По ставкам аренды и ценам купли-продажи московский район Нагатино-Садовники мало чем отличается от средних показателей по городу, а вот среди соседей по Южному округу выделяется довольно заметно. Выбор недвижимости в районе есть и на вторичном, и на первичном рынке.
Дворцовое прошлое
Три века назад на территории нынешнего района Нагатино-Садовники располагались плодовые сады с несколькими тысячами фруктовых деревьев и ягодных кустарников. Проживали в этих местах в основном садоводы, которые и ухаживали за всей этой флорой. А поскольку сады любили посещать царские особы — Екатерина Великая, например, — и угощаться плодами труда садовников, тех и прозвали дворцовыми.
В современной жизни у района совсем другие жители и иное предназначение. «Нагатино-Садовники являются примером промышленного района. На его территории расположено 20 предприятий, занятых в машиностроении, производстве строительных материалов, пищевой и легкой промышленности, мебельной и химической. Соответственно, престижность района невелика», — говорит Екатерина Артемова, ведущий специалист отдела консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья».
Есть у района и очевидные преимущества — близость музея-заповедника Коломенское и частично благоустроенная набережная Москва-реки. Нагатино-Садовники, по мнению Оксаны Поляковой, заместителя директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость», отлично подходит для любителей тихой и спокойной жизни: в нем много скверов, аллей для прогулок, улицы хорошо озеленены. Кроме того, район обладает хорошей транспортной доступностью, рядом несколько станций метро разных веток — «Коломенская», «Каширская», «Нагорная» и «Нагатинская». На территории также функционирует железнодорожная станция — «Нижние Котлы».
Минус, помимо обилия промышленной застройки, еще и в том, что район «зажат» Варшавским шоссе и проспектом Андропова, к тому же по нему проходит Каширское шоссе — все это весьма загруженные трассы. Ожидать улучшения транспортной ситуации автомобилистам района не приходится: поблизости в обозримой перспективе планируется лишь новое масштабное строительство — от комплексного освоения промзон до, возможно, строительства детского парка масштабов Диснейленда.
Музей-заповедник «Коломенское»
Фото: Александр Кожохин / РИА Новости
«Район рискует просто "задохнуться" от повышенного пассажирского потока, если не будет проведена реконструкция действующих автодорог», — говорит Владимир Богданюк, руководитель Аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.
Московский середнячок
Почти треть жилищного фонда района Нагатино-Садовники занимают «хрущевские» пятиэтажки и типовые девятиэтажные дома. Именно в них сосредоточен основной объем продаваемых вторичных квартир. По данным Аналитического центра «ИНКОМ-Недвижимость», по типам жилья вторичное предложение распределяется следующим образом: монолит — 15 процентов, панель — 41 процент, кирпич — 31 процент, блочные — 6, «сталинские» — 7 процентов соответственно. При этом две трети предложения составляют дома высотой в пять, восемь и девять этажей (11, 16 и 37 процентов). Всего на вторичном рынке на момент публикации материала продается 261 квартира. Средняя цена предложения, по данным экспертов, составляет 192,7 тысячи рублей за метр, что лишь на 1,9 процента ниже, чем в среднем по Москве.
Но если сравнить с районами-соседями, увидим, что в Даниловском районе квартиры дороже на 11,9 процента, в Нагатинском затоне — на 4,2 процента, в Нагорном — на 2 процента. А вот в Москворечье-Сабурово вторичное жилье дешевле на 9,2 процента, а в Печатниках — на целых 14,9 процента.
Минимальная стоимость однокомнатной квартиры составляет 4,1 миллиона рублей — в такую сумму оценивается жилье общей площадью 24 квадратных метра, расположенное на седьмом этаже девятиэтажного дома по улице Нагатинская. Самая дешевая «двушка» находится на первом этаже девятиэтажного кирпичного дома по Нагатинской набережной. Стоимость квартиры общей площадью 34 квадратных метра составляет 5,6 миллиона рублей. Ценовой «антилидер» среди трехкомнатных квартир находится на четвертом этаже девятиэтажного дома на Каширском шоссе. Жилье общей площадью 52 метра выставлено на продажу за 8,6 миллиона рублей.
Пример самой дорогой однокомнатной квартиры на вторичном рынке является — жилье на предпоследнем этаже 22-этажного монолитного комплекса в 1-м Нагатинском проезде. Недвижимость общей площадью 54 квадратных метра оценивается в 15,2 миллиона рублей. Рекордная стоимость «двушки» зафиксирована в доме на улице Высокая. Квартира общей площадью 81 квадратный метр, расположенная на 22 этаже 24-этажного монолитного здания, продается за 30,3 миллиона рублей. Ну а самая дорогая «трешка» выставлена на продажу «всего» за 28,4 миллиона. Эта 128-метровая квартира находится на 18-м этаже 32-этажного монолитного дома в 1-м Нагатинском проезде.
ЖК «Скай Форт»
Фото: ИСК «Столица»
Стоимость найма однокомнатных квартир в районе варьируется от 25 до 45 тысяч рублей, двухкомнатных — от 35 до 70, трехкомнатных — от 40 до 120 тысяч рублей. «Повышенным спросом квартиры в этом районе не пользуются из-за большого количества промышленных зон. Но площади и не застаиваются, как это сейчас происходит, например, с квартирами в Бирюлеве. Сдается в Нагатино-Садовниках в основном жилье эконом-класса, так как солидных домов в нем мало и все они расположены на удалении от метро. В списке анти-арендных районов (после Бирюлева и Гольянова), он, на мой взгляд, занимает третье место», — говорит Роман Бабичев, руководитель отдела аренды компании «Азбука Жилья».
