"Благоприятная ситуация" Экспертная оценка рынка новостроек

Времена, когда граждане из-за кризиса предпочитали не покупать жилье в строящихся домах, по данным риелторов, уже миновали. Эксперты утверждают, что сейчас сложилась благоприятная ситуация для покупки новостроек. О том, что происходит на рынке первичной недвижимости московского региона "Ленте.Ру" рассказал директор по развитию бизнеса компании "Азбука Жилья" Владимир Каширцев.
"Лента.Ру-Недвижимость": Какие основные тенденции на рынке новостроек Москвы и Подмосковья в 2011 году можно выделить? В текущем 2011 году рынок первичной недвижимости московского региона преимущественно характеризовался положительными тенденциями, проявившимися еще в прошлом году. В частности, покупательский интерес демонстрировал достаточно высокие показатели. Вывод на реализацию новых объектов сопровождался постепенным поглощением рынком уже введенных в эксплуатацию, почти распроданных новостроек. Показатели динамики среднего уровня цен при этом преимущественно находились в положительной зоне, а востребованные покупателями новостройки умеренными темпами прибавляли в цене. Объекты, заявленная цена которых не соответствовала ожидаемым потребительским характеристикам, в ряде случаев испытывали скрытую ценовую коррекцию.
Другая тенденция касается застройщиков, которые стали больше внимания уделять качеству проекта, его социальной инфраструктуре, соблюдению сроков строительства, правильности оформления строительной документации.
Стоит также отметить выход на рынок массовой жилой застройки новых игроков из смежного сегмента коммерческой недвижимости, которые перепрофилировали свои проекты под жилье, либо планируют приобрести участки непосредственно под массовую жилую застройку.
Учитывая эти факторы, в целом ситуацию на рынке новостроеек можно характеризовать как стабильную и выгодную для покупателя.
"Лента.Ру-Недвижимость": Как обстоят дела с темпами строительства? Несмотря на заметные положительные сдвиги, наблюдаемые с начала прошлого 2010 года в строительной отрасли ряда регионов России, показатели объемов ввода жилья в Москве и Московской области все еще демонстрируют отрицательную динамику. При этом в Подмосковье количество введенных в эксплуатацию жилых площадей по итогам I квартала 2011 года близко к прошлогодним показателям и, согласно данным Росстата, составило 753,8 тысячи квадратных метров, что на 13,6 процента ниже по сравнению с аналогичным периодом 2010 года. Вместе с тем в Москве в январе-марте 2011 года за счет всех источников финансирования было введено всего 200,2 тысячи квадратных метров жилых площадей, что на 73,3 процента ниже показателя первых трех месяцев 2010 года.
Существенное сокращение объемов ввода жилья в столице связано с переменами в административном аппарате города, повлекшем за собой определенные изменения правил игры для ряда застройщиков. В результате, многие проекты были пересмотрены или приостановлены на различных этапах развития (в том числе и последних стадиях готовности). Вероятно, эти события могут привести к ограничению объема предложения новостроек уже к концу текущего года, пока все участники рынка не адаптируются к новым условиям.
Согласно прогнозам строительного комплекса, по итогам 2011 года в Москве за счет всех источников финансирования будет введено в строй 2,5 миллиона квадратных метров жилья, что более чем на 40 процентов превысит показатели прошлого 2010 года (1,771 миллиона квадратных метров). Однако показатели первого квартала существенно снижают вероятность осуществления этих прогнозов. В Московской области в 2011 году ожидается сдача в эксплуатацию почти 7,6 миллиона квадратных метров площадей, что практически соответствует 2010 году (7,733 миллиона квадратных метров).
"Лента.Ру-Недвижимость": Какова ситуация со спросом и с реальными сделками? В течение января-апреля покупатели новостроек в московском регионе демонстрировали достаточно активное поведение. Как и предполагали аналитики нашей компании, по итогам четырех месяцев 2011 года количество завершенных сделок с новостройками оказалось ниже показателей аналогичного периода рекордного 2010 года, на 15 процентов в Москве и на 5 процентов в Подмосковье, вернувшись к докризисным показателям. Более высокие темпы продаж в начале 2010 года были обусловлены отложенным спросом, вернувшимся на рынок после наиболее острой фазы кризисного периода конца 2008–2009 годах.
В текущем же 2011 году спрос на новостройки в московском регионе демонстрирует показатели, достаточно приближенные к стабильному состоянию рынка в докризисные годы. При этом по данным нашей компании относительно периода наиболее низкого спроса – первых четырех месяцев 2009 года – количество сделок с новостройками, зафиксированное в январе-апреле 2011 года возросло в 1,5 раза в Москве и в 1,8 раза в Московской области.
