На разные сегменты рынка недвижимости экономические неурядицы влияют по-разному. Но есть особый формат, который появился в нашей стране не так давно, занимает очень небольшую долю в общей массе предложения, однако имеет свою стабильную покупательскую аудиторию. А девелоперы, в свою очередь, все охотнее включают его в свои проекты. Речь идет о квартирах-студиях.
О малом формате замолвите слово
Студия — это, прежде всего, отсутствие перегородок. И если в «экономе» площади минимальны и фантазии развернуться особо негде, то студия элитного и бизнес-класса по площади может соответствовать и классической «двушке», и «трешке», а владелец такой недвижимости ограничен в экспериментах только количеством окон и расположением «мокрых» зон.
Студийный формат — относительно новый формат для российского рынка, первые квартиры-студии появились в проектах после кризиса 2008 года, когда девелоперы пошли на сокращение стоимости жилья самым логичным способом — уменьшив площадь лотов. Однако, по словам первого заместителя генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яны Сосоревой, в Московском регионе студии вышли в продажу не сразу — столичные застройщики переняли опыт Санкт-Петербурга.
Коммерческий директор ФСК «Лидер» Григорий Алтухов разделяет студии на два типа. По его словам, первый — студии площадью 23-25 квадратных метров с планировкой типа «вагончика» — наименее удачные, активно продаваемые на рынке Санкт-Петербурга и Ленобласти и внедряемые на московский рынок. В них практически отсутствует прихожая, кухня расположена в нише, а оставшееся скромное пространство отдано под гостиную-спальню-детскую. Такой формат популярен у застройщиков, но не у покупателей. Оптимальными являются студии, приближенные по планировочным решениям к полноценным однокомнатным квартирам. В них кухня выделена в отдельную зону, иногда даже с небольшим окном или дверью на балкон. Такие квартиры раскупаются охотно, площади составляют от 25-30 квадратных метров.
Изображение: www.pearl-zelenograd.ru
Доля студий в общем объеме предложения жилья на первичном рынке невелика — по данным Марии Литинецкой, генерального директора компании «Метриум Групп», она не превышает двух-трех процентов.
Необычность формата определяет аудиторию. Как отмечает Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, студии чаще всего рассматривают молодые семейные пары без детей, холостяки, студенты, пожилые пары, уже живущие без детей, одинокие пенсионеры.
При этом молодая семья с ребенком, при прочих равных, выберет однокомнатную квартиру «традиционной» планировки.
Мария Литинецкая добавляет, что среди покупателей квартир-студий можно встретить экспатов, а также бизнесменов, проживающих в других городах, но часто бывающих в командировках.
Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, напоминает, что квартира-студия — один из наиболее ликвидных форматов, всегда востребованных на рынке, поэтому среди покупателей встречаются и те, кто приобретает ее исключительно в инвестиционных целях. По данным советника генерального директора по продажам компании «ОПИН» Наталии Немчаниновой, порядка 75 процентов покупок студий совершается для собственного проживания и около 25 процентов — с целью инвестирования денежных средств.
Элитный подсегмент квартир-студий имеет свои особенности. «Характерной чертой любого экономического кризиса в нашей стране является внезапный переезд клиентов в элитном сегменте за рубеж, — рассказывает Ольга Тараканова, руководитель отдела городской недвижимости ORDO Group Moscow. — При этом они стараются сразу или чуть позже продать имеющуюся недвижимость, сделав выбор в пользу приобретения небольшой студии для проживания во время своих непродолжительных визитов».
Изображение: www.urbangroup.ru
В целом эксперты отмечают рост популярности жилья студийного формата в последнее время. Для массового сегмента рынка, безусловно, один из ключевых факторов здесь — минимальный бюджет покупки. При этом такие квартиры хороши для инвестора тем, что при последующей сдаче в аренду ставка почти не отличается для студии и классической «однушки». Покупка же однокомнатной квартиры обходится инвестору значительно дороже.
