Испытание кризисом Восстановление рынка ипотеки тормозится из-за отсутствия спроса

Молодой российский рынок ипотеки пережил самый сложный период своего развития. Краткие итоги кризиса еще недавно были таковы: часть банков ушла с рынка, ставки выросли, условия кредитования ухудшились, объемы кредитования снизились, а уровень задолженности россиян по займам резко вырос. Однако к концу года свет в конце "ипотечного" тоннеля все же забрезжил. Ключевую роль в этом, как представляется, сыграло снижение темпов падения цен на жилье. Свою лепту внесла и господдержка рынка, которая выражалась в разработке многочисленных схем помощи банкам и заемщикам (впрочем, их реализация пока не перешла в практическую плоскость). Наконец, многие банкиры уверовали в светлое будущее благодаря особому вниманию к трудностям, переживаемым рынком, со стороны руководителей государства. Впрочем, основная проблема - отсутствие спроса - вряд ли позволит рынку восстановиться в краткие сроки. Октябрьская ипотечная революция Напомним, как все начиналось. Первые месяцы кризиса (октябрь-декабрь 2008 года) стали отправной точкой для падения рынка ипотеки. Из-за отсутствия финансирования, спроса на квартиры и заморозки большинства проектов по жилищному строительству банки начали сворачивать ипотеку на новостройки и ужесточать условия кредитования на вторичном рынке жилья. Некоторые игроки и вовсе предпочли уйти с рынка. По данным компании "Кредитмарт", сейчас в России официально насчитывается 570 банков, у которых есть свои ипотечные программы. При этом лишь около 100 из них выдают кредиты на регулярной основе и только 20 можно назвать активными участниками рынка.
К середине лета средние ставки по рублевой ипотеке выросли с докризисных 10,5-15 процентов до 18,5-25 процентов. Объемы кредитование в долларах и евро значительно упали. Размер первоначального взноса в среднем увеличился с 20 до 30 и более процентов от стоимости жилья. В основном, банки стали кредитовать граждан в возрасте от 21 года (ранее - от 18 лет) на срок не более 10-20 лет (до кризиса - 25-40 лет). Ряд банков ограничил возраст заемщика, до которого должен быть погашен кредит: 55 лет для женщин и 60 лет для мужчин. Эксперты "Агентства развития и исследований в недвижимости" отмечали, что при рассмотрении заявок на получение кредитов банки стали учитывать такой фактор, как вероятность потери работы клиентом.
Результат, как говорится, не заставил себя ждать - объемы ипотечного кредитования в стране начали стремительно падать. По прогнозам федерального Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК), по итогам года в России будет выдано кредитов на общую сумму не более 130 миллиардов рублей - в шесть раз меньше показателей 2008 года. Участники рынка соглашаются с такой оценкой, добавляя, что число выданных кредитов достигнет 115 тысяч. Резко вырос и объем просроченной задолженности по ипотечным кредитам. По официальным данным ЦБ, в ноябре просрочка по ипотеке в России достигла 28 миллиардов рублей.
Другой пострадавшей от кризиса стороной стали ипотечные заемщики, многие из которых по разным причинам (увольнения или сокращение зарплаты) оказались неспособны выплачивать проценты по кредитам. При этом некоторые банки "отличились" тем, что повысили ставки по выданным займам, тем самым поставив в затруднительное, мягко говоря, положение даже платежеспособных клиентов. В суды посыпались иски об изъятиях ипотечного жилья, а у коллекторских агентств существенно прибавилось работы. По данным АИЖК, трудности с выплатами по ипотеке возникли как минимум у 35 тысяч россиян.
Операция "Спасти ипотеку" Реализация плана по восстановлению ипотечного рынка началась в декабре 2008 года, когда стало очевидно, что растущая задолженность граждан перед банками грозит перерасти в проблемный долг для государства. Для реализации программы помощи заемщикам АИЖК учредило ОАО "Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов" (АРИЖК) и разработало стандарты рефинансирования. Стандарты, как это обычно бывает, оказались неидеальными и поэтому в течение года не раз совершенствовались. Программа предполагает предоставление заемщикам годового стабилизационного займа по ставке, равной ставке ипотечного кредита. Платежи по кредиту АРИЖК осуществляет вместо заемщика, который вносит только проценты за фактически перечисленные средства (до 50 раз меньше его обычных платежей). Сумма, потраченная агентством, плюс проценты с нее включаются в будущие платежи. В постльготный период финансовая нагрузка на заемщика вырастает не более чем на 15 процентов. При превышении данного показателя заемщик имеет право на улучшение условий ипотеки: увеличение срока кредитования или уменьшение процентной ставки. Реструктуризация без стабилизационного займа также возможна. Она предусматривает изменение некоторых условий кредита в пользу заемщика. В среднем в 2009 году агентство планировало выделять каждому заемщику 300 тысяч рублей.
