А ты попробуй. Как в России протестировать новую квартиру, прежде чем отдавать за нее миллионы?
Фото: Александр Миридонов / Коммерсантъ
Пожить в новой квартире некоторое время до ее покупки. Оценить, насколько в ней тепло и светло и не шумят ли соседи за стеной. Безопасный ли двор и долго ли добираться детям до школы, а взрослым — до работы… Улучшить жилищные условия и в ближайшие пару лет приобрести квартиру собирается пятая часть россиян, и для большинства такая покупка — серьезный шаг. Прежде чем отдать миллионы рублей за новостройку, люди хотят быть уверены, что она подойдет им во всех отношениях. Неудивительно, что в последние месяцы набирает популярность такая услуга, как тест-драйв квартиры. Дегустация жилья — в материале «Ленты.ру».
Рынок недвижимости переживает непростые времена. По данным Минстроя, в 2021 году в стране было введено в эксплуатацию 92,6 миллиона квадратных метров жилья — однако этой весной спрос на квартиры в новостройках резко упал и по итогам года может снизиться на 10-15 процентов. Участники рынка активно ищут пути выхода из кризиса. Один из них — услуга тест-драйва жилья перед покупкой, по аналогии с тест-драйвом дорогих автомобилей.
Активно внедрять такую практику в июне застройщикам предложило федеральное агентство недвижимости «Этажи» — опыт у компании уже был, но во время пандемии подобные акции замерли.
«Тест-драйв квартиры позволяет покупателю реально "примерить" жилье, — говорит руководитель центра новостроек компании «Этажи» Сергей Зайцев. — В таких квартирах делается ремонт, они оснащаются всей необходимой мебелью и бытовой техникой. Потенциальные покупатели могут на краткосрочной основе пожить в такой квартире, чтобы оценить качество строительства, инфраструктуру, транспортную доступность, звукоизоляцию и другие важные параметры, которые сложно понять при обычном осмотре».
Кроме того, для многих покупателей важно, кто будет их соседями, а в ходе «примерки» это можно понять лучше.
Микрорайон «Европейский берег» в Новосибирске
Фото: Компания Брусника
Первопроходцы за Уралом
Эта идея пришла из Европы, где она появилась десять-пятнадцать лет назад. Особенно «примерка» популярна в курортных городах. Например, в это лето на Кипре застройщики предлагают протестировать виллы с бассейнами в курортной зоне Aphrodite Hills. А в Италии в поселке Residence dei Fiori в Калабрии можно на пробу пожить в меблированной вилле с двумя спальнями, садом и солярием на крыше, с которой открывается вид на Тирренское море. В высокий сезон это обойдется в 600 евро в неделю, но в случае покупки особняка арендная плата будет зачтена в первый взнос. Подобные предложения есть и в латвийской Юрмале, где в жилом комплексе Sky Garden предлагают в аренду квартиры с возможностью выкупить их в собственность в течение двух лет.
В Россию услуга добралась примерно восемь лет назад. Одной из первых в 2014 году ее внедрила девелоперская компания «Брусника», работавшая в Новосибирске и Тюмени. Протестировать их квартиры в жилом комплексе «Европейский берег» можно было совершенно бесплатно.
«В то время большинство клиентов приобретало жилье впервые, и мы таким образом знакомили людей не только с нашими домами, но и с городской средой нового качества», — рассказывает руководитель отдела продаж Максим Молодцов.
По словам застройщиков, 70 процентов участников тест-драйва в «Европейском береге» были приезжими.
Сотрудники компании встречали клиентов на автомобиле в аэропорту или на вокзале, заселяли в квартиру, проводили экскурсию по проекту, показывая дворы, набережную, места общего пользования, паркинги и прочее. После экскурсии клиенты возвращались в квартиру и обживали пространство уже самостоятельно. Тест-драйв длился два дня и одну ночь
Проект продолжался три года, но в итоге девелоперы от него отказались. «Наша компания начала фокусироваться на разнообразии планировок, — поясняет Максим Молодцов. — Сегодня в каждом нашем доме их до ста различных вариантов. В этих условиях масштабировать проект стало сложно: эта услуга более эффективна, когда есть небольшой набор пространственных решений».
Однако идею с «примеркой» жилья подхватили другие застройщики. Так, в разное время демоквартиры предлагались в Челябинске , в жилом комплексе «Академ Riverside»; в строительной компании «Ленстройтрест» в Санкт-Петербурге; а также в ЖК «ЗилАрт» в Москве.
Условия тест-драйва везде были разные. «Ленстройтрест», например, предлагал снять квартиру на полгода, зачтя платежи по аренде в счет стоимости в случае выкупа. В «ЗилАрте» жить разрешалось два дня, но, по отзывам, участникам нужно было оставить залог в размере 20 тысяч рублей, причем пять тысяч обратно не возвращались. В «Академ Riverside» денег за «примерку» с клиентов не брали, но пользоваться квартирой позволялось лишь десять часов.
Жилой комплекс «ЗилАрт» на набережной Москвы-реки
Фото: Владимир Новиков / пресс-служба мэра и правительства Москвы
Но самым масштабным проектом по тестированию квартир стал тест-драйв жилого комплекса «Новые Ватутинки», организованный компанией «Инвесттраст» в 2016 году.
