Следующее лето россияне, похоже, тоже вынужденно проведут в пределах родины. Наиболее бесстрашные будут осваивать Алтай, Камчатку и Дагестан, а любители традиционных отпускных ценностей устремятся в Крым и на курорты Краснодарского края. Многие из них уже планируют покупку жилья в этих регионах — чтобы не платить за съемное и иметь «запасной аэродром» на случай очередной пандемии. И если на приобретение недвижимости в Крыму пока решаются немногие — там сложно взять ипотеку, да и выбор объектов ограничен, то главный южный курорт страны — Сочи — в 2020-м практически разрывали на куски. Местные квадратные метры сильно подорожали, но осенью цены поползли вниз. Возможно, сейчас — хорошее время для заключения сделки, а может ее не стоит заключать вовсе. Квартиры за миллион, черные застройщики и отзывы пострадавших от сочинских реалий — в материале «Ленты.ру».
Интерес к покупке жилья в Сочи сильно вырос в 2020-м, это подтверждается статистическими данными. Бум спроса начался в начале марта, тогда за три недели он увеличился на 21 процент. Каждый второй покупатель приезжал из Москвы или Санкт-Петербурга. Впоследствии мода на Сочи распространилась по всей стране.
В период с января по сентябрь 2020 года количество запросов на покупку недвижимости в городе выросло почти на четверть (22 процента) по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, рассказал «Ленте.ру» частный брокер Кирилл Флутков. Пик продаж, по его словам, пришелся на июль. «Высоким был спрос почти на все объекты недвижимости в Сочи. Особенно ликвидным считалось жилье на первой береговой линии. Даже значительный рост цен не отпугнул покупателей», — заявил эксперт. Он вспомнил «олимпийский» 2014 год, когда число сделок тоже зашкаливало.
По данным Флуткова, москвичи и петербуржцы сохраняют лидерство на сочинском рынке — большинство сделок заключают именно они (местные жители не учитываются). Также активны покупатели из Сибири — Новосибирска, Красноярска. В консалтинговой компании Golden Brown Group рассказали, что среди покупателей дорогого жилья в Сочи стало больше представителей северных городов страны, в частности, Омска, а также клиентов из Екатеринбурга.
О переезде в приморские города, в частности, в Сочи, россиян заставили задуматься пандемийные ограничения, а также внезапно расширившиеся возможности удаленной работы. Кроме того, многие покупают местное жилье не для личного проживания, а с инвестиционными целями — здесь свою роль сыграло падение курса рубля: граждане поспешили вложить сбережения в недвижимость. Еще в апреле аналитики заявляли, что рынок курортного жилья может выиграть от распространения COVID-19, — по их мнению, объекты на побережье Черного моря определенно будут востребованы из-за закрытия границ. «И вряд ли только в этом году: падение доходов в результате заморозки экономики и девальвация рубля надолго сделает отечественные курорты безальтернативным вариантом для существенной части граждан», — утверждали эксперты. Многие обыватели к ним прислушались.
В январе-июле 2020-го спрос на квартиры не для личного проживания в Сочи вырос на 51 процент (по сравнению с показателем за те же месяцы 2019-го), подсчитали в инвестиционной компании Garnet. Больше всего российских частных инвесторов интересовали небольшие апартаменты — площадью до 40 квадратных метров, расположенные в шаговой доступности от моря. Самой востребованной локацией стал Адлерский район Сочи.
Между тем доходность сочинского жилья невысока: для среднестатистической квартиры стоимостью 8 миллионов рублей — около 4 процентов годовых, подсчитали в «Мире квартир» (материал есть в распоряжении «Ленты.ру»). При этом в расчет бралась почти нереальная ситуация, когда жилье сдается круглый год и не нуждается в дополнительных вложениях (не учитывались расходы на ремонт, коммунальные платежи и периоды простоя). Такая квартира окупается за 23 года, в то время как в некурортных городах — Магнитогорске, Астрахани, Череповце, Нижнем Тагиле и Грозном — доходность арендного жилья находится на уровне 8-10 процентов, а окупается оно за 9-13 лет. Но вряд ли кто-то захочет отдыхать или прятаться от коронавируса в Магнитогорске, поэтому выбор россиян представляется логичным.
Низкая доходность — не единственный и далеко не главный минус сочинского жилья. Старый фонд сильно изношен — как и в любом другом российском городе, а новостройки таят в себе множество сюрпризов. Худший — когда дом оказывается вне закона. На момент подготовки материала в реестре объектов самовольного строительства города Сочи был 751 объект — для Краснодарского края это абсолютный рекорд (на втором месте — курортный Геленджик с 282 такими объектами).