Второй частью плана стала финансовая поддержка АИЖК со стороны государства. С начала 2009 года разными способами (госкредит, увеличение уставного капитала, допэмиссия акций) агентство получило для поддержки рынка 120 миллиардов рублей. В октябре правительство предоставило агентству госгарантии в размере 36 миллиардов рублей для выпуска новых облигаций. В ноябре в ходе "прямой линии" с гражданами страны премьер-министр РФ Владимир Путин заявил, что на поддержку рынка в 2010 году будет выделено 250 миллиардов рублей.
Выделенные средства, в частности, должны пойти на различные программы реанимации рынка ипотеки, которые в течение года разрабатывались разными ведомствами. Меры эти касаются улучшения схемы страхования заемщиков, расширения программы выкупа государством закладных у частных банков, субсидирования ипотеки из региональных бюджетов, сокращения сроков изъятия банками заложенного жилья, возможности гасить ипотеку с помощью материнского капитала.
Основное внимание, по словам главы АИЖК Александра Семеняки, будет уделяться программе достройки жилья эконом-класса. Схема будет выглядеть следующим образом. На завершение строительства жилья (готовность дома должна быть не менее 70 процентов) банк с помощью займов АИЖК (по ставкам 12-15 процентов годовых) предоставляет кредит застройщику. Одновременно тот же банк выдает ипотечные кредиты на квартиры в строящемся на его деньги доме. АИЖК берет на себя обязательство рефинансировать эти кредиты. При этом застройщик может и самостоятельно продавать квартиры по цене 30 тысяч рублей за квадратный метр для реализации государственных жилищных программ.
Ранее газета "Коммерсант" сообщала, что не реализованные ни застройщиком, ни банком квартиры будет выкупать для передачи очередникам Фонд содействия развития жилищного строительства. В ноябре, по данным РИА Новости, Семеняка заявил, что скупать эти квартиры сможет так называемый гарант сделки - любая организация, финансовая устойчивость которой устроит АИЖК. Эта компания уже сможет продавать квартиры по рыночной цене. Первое подобное соглашение АИЖК в ноябре заключило с Газпромбанком и компанией "Газпромбанк-инвест". По данным Фонда содействия развития жилищного строительства, общая площадь жилья, готового более чем на 70 процентов, составляет 10,2 миллиона квадратных метров (180 тысяч квартир). В будущем программу планируется использовать и для строительства нового жилья.
Третья составляющая плана стала пропагандистской. Президент и премьер неоднократно заявляли о важности доступных жилищных кредитов для россиян. По мнению руководства страны, идеальной для рынка станет ставка по кредитам в размере 6-7 процентов годовых, но в нынешних условиях нужно стремиться к 10-11 процентам. В августе Дмитрий Медведев прозрачно намекнул банкирам, что при существовавшей на тот момент ставке рефинансирования ЦБ (11 процентов) можно выдавать займы под 14 процентов. При этом президент признал, что ожидать возврата докризисного уровня по объемам выдачи кредитов можно не раньше через два-три года.
После этого заявления сроки восстановления рынка ипотеки скорректировало АИЖК. В июне Александр Семеняка заявлял, что уже в следующем году объем рынка в денежном выражении может достигнуть показателей 2008 года (630-650 миллиардов рублей), а средняя ставка по ипотеке снизится до 13 процентов. В ноябре глава АИЖК признал, что в будущем году объем рынка составит 250 миллиардов рублей, а докризисные показатели будут достигнуты не раньше 2011-2012 годов. Эксперты отмечают, что дальнейшее падение рынка неизбежно при существующих темпах роста просроченной задолженности.
На руку государству, стремившемуся спасти ипотеку, сыграло и развитие событий на рынке жилья. Осенью падение цен на квартиры наконец-то замедлилось: некоторые сегменты рынка и вовсе начали дорожать, хоть и минимально. Для потенциальных покупателей это стало сигналом к размышлению о том, будут ли средние цены и дальше тихо ползти вниз или же рынок скоро пойдет вверх и пора поторопиться. Так или иначе, количество запросов в риелторские агентства и банки выросло.
Оживление рынка То, чего так долго ждали и о чем так много говорили, началось летом: рынок ипотеки стал подавать признаки жизни. За достаточно короткий срок об улучшении условий кредитования объявили Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк, "Дельта кредит", Оргрэсбанк, Юникредит банк, ОТП-банк, ИТБ-банк, НДБ-банк, "Абсолют банк", Связь-банк, "Банк Сосьете Женераль Восток", СКБ-банк, Росевробанк, Райффайзенбанк, Московский кредитный банк и "КИТ Финанс". Последние два банка и вовсе вернули ставки на докризисный уровень - 10 процентов годовых.