Кроме того, в течение завершившихся четырех месяцев вывод на реализацию новых объектов сопровождался постепенным поглощением рынком уже сданных в эксплуатацию, почти распроданных новостроек. В столице, в силу указанных выше изменений в строительном комплексе, количество жилых корпусов, находящихся в открытой продаже, по сравнению с концом 2010 года сократилось на 2 процента и составило около 350. Число свободных квартир при этом снизилось на 3 процента.
Стоит отметить, что подмосковные девелоперы более активно выходили на рынок, однако и реализация квартир здесь осуществлялась достаточно интенсивными темпами. Таким образом, к концу апреля количество жилых корпусов, находящихся в открытой продаже в Московской области относительно конца 2010 года увеличилось всего на 1 процент, а число свободных квартир, напротив, возросло почти на 15 процентов.
"Лента.Ру-Недвижимость": Что пользовалось повышенным спросом у покупателей? По данным "Азбуки Жилья", в плане объема продаж лидировали жилые комплексы городов Лобня, Люберцы, новостройки Ленинского района (ЖК "Град Московский", ЖК "Пыхтино" и ЖК "Бутово-Парк"), и Химок (ЖК "Панорама"). Также высокий интерес, и как следствие последующая покупка, был отмечен относительно столичного адреса - Солнцево, микрорайон номер 1, корпус 22-24.
"Лента.Ру-Недвижимость": Как изменились цены на первичном рынке с начала года? В январе-апреле 2011 года показатели динамики среднего уровня цен преимущественно находились в положительной зоне. При этом востребованные покупателями новостройки умеренными темпами прибавляли в цене. В то же время объекты, заявленная цена которых не соответствовала ожидаемым потребительским характеристикам, практически не менялись в цене, а в ряде случаев испытывали скрытую ценовую коррекцию, посредством применения застройщиками различных маркетинговых инструментов.
По итогам завершившихся четырех месяцев средняя цена квадратного метра новостроек в Москве увеличилась на 3,4 процента и с учетом элитного жилья составила 212,9 тысячи рублей. При этом в наибольшей степени (на 4,1 процента относительно конца 2010 года) прибавили в цене новостройки эконом-класса, единица площади которых в настоящее время в среднем предлагается за 119,4 тысячи рублей. Ценовая динамика на объекты класса "комфорт" (108,8 тысячи рублей за квадратный метр) и "бизнес" (178,4 тысячи рублей за квадратный метр) соответствовала среднерыночным темпам – 3,4-3,5 процента относительно конца 2010 года. Прирост цен в элитном сегменте (475 тысяч рублей за квадратный метр), доступном наименьшему числу потенциальных покупателей, по итогам января-апреля не превысили 1,1 процента.
В Московской области вследствие более интенсивного выхода на рынок новых проектов на ранних стадиях строительной готовности средняя цена квадратного метра новостроек возросла на 1,2 процента относительно конца 2010 года и в апреле 2011 года составила 63,9 тысячи рублей. При этом, стоимость квартир в жилых комплексах эконом и комфорт классов увеличилась на 2,3 процента и 1,2 процента и достигла показателей 65 тысяч и 61,4 тысячи рублей за квадратный метр соответственно. Средняя цена единицы площади в объектах бизнес-класса, напротив, незначительно (на 1,5 процента по сравнению с декабрем 2010 года) сократилась: квартиры в жилых комплексах этого сегмента можно в среднем приобрести за 91,1 тысячи рублей за квадратный метр.
"Лента.Ру-Недвижимость": Как будет развиваться ситуация на рынке? До конца 2011 года в Москве и Московской области ожидается дальнейшее восстановление строительной отрасли, в том числе рынка кредитования, как застройщиков, так и покупателей. При этом строительный комплекс столицы и Подмосковья будет продолжать ориентироваться на возведение жилья массового спроса – эконом и комфорт классов, который будет удерживать приоритет среди потребительских предпочтений.
По нашим прогнозам, до конца 2011 года продолжится планомерное увеличение средней цены предложения новостроек, соответствующее темпам инфляции. Таким образом, по итогам года на первичном рынке жилья Москвы и Московской области ожидается рост среднего уровня цен в пределах 8-10 процентов. При этом, как и в прошлом 2010 году, темпы удорожания объектов эконом и комфорт классов превысят показатели прироста цен в бизнес и элитном сегментах на 2-3 процента.