Константиновна решила узнать, что в части ренты могут предложить московские власти. Оказалось, что пенсионеры, по тем или иным причинам опасающиеся связываться с "частниками", могут воспользоваться услугами учрежденной еще в 1994 году ГУП "Моссоцгарантия" (на сегодняшний день обслуживает более трех тысяч клиентов).По стандартному договору с этой организацией за переданную в собственность города квартиру можно как переехать в социальный жилой дом, так и заключить договор пожизненного содержания с иждивением, оставшись жить в своей квартире.
Пансион "Никольский парк". Фото с официального сайта учреждения
Этими предложениями могут воспользоваться инвалиды первой группы в возрасте от 55 лет, второй группы – от 60 лет, остальные граждане – с 65 лет. Что касается переезда в социальный жилой дом, то таких учреждений в городе всего четыре (три в Митино и один в Марьино), а также пансион "Никольский парк" в Зеленограде.
Все они (за исключением последнего) представляют собой классические многоэтажки с типовыми квартирами. В домах находятся дисконтные магазины, парикмахерская, актовый зал, зал для занятий лечебной физкультурой, библиотека. Жители домов освобождены от коммунальных платежей, причем пенсия сохраняется полностью. Компенсация от города выплачивается ежемесячно.
Что касается второго варианта сотрудничества с "Моссоцгарантией" (проживание в собственной квартире), то ежемесячная компенсация составит на сегодняшний день в среднем около трех тысяч рублей (ежегодно сумма выплат индексируется в среднем на 20 процентов).
Доверяй, но проверяй
Впрочем, несмотря на "железобетонные" гарантии честности процесса, услугами "Моссоцгарантии" Виктория Константиновна решила не пользоваться. Что вполне объяснимо, учитывая тот факт, что пенсионерка жила не в разваливающейся пятиэтажке, а во вполне благоустроенной двухкомнатной квартире в легендарной "высотке" на Котельнической набережной.Высотка на Котельнической. Фото пользователя OpenBox с сайта panoramio.com
Обзвонив почти два десятка частных агентств, специализирующихся на договорах пожизненной ренты, она остановила свой выбор на компании, пообещавшей ей 20 тысяч долларов на руки сразу, новую бытовую технику и еще 1,5 тысячи долларов ежемесячного содержания.
Бывшая учительница не остановилась на достигнутом. Дабы воспользоваться "плодами прогресса", женщина пошла в ближайшее отделение почты, вышла оттуда в Интернет и, забив в поисковик название фирмы, внимательно почитала на блогах и в новостях, нет ли в отношении компании какой-либо отрицательной информации.
Даже после того, как в отношении компании не обнаружилось никакого негатива, женщина не спешила поставить свою подпись под договором. Вместо этого она еще раз позвонила в офис и попросила прислать ей образец документа, юридическую экспертизу которого она решила оплатить из своих весьма скромных накоплений. "Об этом я не пожалела, - вспоминает Виктория Константиновна. – Юристы показали мне несколько моментов, которые оставляли компании, скажем так, возможность для маневра. Я потребовала, чтобы их исправили. И хотя и ворча, в компании мои требования выполнили. Видимо, очень уж им понравилась моя квартира".
Договор постоянной ренты (передача в собственность жилого дома)
Договор пожизненного содержания с иждивением (с предоставлением иного жилого помещения для проживания взамен передаваемого)
Договор постоянной ренты Договор о купле-продаже дома на условиях пожизненного содержания
Тонкости сделки
После того как условия договора ренты были окончательно обговорены, Виктория Константиновна занялась сбором необходимых документов. Выход на сделку потребовал от нее предъявления паспорта, свидетельства о праве собственности на квартиру, справки из БТИ по форме "11а", технического паспорта квартиры (включая экспликацию и поэтажный план строения), а также выписки из домовой книги.Затем пенсионерка вместе с представителем фирмы нотариально оформили договор, что обошлось будущим собственникам квартиры в 1,5 процента от ее стоимости согласно справке БТИ. Завершающим же моментом сделки стала ее государственная регистрация в Учреждении юстиции по государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней, что заняло около месяца.
Параллельно Виктория Константиновна сходила на консультацию к юристу, чтобы узнать варианты, согласно которым та или иная сторона может потребовать расторжения сделки. Оказалось, что, согласно статье 450 Гражданского кодекса РФ, расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением можно в двух случаях. Во-первых, по обоюдному согласию сторон, а во-вторых, в судебном порядке при существенном нарушении одной из сторон договора своих обязательств.
Как показывает практика, в первом случае получателю ренты придется выплатить все затраты компании на заключение, исполнение и расторжение договора. И, если договор длился достаточно долго, выплачивать придется десятки, если не сотни тысяч рублей. "От пенсионеров часто приходится слышать, что подобное требование идет вразрез с действующим законодательством, однако возможность этого закреплена в статье 453 Гражданского кодекса РФ, - говорит специалист юридической фирмы "КМ Консалтинг" Виктория Царихина-Фесенко.
"Что же касается процедуры расторжения договора в судебном порядке, то статья 450 Гражданского кодекса РФ говорит о том, что обязанность доказательства обстоятельств, которые вынудили пенсионера обратиться в суд, лежит именно на нем", - продолжает она. Иными словами, получатель ренты должен доказать в суде существенное нарушение условий договора со стороны плательщика ренты.
В реальности, в случае желания пенсионера расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением, победа остается за ним в подавляющем большинстве случаев. Таким образом, для рентополучателя выгоднее заключать с пенсионерами договора пожизненной ренты, которые расторгаются судами гораздо реже. Ведь в этом случае они имеют от рентополучателя только денежные средства, а не какие-либо услуги.
Впрочем, Виктория Константиновна, недавно вернувшаяся из Парижа, искренне считает, что расторгать договор пожизненной ренты ей не потребуется. "Да, моя квартира стоит дорого, но зачем она мне после смерти? – говорила нам женщина на последней встрече класса. – Лучше я отдам ее, а на полученные деньги хоть мир посмотрю". В ближайших планах у Виктории Константиновны – посетить Рим, Неаполь и Пальму-де-Майорку. И отчисления, которые она получает от выгодоприобретателя по ренте, делают ее мечты очень даже реальными.