Программа государственной поддержки ипотеки, которая была запущена в марте 2015 года, скорее всего, будет закрыта с 1 января 2017 года. Вероятность того, что она будет продлена, как это уже было один раз (изначально программа субсидирования ставок была рассчитана до марта 2016 года, однако после горячих прений между Минфином и Минстроем ее пролонгировали до конца этого года) крайне мала. Впрочем, некоторые эксперты допускают такую возможность.
Что будет с ипотекой без поддержки? Найдут ли бизнес и государство адекватную альтернативу программе госсубсидий? Или рынок все сам расставит по своим местам? Попытаемся предположить, как будут развиваться события.
Скорая помощь
Государство помогло жилищному кредитованию выжить в кризис, а ипотека помогла экономике и населению. Программа субсидирования ипотечных ставок в 2015 году фактически спасла строительную отрасль и рынок недвижимости от обвала, сохранив спрос на жилье и жизнеспособность строительной отрасли, которую часто называют «локомотивом» экономики. Это дало мультипликативный эффект для смежных отраслей, предотвратило банкротство предприятий, рост безработицы, позволило сохранить налоговые поступления в бюджет. На одной из недавних конференций первый заместитель председателя комитета Госдумы РФ по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству Елена Николаева привела данные экспертных расчетов, согласно которым каждый рубль госсубсидий в 2015 году принес в бюджет 11-15 рублей налогов.
Выстояла и сама ипотека. По данным Минфина, на сегодня в рамках программы господдежки ипотеки, которая была запущена в 2015 году, субсидировано более 300 тысяч кредитов на общую сумму свыше 520 миллиардов рублей. «После поднятия Центробанком РФ ставки рефинансирования в декабре 2014-го до 17 процентов, аналитики рынка прогнозировали восьмикратное сокращение рынка ипотеки. Однако по факту по итогам года снижение составило 33 процента. Мера была экстренная, носила нерыночный характер, но была крайне необходима рынку в сложный момент», — напоминает управляющий партнер компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.
Фото: Наталья Селиверстова / РИА Новости
Однако никакая поддержка не может быть постоянной. «В 2015 году возникла форс-мажорная ситуация в экономике, и государство было обязано поддержать строительную отрасль в сложные времена. Но при этом все понимают, что это не постоянные меры. Вероятно, с 2017 года ипотечное кредитование с господдержкой перестанет существовать в сегодняшнем виде и условиях. И льготной ставки в 12 процентов уже не будет», — говорит Денис Бобков, руководитель аналитического центра девелоперской компании «ОПИН».
Действительно, сложные времена, судя по всему, продлятся еще не один год, а на субсидирование ипотеки необходимы колоссальные деньги. «Нужно понимать, что средства на субсидирование ставок по кредитам — это деньги, вынутые из других программ развития, которые в долгосрочной перспективе могли бы дать более значительный экономический эффект», — объяснил на одном из недавних профильных мероприятий директор департамента жилищной политики Минстроя РФ Никита Стасишин. Например, речь идет о развитии социальной и коммунальной инфраструктуры при застройке, что снизило бы нагрузку на ценообразование при реализации квартир и в целом привело бы к снижению стоимости квадратного метра в новостройках.
Ключевой фактор
Во многом то, как будут развиваться события с ипотекой, зависит от ключевой ставки Центробанка РФ. В минувшую пятницу 10 июня Центробанк РФ снизил ее до 10,5 процентов годовых. «Уместно предположить, что возможно дальнейшее снижение данного параметра. В лучшие времена ключевая ставка ЦБ составляла 5,5 процента годовых, а ипотека предлагалась под 8-10 процентов», — напоминает директор департамента консалтинга, исследований и оценки S.A. Ricci Александр Морозов. В случае уменьшения ключевой ставки, отказ от государственной поддержки, по словам эксперта, будет закономерным и не нарушит баланс на рынке.
«Дальнейшее снижение ключевой ставки позволило бы банкам и без государственных дотаций сохранять ипотечные ставки на приемлемом для населения уровне. Ведь программа ипотеки с господдержкой сама по себе проблем рынка недвижимости не решает. Да, в прошлом году, в сложной экономической ситуации, она стала мощным драйвером, но для стабильности этого мало — нужны и другие позитивные сигналы», — подтверждает управляющий партнер Glorax Development Дмитрий Коновалов.
Фото: Сергей Бобылев / ТАСС
«Снижение ключевой ставки — это единственный реальный инструмент для сохранения стоимости ипотечного кредита на уровне 12 процентов и даже ее понижения», — соглашается Денис Бобков.
Если же ставка ЦБ дальше останется неизменной, то без господдержки кредиты на квартиры станут значительно дороже, считает Александр Морозов. «А это приведет к снижению темпов и объемов продаж: компании будут банкротиться, а объекты, в том числе недостроенные, доставаться кредиторам», — предупреждает эксперт.
Смерть не страшна?
Впрочем, не все специалисты считают, что отмена госсубсидий, даже без дальнейшего снижения ключевой ставки, станет катастрофой. По словам Марии Литинецкой, продлив программу субсидирования поддержки ипотеки, государство предоставило кредитным организациям достаточно времени на то, чтобы отладить процессы самостоятельной работы с клиентом в условиях одинакового продукта и найти внутренние резервы. И во втором квартале 2016 года некоторые кредиторы, по словам риелтора, уже начали постепенно самостоятельно снижать ипотечные ставки на 0,25-0,5 процента.
«Сегодня ипотечные кредиты без участия государства стоят примерно 13-14 процентов годовых. Эта цифра не столь заоблачная — в 2012-2014 годах люди покупали квартиры при такой ставке», — напоминает Денис Бобков. Хотя он уточняет, что сейчас ситуация из-за падения платежеспособного спроса несколько хуже, и покупатель стал более чувствительным к каждому проценту годовых.