В годы бурного развития города — перед Олимпиадой и непосредственно после нее — многие многоквартирные дома были возведены предприимчивыми лицами на участках для индивидуального строительства (ИЖС), а то и вовсе на «ничьей» земле. В какой-то момент городская администрация начала активно бороться с самостроями — здания сносят, несмотря на то что квартиры в них проданы, а в некоторых давно живут люди. В списке объектов, подлежащих сносу, почти 500 зданий.
Яркий пример черной стройки — дело 59-летнего сочинца, который попал под суд за незаконное возведение семиэтажного здания. Он не зарегистрировался ни в качестве застройщика, ни даже как индивидуальный предприниматель. Несмотря на это, ему удалось построить дом и продать в нем 38 квартир. Таким образом он выручил более 95 миллионов рублей. Суд оштрафовал мужчину на 300 тысяч рублей — более строгого наказания не последовало. Дом ему удалось узаконить еще до судебного разбирательства, в рамках другого процесса. Жители признаны законными собственниками квартир.
Порой самострои удается узаконить, но покупатели квартир в таких домах лишены права на спокойную жизнь — в любой момент новый суд может опровергнуть решение прежнего, и здание все же пойдет под снос. В мае текущего года с трудом удалось отвоевать у города комплекс апарт-отелей «Арт Лайт Сити» в Имеретинской низменности, возведенный с существенными нарушениями. Администрация выдала разрешение на строительство шести трехэтажных зданий, а на самом деле было возведено восемь пятиэтажек. Власти потребовали снести комплекс, но суд встал на сторону застройщика и владельцев помещений. Нередко принимаются противоположные решения, и масштабы стройки неважны — гигантский жилой комплекс «Солнечный пляж» (три 12-этажных дома) после длительных разбирательств все же снесли.
Несмотря на риски, квартиры в Сочи не гнушаются покупать знаменитости: в 2020-м город заменил актерам, поп-исполнителям и телеведущим Юрмалу, Лазурный берег Франции и прочие заграничные курорты. Местными квартирами и домами уже владеют солист «Иванушек» Андрей Григорьев-Апполонов, юмористы Александр Ревва, Михаил Галустян и Гарик Мартиросян, певцы Григорий Лепс и Стас Михайлов. Обзавелся недвижимостью для отдыха и поп-исполнитель Филипп Киркоров, а также актер Егор Дружинин и звезда сериала «СашаТаня» Валентина Рубцова. Сатирик Евгений Петросян, по данным брокеров, имеет четыре квартиры в сочинском ЖК «Красная площадь».
Статус знаменитости и регалии не защищают от недобросовестности застройщиков: так, осенью 2020-го стало известно, что президент Федерации хоккея России, трехкратный олимпийский чемпион Владислав Третьяк вынужден судиться с бывшим вице-президентом алмазодобывающей компании «Алроса» Иваном Демьяновым за квартиру в Сочи. В 2007-м Третьяк и Демьянов захотели приобрести по квартире в одном из элитных жилых комплексов города. Впоследствии у застройщика возникли проблемы с документацией, и дольщикам пришлось получать квартиры через суд. А еще спустя годы выяснилось, что в ходе судебных разбирательств произошла путаница с номерами квартир — Третьяк и Демьянов фактически получили одно жилье на двоих.
По данным местных риелторов, стоимость элитной недвижимости на курорте стартует от 150 тысяч рублей за квадратный метр в горных поселениях и от 500 тысяч за метр у моря. В массовом сегменте целую квартиру можно купить и за 750 тысяч рублей. По информации, предоставленной «Ленте.ру» порталом Turk.Estate (аккумулирует данные об объектах недвижимости в Турции и на российских курортах), по такой цене продается 13-метровая студия, нуждающаяся в ремонте. До моря — около 600 метров. Всего в Сочи предлагается 11,2 тысячи объектов жилой недвижимости по цене до 5 миллионов рублей.
В агентстве «Этажи» подсчитали: квадратный метр «однушек» в Сочи стоит 145,4 тысячи рублей, «двушек» — 139,6 тысячи, «трешек» — 129 тысяч, четырехкомнатных квартир — 121,2 тысячи рублей. Самое дорогое жилье представлено в Центральном микрорайоне — в среднем местный «квадрат» обходится в 208,3 тысячи рублей. Среди зон с дешевыми квартирами — микрорайоны Южные Культуры, Чкалово, Заречный, Светлана, Курортный городок и Мирный, там стоимость квадратного метра не превышает 160 тысяч рублей.