Правда, не все эксперты с такой точкой зрения согласны: генеральный директор «Мелиор строй» Павел Осипов, к примеру, считает, что популярность студий в чистом виде сходит на нет, особенно в нынешних экономических условиях: доплатив 10-20 процентов от стоимости студии, потребитель может купить даже двухкомнатную квартиру.
Где искать, почем купить
Большинство участников рынка все же сходится во мнении, что на студии существует пусть не ажиотажный, но стабильно растущий спрос. А на рост спроса девелоперы, в свою очередь, реагируют увеличением объемов предложения.
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки» Софья Лебедева рассказывает: «В "старых" границах Москвы и в Новой Москве предложение студий по сравнению с прошлым годом увеличилось в 2,4 раза. Сейчас студии предлагаются в 19 проектах. При этом наблюдается тенденция уменьшения площадей квартир такого формата: так, в 2014 году на рынке минимальная площадь студии составляла 27,7 квадратного метра, а летом 2015 — 19,76 квадратного метра».
Владимир Богданюк приводит следующие примеры качественных проектов, в которых представлены квартиры-студии: это микрорайон комфорт-класса «Жемчужина Зеленограда» (Москва, ЗелАО, Георгиевский проспект), где студия площадью 19,76 квадратных метров предлагается за 1,7 миллиона рублей; апарт-комплекс бизнес-класса «Двинцев, 14», где за 4,1 миллиона рублей можно приобрести апартаменты общей площадью 21 квадратный метр; в премиум-классе минимальный бюджет покупки начинается от 11,5 миллиона рублей за апартаменты площадью 26,2 квадратных метра в проекте Metropolis Lofts.
Леонард Блинов советует обратить внимание на следующие лоты в ближайшем Подмосковье: компания Urban Group предлагает студии площадью 28-33 квадратных метра в жилых комплексах «Солнечная система» (Химки) и «Опалиха О3 (Красногорск). Например, в «Солнечной системе» стоимость студии (29 квадратных метров) составляет 2,7 миллиона рублей.
Софья Лебедева, в свою очередь, делится ценной информацией о самых доступных по цене студиях. В Московской области такие лоты можно найти в ЖК «Раменские аллеи» в Раменском районе. Студия площадью 18,2 квадратных метра обойдется покупателю всего в 950 тысяч рублей. Также наиболее бюджетные варианты предлагаются на начальной стадии строительства. Например, на рынок вышел новый проект ЖК «Андреевка», в нем стоимость студии площадью 27 квадратных метров составляет 1,4 миллиона рублей. В ЖК «Гармония» в Новой Купавне студия площадью 25 квадратных метров стоит 1,275 миллиона рублей.
На другом конце ценового спектра находятся студии элитного класса, расположенные в престижных районах города. Павел Трейвас, управляющий партнер агентства недвижимости Point Estate, приводит примеры таких проектов. Это Balchug Viewpoint и Balchug Residence, где площади студий колеблются в диапазоне от 53,3 до 59,4 квадратных метров при стоимости от 24,1 до 29,8 миллиона рублей. В проекте «Сады Пекина» размер студий начинается от 51 квадратного метра, при этом сегодня в продаже остались только студии площадью от 58 квадратных метров по цене от 31,5 миллиона рублей.
Таким образом, выбор у любителей студийного формата есть. Вопрос — насколько удобным в действительности будет проживание в такой квартире, особенно если рассматривать небольшие студии эконом- и комфорт-класса. «Теоретически, и на пяти квадратных метрах можно комфортно жить, все зависит от потребностей того или иного человека, — философствует Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». — В принципе, сейчас есть много вариантов обустройства жилья небольшой площади, и ассортимент специальной трансформируемой мебели для таких помещений тоже достаточный».
В общем, без дивана-кровати, складных стульев, стола-сундука и других шедевров из «Икеи» жителю недорогой студии никак не обойтись. Зато формат — очень модный.