Престижное будущее
Купить квартиру на первичном рынке в Нагатино-Садовниках можно в четырех комплексах. При этом, как отмечает Владимир Богданюк, основной объем предложения по суммарной площади квартир представлен бизнес-классом (95,2 процента). Выбор новостроек вроде бы небольшой, но если присмотреться — достаточно разнообразный, поскольку есть возможность приобрести недвижимость в разных ценовых сегментах и на различной стадии строительной готовности. Например, монолитный жилой комплекс бизнес-класса «Дом на Нагатинской» (1-й Нагатинский проезд, вл.14, корп.1, 2) будет сдаваться в первом квартале 2016 года. Площадь однокомнатных квартир в нем варьируется от 41 до 45 квадратных метров, «двушек» — от 62 до 75, «трешек» — от 95 до 101 метра. Стоимость однокомнатных квартир находится в диапазоне от 7,5 до 10,1 миллиона рублей, «двушек» — от 11,3 до 16,9, «трешек» — от 15,1 до 17,7 миллиона рублей.
Еще один монолитный жилой комплекс бизнес-класса — «Скай Форт» (1-й Нагатинский проезд, вл.11 корп. 203-206) — уже сдан. Выбор недвижимости здесь шире. Площади «однушек» варьируются от 48 до 52 метров, «двушек» от 71 до 100, «трешек» от 96 до 128 метров, есть также четырех-, пяти- и шестикомнатное жилье — площадью от 128 до 236 квадратных метров. Стоимость недвижимости начинается от 12,7 и доходит до 43,2 милиона рублей.
В четвертом квартале 2016 года планируется сдать панельный жилой дом комфорт-класса с адресом: мкр 1, вл.29Б. В нем представлены только однокомнатные (46 квадратных метров) и двухкомнатные (68 квадратных метров) квартиры. Стоимость недвижимости составляет 7,7-8 миллионов рублей за «однушку» и 10,7-11,2 миллионов рублей за «двушку».
Комплекс Just M
Изображение: МонАрх Недвижимость
Монолитный жилой комплекс комфорт-класса «Just M» с апартаментами уже сдан. Площадь недвижимости варьируется в нем от 24 до 79 метров, стоимость — от 6 до 14,9 миллиона рублей.
Перспективы жилищного строительства в Нагатино-Садовниках, по мнению Екатерины Артемовой, очень и очень неплохи: в свете активной деятельности по реорганизации промышленных территорий район лидирует в списке «без пяти минут престижных». Этому способствуют относительная близость его к центру города, соседство с музей-заповедником, развитая инфраструктура и хорошая транспортная доступность.
Не жильем единым
В ближайшие годы усилия девелоперов в районе Нагатино-Садовники будут направлены в основном на коммерческую недвижимость и развитие инфраструктуры. По данным комплекса градостроительной политики и строительства города Москвы, в 2015 году на улице Садовники, 4 завершится реконструкция учебного корпуса и культурно-оздоровительного центра Российской академии народного хозяйства и государственной службы при Президенте РФ.
На улице Нагатинская, вл. 9 появится многоуровневая стоянка для легковых автомобилей на 198 машиномест. В 1-м Нагатинском проезде, по адресу: вл. 12; вл. 12, стр. 2, 3, 4, 5 завершится строительство комплекса театрально-художественных мастерских и складов. Застройщиком выступает Государственный академический Малый театр России.
Между домом №13А по Коломенскому проезду и домом № 20 по улице Академика Миллионщикова достроят специализированный ФОК для лиц с ограниченными физическими возможностями. На пересечение Каширского шоссе и Коломенского проезда появится многофункциональный торговый комплекс с подземной автостоянкой.
В 2016 году в 1-м Нагатинском проезде, вл. 14 появится жилой комплекс со встроенно-пристроенным детским садом и подземной автостоянкой на 290 машиномест. Всего в доме будет 259 квартир, высота строения составит 19 этажей.
В 2017 году в 1-м Нагатинском проезде, вл. 10 возведут пятиэтажное здание лабораторно-спортивного корпуса. На улице Академика Миллионщикова, вл. 14 появится гараж на 262 машиноместа с автомойкой. На Каширском шоссе, вл. 24 построят семиэтажное здание НИИ детской онкологии и гематологии РОНЦ им. Н.Н. Блохина РАМН. На Старокаширском шоссе, вл. 4Б завершится реконструкция гаража для нужд Центральных ЭС - филиала «МОЭСК». В 2018 году на пересечение проспекта Андропова с Нагатинской улицей будет построено здание филиала МХАТ имени А.П. Чехова.
Кроме того, в районе продолжится реализация еще нескольких проектов. Так, в 2013 году в мкр. 1, к. 30А планировалось построить отдельно стоящий гараж, но объект еще не введен. На Каширском шоссе, 24 планировалось в этом же году сдать клинический корпус Российского онкологического научного центра им. Н.Н. Блохина РАМН. Высота строения составит 25 этажей. В 2014 году на Каширском шоссе, вл. 13А должны были сдать объекты для научных, исследовательских центров общей площадью 40,9 тыс.кв.м. На Каширском шоссе, вл. 16, корп. 1 продолжат возведение культурно-развлекательного центра с рестораном. На Каширском шоссе, вл. 16 и вл. 16, корп.1 продолжатся работы по строительству подземного сооружения для гостиничного комплекса с автостоянкой.