Средняя стоимость квартир в Сочи в октябре снизилась на 0,24 процента, выяснили аналитики агентства «Росриелт». Сильнее всего подешевела вторичная недвижимость — более чем на процент. На первичном рынке квартиры, напротив, подорожали — более чем на 4 процента. В годовом исчислении ценники показали абсолютный рост: средняя стоимость квартир к ноябрю 2020-го увеличилась на 20 процентов, при этом «вторичка» прибавила около 17 процентов, а «первичка» — почти 42 процента.
Статистика портала Restate.ru свидетельствует о том, что пик стоимости вторичного жилья в Сочи был достигнут в конце октября — 143,4 тысячи рублей за квадратный метр. К 6 ноября ценник снизился до 138,7 тысячи рублей.
В базе ЦИАН самая дешевая квартира в Сочи — это студия общей площадью 12,4 квадратного метра в новом доме в Хостинском районе, на улице Яна Фабрициуса. Лот продается за 868 тысяч рублей. Всего на портале около двух десятков объявлений о продаже квартир по цене до миллиона рублей. Площадь большинства вариантов не превышает 20 квадратных метров.
В двухмиллионном бюджете уже больше 500 предложений, но предельная общая площадь по-прежнему достаточно скромна — 43 квадратных метра (двухкомнатная квартира расположена на первом и единственном этаже жилого дома, цена — 1,7 миллиона рублей). Сложно поверить, но в городе есть и 20-метровые «двушки» и даже 28-метровые «трешки».
На популярном форуме по недвижимости 100realt.ru множество отзывов об аренде и покупке жилья в Сочи, большинство — негативные. Самый популярный совет — не обращаться к местным риелторам и не пользоваться сайтами бесплатных объявлений. «Ни при каких обстоятельствах не заключайте договор с агентами по недвижимости! Это вам обойдется дороже. Эти профессиональные лжецы в любом случае разведут и пустят все в свою личную пользу. Полжизни тут жила, но так и не знала честных риелторов в Сочи. Цель одна — добраться до денег любой ценой», — предупреждает участница форума Оксана.
«Сколько смотрел новостройки, понял одно: раньше строили на века, качественно и для жизни, а сейчас современные застройщики строят красиво, ненадолго и ориентируются только на быструю продажу, пока дом еще не начал разваливаться. Повсюду экономия на стройматериалах», — сетует Sherif_House.
Другой пользователь категорически не советует обращать внимание на бесплатные объявления в сети. «Черные риелторы туда дают очень много объявлений, потому что принимают бесплатно и можно хоть сколько размещать, вот всякие жулики и пользуются, вывешивают новые фейки, а народ и рад верить. И у меня ума не хватило, халявы захотелось. Будьте осторожнее», — написал он.
Помимо частных брокеров в Сочи работают представительства крупных федеральных агентств — это, например, «Миэль», «Этажи» и «БЕСТ-Недвижимость», но обращение к ним не гарантирует безопасности сделки — хаос на местном рынке жилья способен подмять под себя и добросовестных профессионалов.
В целом многие просто скептически относятся к идее приобретения жилья в Сочи — слишком много негативных отзывов о самом городе и о качестве отдыха в сочинских отелях, ресторанах и на пляжах. Танцор Николай Цискаридзе побывал в Сочи и был шокирован дороговизной. «Они (цены — прим. «Ленты.ру») там просто космические! Кофе пьешь за цену паровоза. Это, конечно, все очень смешно и забавно. Когда я видел ценники, все время удивлялся. После своего путешествия в Сочи я стал понимать, почему наши люди хотят отдыхать за границей», — заявил Цискаридзе журналистам, отметив, что не знает, поедет ли еще на российский курорт.
Спортсменка Елена Исинбаева в свою очередь пожаловалась на качество пляжей. «Мы спустились покупаться всего один раз за весь отдых. День выдался ветреный, волны были сильные. Берег и дно в булыжниках (позже поняла, зачем на каждом шагу продавали «мыльницы» по 200 рублей). Босыми ногами ходить по берегу неудобно», — написала она в своем Instagram-аккаунте.
Жена юмориста Евгения Петросяна Татьяна Брухунова также раскритиковала отдых на Черном море. «Я не купаюсь в Черном море в России. Мне холодно и грязно», — сообщила она в комментариях к одной из своих публикаций в Instagram. Но в период с сентября по июнь в России холодно и грязно практически везде, поэтому, вероятно, Сочи как город с максимально комфортным климатом будет привлекать туристов и в будущем. Кто-то захочет остаться там навсегда, другие купят квартиры для отдыха и «на всякий случай» — например, для комфортной самоизоляции в будущие пандемии. В том, что прятаться от вирусов лучше у моря, чем в «однушке» у МКАД, сомневаться не приходится.