Дорогие нюансы Как правильно купить квартиру

Пошатнувшееся в острую фазу кризиса доверие граждан к рынку недвижимости постепенно восстанавливается. Оживились те, кто уже не верит в серьезное падение или рост цен, или просто не может откладывать решение квартирного вопроса. При этом стоит понимать, что из-за массы связанных с покупкой жилья нюансов и юридических тонкостей погореть можно даже при самых благоприятных обстоятельствах. Специально для "Ленты.Ру" эксперты компании Penny Lane Realty предлагают советы как не попасть впросак при покупке квартиры на вторичном рынке.
Доверие вернулось Для начала все же стоит проиллюстрировать цифрами сведения о возврате доверия на рынок жилья. Особенно характерна в этом плане информация о первичном рынке, на который в кризис мало кто рисковал обращать внимание. Так, по данным компании "НДВ-Недвижимость" (осуществляет около 45 процентов от общего объема продаж в строящихся домах Москвы), в настоящее время 94 процента покупок в новостройках совершается до сдачи дома госкомиссии. Аналитики поясняют, что все дело в цене, ведь в новостройках на ранних стадиях строительства "квадрат" стоит дешевле всего. Кроме того, чем ближе сдача дома в эксплуатацию, тем меньше выбор квартир. С выбором жилья на вторичном рынке в этом смысле попроще, хотя объем предложения и в этом сегменте снижается. При этом спрос на "вторичку" в столице остается стабильным.
Проверяйте документы По информации Penny Lane Realty, важнейшим моментом при покупке жилья является проверка документов, подтверждающие право собственности на квартиру, а также договора купли/продажи. Прежде всего, следует проверить документы, на основании которых возникло право собственности. Такими могут являться договоры, например, купли-продажи, дарения, свидетельства о праве на наследство, решения суда, вступившие в законную силу.
Также нужно попросить владельца предоставить вам расширенную выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП). Из такой расширенной выписки будет видна "история" квартиры, все сделки совершенные с ней. Кроме того, необходимо постараться проверить личность продавца, убедиться в том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.
Сам договор обязательно должен содержать подробные реквизиты и продавца, и покупателя (ФИО, полные паспортные данные). Желательно убедиться в действительности паспорта вашего контрагента, сделать это можно на официальном сайте миграционной службы. Проверить надо, правильно ли указан адрес квартиры, ее характеристики на основании данных БТИ. Особое внимание стоит обращать на цену, порядок оплаты, срок передачи квартиры. Непременно нужно закрепить в договоре обязанность продавца передать вам квартиру свободной от любых обременений и правопритязаний третьих лиц. Целесообразно при составлении договора обратиться к юристу или нотариусу.
Личная встреча Особую бдительность риелторы призывают проявлять в ситуации, когда продавец не является собственником квартиры, а действует по доверенности. "Большинство махинаций с недвижимостью происходит именно посредством предоставления поддельных документов от третьих лиц, - говорит Александр Зиминский, директор департамента продаж элитной недвижимости Penny Lane Realty. - Чтобы обезопасить себя, назначьте личную встречу с собственником. Дабы не терять время, лучше сделать это при первом же показе. Так вы сможете лично удостовериться в его намерениях продать квартиру". У владельца можно выяснить важные факты, касающиеся жилья: кто прописан в квартире, не сохранится ли права проживания в квартире за этими людьми после ее продажи, не нарушаются ли права несовершеннолетних. Эту информацию при возможности надо проверить в правоохранительных органах или у местных чиновников.
Заходите утром Просматривать квартиру специалисты советуют в дневное время, ведь вечером можно и не заметить, что рядом располагается, например, мусоросжигательный завод или другое вредное производство. Также это может помочь при определении назначения каждой из комнат, а также при расстановке мебели.
Конечно, надо осмотреть и саму квартиру, даже если вы планируете приобрести квартиру в любом состоянии, а уже потом делать там ремонт. "После покупки может выясниться, что электричество замыкает, трубы – гниют, пол – проваливается, а двери еле открываются, - комментирует Александр Зиминский. - Поэтому ремонт может вылиться в гораздо более крупную сумму, нежели ту, которую вы хотели потратить.
Финансовая сторона Естественно, одним из самых рискованных моментов является передача денег. Есть много способов передачи денег: наличными из рук в руки, банковским переводом, безналичным способом через аккредитив. Однако, отмечают риелторы, не все они удобны при сделках с недвижимостью. Заключение и регистрация сделки требует времени, а передача денег должна быть жестко "синхронизирована" с ней. Если продавец получит средства раньше, он может отказаться от сделки, а покупатель будет вынужден требовать возврата уплаченных средств. Кроме того, он потеряет подходящую ему квартиру и время. По мнению экспертов, один из наиболее надежных вариантов передачи наличных денег – ячейка в банковском депозитарии.
