Переход застройщиков на новые правила работы с неизбежностью приведет к росту цен на жилье, уверены игроки рынка. Вопрос только в том, как сильно подорожают квартиры: кто-то говорит о 20 процентах, кто-то ограничивается гуманным «в пределах десяти процентов». Параллельно растут и ставки по ипотеке — дополнительно снижая доступность жилья для россиян, у которых, в массе, и так не наблюдается излишка денежных средств. Все это с не меньшей неизбежностью должно привести к падению спроса на жилье. Что в этой ситуации делать застройщикам? Один из вариантов, уже, кстати, успешно опробованный в 2015-2016 годы,— «резать, не дожидаясь перитонита». То есть вводить побольше квартир-студий плюс уменьшать площади квартир — по аналогии с сокращением объема пакетов молока, упаковок стирального порошка или пресловутых девяток яиц вместо привычного десятка. Что будет с площадями квартир в обозримой перспективе, разбиралась «Лента.ру».
«За последние пять лет главной тенденцией в квартирографии проектов стало увеличение доли студий. Если в 2014 году показатель составил один процент, то к 2018-му достиг уже 6,3 процента», — рассказывает Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE. — И хотя основная часть предложения по-прежнему приходится на одно- и двухкомнатные квартиры, средняя площадь предложения снизилась с 62 квадратных метров в 2014 году до 59,7 в 2018-м». Что касается спроса, то, по оценке Ольги Нарт, директора по продажам и маркетингу УК «Развитие», на квартиры-студии приходится до десяти процентов заключаемых сделок — формат востребован.
Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»
Скинули пятнарик
Если взять новостройки массового сегмента по всему московскому региону — с учетом пригородов и Новой Москвы, — сокращение площадей жилья будет еще заметнее. «За последние пять лет средняя площадь квартир в новостройках столичного региона снизилась примерно на 15 процентов, в том числе за счет изменения структуры предложения, — рассказывает директор по маркетингу и разработке продукта ГК «А101» Дмитрий Цветов. — Увеличилась доля “однушек” и “двушек”, сократилась доля многокомнатных квартир».
«Cнижение средней площади в экономклассе, представленном типовыми домами, а потому более консервативном с точки зрения технологии строительства, составило 3,5 процента, с 56 до 54 квадратных метров, — говорит генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова. — Сегмент “комфорт” потерял 16 процентов площади за пять лет, с 74 до 62 квадратных метров. Снижение в бизнес-классе было самым ощутимым — с 164 до 76 квадратных метров (на 53 процента), что объясняется изменением качественных характеристик в данном сегменте».
В 2018-м тренд на «похудение», вроде бы, сменился обратным — доступная ипотека привела к росту спроса на более просторное жилье. Но с ростом ставок по жилищным кредитам все вернулось на круги своя.
«В среднем по рынку ставки выросли на один-два процентных пункта, что может привести к падению платежеспособного спроса на 20-30 процентов, — говорит Цветов. — В этих условиях есть все основания думать, что средняя площадь квартир продолжит снижаться, чтобы проекты отвечали финансовым возможностям покупателей».
Фото: Евгений Павленко / «Коммерсантъ»
«Тенденция по сокращению площадей квартир в новых проектах продолжится», — соглашается Анастасия Суханцева, заместитель генерального директора по маркетингу и рекламе ЗАО «Башня Федерация», уточняя, что в этом проекте минимальная площадь предложения за период с начала реализации снизилась с 70 до 40 квадратных метров. «Вероятно, что в новых проектах несколько возрастет доля студий, — добавляет эксперт. — С рынка постепенно будут вымываться старые предложения с более просторными по площади квартирами, их будут замещать квартиры с более скромными параметрами».
Курс на минимализм
За счет чего будет возможно такое снижение? Скорее всего, резать будут не только собственно жилую площадь. «Сегодня на рынке присутствует тенденция оптимизации планировочных решений в сторону уменьшения средней площади лота за счет отказа от вспомогательных помещений: гардеробных, балконов и лоджий», — говорит Наталья Бланкова, руководитель отдела аналитики компании Est-a-Tet.
«Пока еще подавляющее большинство проектов все же имеют летние помещения — балконы и лоджии, но в перспективе, возможно, ситуация изменится ради сокращения общего бюджета покупки», — прогнозирует и Мария Литинецкая.
«Ассортимент планировочных решений будет увеличиваться. Именно разнообразие планировок способно заинтересовать и удержать покупателя при прочих равных условиях, — делится мнением Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой». — Поэтому, скорее всего, застройщики постараются предлагать максимально разнообразные форматы квартир в рамках одного проекта: и суперкомпактные лоты, и просторные».
Фото: Денис Владимиров / «Коммерсантъ»
«Растет число вариантов, ширится ассортимент представленных на рынке жилплощадей, — отмечает и Татьяна Подкидышева, директор по продажам компании «НДВ-Супермаркет недвижимости». — Да, растущая популярность однокомнатных квартир, которая по десятым долям процента отвоевывает позиции у квартир многокомнатных, может по итогам трех-пяти лет сказаться на статистике, и мы увидим среднюю площадь на уровне 45-55 квадратных метров. Но уменьшать минимальную площадь в новостройках Москвы уже некуда: 18 и даже 16 метров — это предел».
«В 2019 году мы, вероятно, увидим рост доли квартир евроформата, — прогнозирует Наталья Шаталина, генеральный директор «МИЭЛЬ-Новостройки». — В таких планировках доля нежилых помещений в квартире минимальна, поэтому
средняя площадь может снижаться без ущерба комфортности проживания».
В итоге, как считает Екатерина Николаева, начальник отдела аналитики компании «Мосреалстрой», уже через год мы, возможно, увидим снижение площади квартир в новостройках на один-два квадратных метра. «При этом продолжится тренд на сохранение или даже увеличение функциональности и расширение линейки предложения во всех классах, — говорит эксперт. — В погоне за покупателем застройщики стараются повысить эффективность планировочных решений во всех типах квартир. Если в малогабаритных квартирах снижается площадь, то повышается их эргономичность за счет большего количества окон или эффективного и расширенного зонирования». Так что, возможно, прогноз по уменьшению метража строящегося жилья — не столь уж и негативное для будущих жильцов событие.