«На мой взгляд, даже после завершения программы господдержки клиенты будут пользоваться ипотечным кредитованием. Да, ситуация не самая простая. Но жизненные обстоятельства все равно вынуждают привлекать ипотечное кредитование, пусть и не на самых выгодных условиях. Поэтому даже отказ от дальнейшего субсидирования не поставит крест на продажах», — считает генеральный директор IKON Development Евгения Акимова.
Фото: Борис Кавашкин / ТАСС
Директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп» в Московском регионе Дмитрий Пантелеймонов прогнозирует, что даже в случае отмены программы господдержки, стоимость ипотеки в следующем году может быть ниже, чем сейчас. «К началу 2017 года ставки по кредитам в целом будут ниже, чем сегодня предлагают банки в рамках программ субсидированной ипотеки», — говорит Дмитрий Пантелеймонов. При этом он ссылается на призывы президента РФ Владимира Путина искать пути снижения ставок по кредитам, с которыми он недавно обратился к правительству и к банкам, а также на последние заявления главы Минфина Антона Силуанова.
Еще эксперты ссылаются на апрельские заявления главы Минэкономразвития Алексея Улюкаева о том, что он считает возможным продление субсидирования «за пределы 2016, текущего года». «Это внушает определенный оптимизм. Ведь сегодня льготная ипотека фактически становится главным драйвером развития и поддержки строительной отрасли. Прекрасно, что чиновники это осознают и заранее предусматривают возможность сохранения подобных мер», — отмечает вице-президент ГК «САПСАН» Светлана Шмакова. «Не исключено, что слухи об окончании поддержки ипотеки распространяются с целью стимулирования спроса на недвижимость в этом году», — предполагает Дмитрий Пантелеймонов.
Суровая реальность
Впрочем, не все участники рынка с оптимизмом относятся к декларациям властей. «Для того, чтобы у банков была возможность снижать ставки не на 0,5 процентных пункта, а так, чтобы это было ощутимо для заемщиков — на два-три пункта, необходим приток дешевых денег непосредственно в банковский сектор. Никаких предпосылок для этого сейчас нет», — говорит директор ипотечного отделения ГК «МИЦ» Константин Шибецкий.
Существующих альтернатив у субсидированной государством ипотеки немного. Евгения Акимова напоминает о совместных программах девелоперов и банков по коммерческому субсидированию ипотечных ставок, которые в некоторой мере являются заменителем. Данная схема предполагает, что застройщики компенсируют банкам выпадающие доходы из-за снижения ставок по кредитам. По сути, это является завуалированной скидкой для покупателя. По таким продуктам процент по ипотеке может быть снижен до 7-10 процентов и даже больше. Однако в большинстве случаев такая ипотека распространяется только на определенный пул квартир и льготные условия действуют не в течение всего срока кредитования, а только в первые год-два. Исключения очень редки.
Кроме того, такие акции сильно ограничены возможностями девелоперов. «Коммерческое субсидирование ипотеки постепенно исчерпывает себя, поскольку себестоимость строительства растет из-за инфляции. Дорожают стройматериалы — одна только арматура за несколько месяцев подорожала более, чем на 60 процентов. Рабочая сила обходится все дороже», — объясняет Денис Бобков. Поэтому эксперт ожидает, что в скором времени может начатся заметный рост цен на жилье, связанный как с повышением себестоимости, так и с сокращением объема предложения на рынке. «Новых проектов на рынок, по понятным причинам, выходит все меньше и меньше, а потребность людей в жилье не снизилась», — подчеркивает он.
Возможный прирост цен и возможное завершение программы льготной ипотеки — это те доводы, которые некоторые участники рынка приводят, агитируя не тянуть с покупкой квартиры. По словам Дмитрия Коновалова, текущие условия покупки жилья относительно благоприятны: процентные ставки невысоки, и стоимость квартир находится на приемлемом уровне. «Проблема, правда, в том, что денег на улучшение жилищных условий у населения практически не осталось», — добавляет он.
Константин Шибецкий отмечает, что застройщики реагируют на эту ситуацию, стараясь уменьшить стоимость лотов за счет оптимизации площадей по всем категориям квартир и увеличения в своем ассортименте предложения доли квартир-студий.
По словам Марии Литинецкой, сейчас есть возможность приобрести квартиру при оптимальном соотношении цена/ипотечная ставка. «В перспективе это соотношение изменится, ставки могут снизиться, но цены уйдут вверх», — говорит риелтор. «С учетом всех вводных, приобретение жилья до конца 2016 года является наиболее логичным шагом — как с точки зрения рисков, так и с точки зрения возможности сэкономить на приобретении недвижимости в ипотеку», — считает Денис Бобков.
Евгения Акимова предупреждает, что осенью на рынке может возникнуть ажиотаж, связанный с возможной отменой льготной субсидированной ипотеки. «На фоне повышенного интереса застройщики, скорее всего, воспользуются ситуацией и поднимут цены, как это было в феврале 2016 года», — говорит она.
Впрочем, по словам Александра Морозова, однозначного ответа на вопрос, нужно ли спешить брать ипотеку сейчас, для всех покупателей быть не может. «Если покупка плановая, вы хорошо просчитали баланс собственных доходов и расходов, откладывать покупку нет смысла. Остальные советы — это гадание на кофейной гуще. Если ключевая ставка ЦБ понизится, ипотека станет дешевле и можно будет выгодно купить квартиру. Если ключевая ставка вырастет, без господдержки ипотечные кредиты станут значительно дороже. Продажи будут идти вяло, и собственники будут вынуждены давать все большие скидки на объекты. На насколько скидки будут коррелироваться с ипотечными ставками — неясно», — резюмирует аналитик.