Ячейка арендуется на время, превышающее срок госрегистрации сделки купли-продажи (в Москве он обычно составляет 12 дней). В договоре аренды указывают условия доступа к ней. В первый день доступ к ней имеют и продавец, и покупатель – для того, чтобы положить туда деньги. Затем доступ для покупателя блокируется и возобновляется только в последние дни срока аренды ячейки (стороны самостоятельно определяют количество дней для покупателя), когда покупатель может забрать свои деньги, если сделка по каким-то причинам не состоялась. Продавец же может попасть в ячейку только после предъявления зарегистрированного договора купли-продажи квартиры. Таким образом, покупатель может обезопасить себя, сэкономить время и не потерять деньги, если сделка вдруг сорвется.
Госкомпенсация Риелторы напоминают, что после регистрации сделки вы можете вернуть часть денег, так называемый, имущественный вычет. Потолок имущественного вычета составляет 2 миллиона рублей. То есть, если недвижимость стоит меньше этой суммы, государство вернет вам деньги в размере 13 процентов от суммы покупки. Если же недвижимость стоит больше 2 миллионов, то в качестве вычета можно получить те же 13 процентов, но от 2 миллионов рублей (260 тысяч рублей).
Есть два способа воспользоваться данной льготой. Во-первых, можно получить деньги непосредственно от государства путем их перечисления на ваш расчетный счет. Для этого необходимо подать пакет документов в налоговую инспекцию. Подавать документы нужно по истечении налогового периода, то есть если вы купили квартиру в 2010 году, то подавать документы можно с 1 января по 31 марта 2011 года. Как правило, сумма перечисляется на счет в течение месяца, максимум трех.
Во-вторых, можно использовать льготу, чтобы не платить налоги по месту работы в текущем периоде. В этом случае не нужно ждать истечения налогового периода, а можно подавать документы в налоговую сразу после совершения покупки. Для того, чтобы работодатель предоставил вам эту льготу, человек должен пойти в налоговую инспекцию, подать тот же самый пакет документов и получить уведомление для своего работодателя. Этим уведомлением налоговая инспекция подтверждает, что человек имеет право на налоговую льготу. С этого момента работодатель не будет вычитать с сотрудника налоги по его зарплате и иным выплатам, например, премиальным.
Допрасходы Эксперты Гильдии риелторов Москвы (ГРМ) отмечают, что покупатели жилья зачастую концентрируются на стоимости недвижимости, забывая о сопутствующих расходах, которые могут быть весьма значительными.
Итак, доверенность на регистрацию сделки (если она понадобится) стоит от 800 до 1500 рублей. Нотариально заверенное заявление того, что люди, проживающие в квартире, не состоят в браке, обойдется в 500-800 рублей. В такую же сумму оцениваются услуги нотариуса при заверении согласия супруга или супруги на совершение сделки.
Аренда банковской ячейки обходится в среднем в от 2500 до 4000 рублей. Платит тот, кто закладывает деньги. Если продавцы желают разбить сумму на несколько ячеек, тогда оплата производится по договоренности сторон.
При составлении безнотариального договора (договор "в простой письменной форме") чаще платит покупатель, потому что для него содержание договора важнее, чем для продавца. Иногда составление договора входит в цену риелторской услуги. В общем же плата за составление договора находится в пределах от 8000 до 15 тысяч рублей. Госпошлина за оформление сделки в регистрационной палате составляет 2000 рублей – 1000 рублей за саму сделку и столько же за договор. Платит за это покупатель.
И наконец, риелторские услуги. Эксперты ГРМ отмечают, что работа риелтора оплачивается в зависимости от того, на каком этапе сделки вы обратились за услугой. Например, при полном сопровождении сделки от начала до конца - от 3 процентов стоимости квартиры. Помощь в проведении сделки, когда продавец и покупатель сами нашли друг друга (простое сопровождение) – в среднем около 50 тысяч рублей. "Как правило, под сопровождением сделки риелторы понимают помощь в оформлении договора аванса между сторонами, проверку комплектности документов, иногда проверку юридической чистоты квартиры и организацию самой сделки. При этом большинство продавцов и покупателей до момента сделки даже не догадываются, что на оформление сделки уходит от 3 часов до целого дня. Особенно, если оформляется цепочка сделок", - объясняет Илья Шкоп, председатель совета ГРМ.
Итак, важно помнить, что при покупке жилья необходимо обращать внимание на мельчайшие детали, читать написанные самым мелким шрифтом приложения, ведь вернуть "плохую" квартиру можно только через суд, который может затянуться на долгие годы, вымотать все нервы и дополнительно ударить по карману. И хорошо еще, если заветную квартиру или потраченные средства удастся вернуть.