Оживление рынка подтверждается и участниками рынка, и аналитиками, и официальной статистикой. "Рынок действительно восстанавливается. С августа началось снижение процентных ставок, уменьшается размер минимального первоначального взноса, происходит увеличение максимальных сумм кредита и сроков кредитования, наблюдается либерализация требований к заемщикам, на рынке вновь появляются программы кредитования первичного рынка недвижимости", - отмечает генеральный директор компании "Кредитмарт" Юлия Купко. "Банки постепенно возвращают ипотечные программы к докризисным условиям. То, что банки идут на снижение первоначального взноса, говорит о том, что банковские аналитики оценивают ситуацию на рынке недвижимости как стабильную", - добавляет генеральный директор компании "МИЭЛЬ-Брокеридж" Алексей Шленов.
Статистика также говорит в пользу рынка. По данным управления Федеральной регистрационной службы по Москве, за октябрь количество ипотечных сделок в столице выросло на 20 процентов - до 795-ти. Доля ипотеки в общем объеме сделок по покупке жилья составила 14,4 процента. В первом и втором кварталах этот показатель составлял 8 процентов, в третьем - 12 процентов, а до кризиса - 15-16 процентов. Эксперты агентства "МИАН", в свою очередь, отмечают, что по итогам ноября доля сделок с привлечением кредитных средств на столичном рынке жилья увеличилась с 2-5 процентов в начале года до 8-10 процентов. При этом отмечается, что по сравнению с максимальными докризисными показателями (30-35 процентов) доля ипотеки все еще крайне низка.
О том, что в действительности привело к оживлению на рынке ипотеки в последние месяцы 2009 года, однозначно говорить сложно. Скорее всего, речь идет о совокупности факторов. С одной стороны, столь пристальное внимание к рынку со стороны государства не могло не повлиять на банкиров: если уж на самых верхах ждут снижения ставок и выделяют значительные средства на поддержку рынка, то лучше среагировать оперативно, действовать на опережение конкурентов. С другой стороны, свою роль сыграл и рыночный фактор. "Оживление рынка ипотеки в основном происходит в результате положительной макроэкономической конъюнктуры, снижения стоимости денежных ресурсов для кредитных организаций, а также наметившейся стабилизации цен на недвижимость", - утверждает Юлия Купко.
Проблема спроса Оживление рынка, безусловно, является позитивным моментом, но, к сожалению, вряд ли сейчас станет сигналом к его полному восстановлению. По сути банкиры "уцепились" за еще только перспективную стабилизацию рынка жилья, рост финансирования АИЖК и госпрограммы, которые пока есть только на бумаге. Но вернуть серьезный спрос на рынок жилья, а соответственно - на рынок ипотеки, в ближайшее время не представляется возможным. Связано это, в первую очередь с психологическим фактором. Ипотека и до кризиса была доступна лишь состоятельным гражданам и части среднего класса (семьям с совокупным ежемесячным доходом не менее 40-115 тысяч рублей в зависимости от региона). Что уж говорить про кризисное время, когда аналитики прогнозируют вторую волну экономического кризиса? Брать ипотеку в нынешних условиях - большой риск. Тем более перед глазами потенциальных заемщиков стоят мытарства пострадавших от кризиса "ипотечников".
С начала года в Агентство по реструктуризации ипотечных жилищных кредитов за консультацией обратилось около 35 тысяч россиян. После консультаций заявление на реструктуризацию кредитов подали пять тысяч человек, из которых реально одобрение получили не более четырех тысяч. По данным самого АРИЖК, агентство способствовало полному восстановлению платежеспособности лишь 40 клиентов. Как заявил гендиректор агентства, около 55 процентов должников по ипотеке банально "прячутся от кредиторов". Попасть в ряды таких заемщиков - перспектива малоприятная. Поэтому возвращения рынка ипотеки хотя бы на докризисный уровень, по все видимости, стоит ожидать лишь после полной стабилизации экономики в целом. Немаловажно и то, что будет с ценами на жилье: останутся они на сегодняшнем уровне или резко вырастут в результате отложенного спроса, который может появится из-за прогнозируемого сокращения объемов строительства.
Ликбез Для смельчаков, которые готовы пуститься в "ипотечное" приключение - краткий ликбез от участников рынка. По данным компании "МИЭЛЬ-Брокеридж", сейчас идеальный заемщик для банка - это незамужняя женщина 25-30 лет или женатый мужчина 27-40 лет, с высшим образованием. Они должны работать в государственной корпорации, имея при этом хороший (от 100 тысяч рублей) доход, подтвержденный справкой 2НДФЛ. Наиболее выгодные условия кредитования предлагаются заемщикам, имеющим 50 процентов и более собственных средств от стоимости жилья и готовым вернуть кредит за 5-10 лет. Ситуация по ставкам, по информации "Кредитмарта", такова: на конец ноября рублевый кредит на покупку готового жилья можно было взять минимум под 15,86 процента годовых (в долларах - 13 процентов), максимальная рублевая ставка составляла 18,68 процента (в долларах - 15,79 процента).