«Ко времени заселения новостройки в прошлом году остался пул жилплощади, которая не нашла своих покупателей. Так как все квартиры уже отделаны, часть из них решили задействовать под тест-драйв», — рассказал в интервью гендиректор «Инвесттраста» Александр Зубец.
Опробовать жилье экономкласса в «Новых Ватутинках» можно было в течение года. На этот срок с потенциальным покупателем заключался договор аренды. Плата за однокомнатную квартиру составляла 23 тысячи рублей в месяц, за двухкомнатную — 27 тысяч рублей. В эту сумму входили эксплуатационные и коммунальные расходы, кроме расхода воды и электроэнергии, которые оплачивались жильцами отдельно по счетчикам. Также клиенты могли оформить временную регистрацию, прикрепиться к поликлинике, отдать детей в детсад или школу по месту проживания. Спрос на тест-драйв в «Ватутинках» был большой: за месяц с момента анонсирования услуги в аренду сдали одиннадцать квартир.
ЖК «Меридиан» в Тюмени
Фото: «Меридиан Констракшн»
Четыре часа на знакомство
Одной из первых, кто летом 2022 года откликнулся на идею агентства «Этажи» предлагать тестировать жилье перед покупкой, была сибирская компания «Меридиан». «Примерить» квартиры можно в Тюмени, в двух жилых комплексах — «Первая линия. Пляж» и «Первая линия. Гавань», расположенных на берегу реки Тура. Комплексы небольшие, по пять домов в десять этажей. По соседству — озеро Круглое, парк имени Гагарина и база отдыха «Волна» с горячими источниками.
«Квартира важна как таковая: площадь, планировка, вид из окон, — говорит заместитель генерального директора девелоперской компании Александр Ермолаев. — Но сегодня никого не удивляет факт, что расположение жилого комплекса, его инфраструктура тоже очень важны. Эту информацию клиент и выясняет в ходе тест-драйва».
В качестве демоверсии застройщики выбрали двухкомнатную квартиру с кухней-гостиной, спальней и детской, посчитав, что в таком пространстве будет удобно и клиенту, приехавшему на просмотр в одиночку, и семейной паре с двумя детьми.
Квартира полностью обставлена мебелью, есть чайник, кулер и интернет. Остановится в ней можно на четыре часа — предполагается, что потенциальным покупателям этого времени хватит на то, чтобы ознакомиться с комплексом в целом: осмотреть подъезды, дворы, паркинг, прогуляться по набережной и парку, сориентироваться, где находятся магазины, школы, поликлиника. И потом, вернувшись в квартиру, обсудить, нравится дом или нет.
Клиент, подбирающий новую квартиру, обычно за день смотрит три-четыре объекта. На каждом объекте его сопровождает риелтор, который отвечает на вопросы. К концу дня в голове у клиента каша. Мы же хотели, чтобы покупатели могли спокойно провести несколько часов в жилом комплексе и благодаря этому запомнить его лучше других
Тест-драйв в «Первой линии» будет совершенно бесплатным, все коммунальные платежи застройщик берет на себя. Акция продлится до тех пор, пока не будут реализованы все квартиры в комплексах, после чего демонстрационная «двушка» тоже будет выставлена на продажу.
Фото: Михаил Терещенко / ТАСС
Плюсы и риски
Оценки экспертов по поводу того, приживется ли практика тестирования жилья перед покупкой, расходятся.
«Идея странная, — отметил в интервью руководитель проекта Dataflat.ru Александр Пыпин. — Чтобы защититься от мошенников, нужно будет брать залог тем, кто предлагает тест-драйв, потому что документы тоже могут оказаться поддельными, если брать паспорт. Или это может оказаться человек, который квартиру обчистит, обгадит и так далее, а завтра он уедет, и вы его все равно не найдете. Если вы будете брать залог с людей, которые хотят тест-драйв, они тоже как-то странно на это будут смотреть. Зачем тогда все это надо?»
Однако некоторые специалисты все же считают, что тест-драйв квартир станет полезным инструментом.
«Когда я хотел где-то купить квартиру, то предпочитал пожить в этом районе и понять, подходит он мне или нет, — сообщил риелтор Александр Харыбин. — Например, когда-то давно мечтал жить в центре, но, поснимав там квартиру с месяц, понял, что это не для меня. Гудки под окном, шум и пыль. Кому-то эта движуха нравится, но мне больше подходит жизнь в зеленом районе. Я считаю, что это замечательная инициатива, и чем больше застройщиков ее поддержат, тем людям будет удобнее».
«Предложение о тест-драйве недвижимости может найти отклик у потенциальных покупателей, которые перед приобретением квартиры захотят оценить планировочные решения будущей квартиры и окружение проекта, — прокомментировала «Ленте.ру» Надежда Коррка, управляющий партнер компании «Метриум». — Альтернативой может стать аренда квартиры в уже сданных корпусах первых очередей жилых комплексов, однако на рынке найма не всегда представлены варианты с теми же планировками. Из рисков выделю не до конца понятный механизм реализации этой инициативы — например, ответственность сторон при наступлении форс-мажора: затоплении, пожаре и так далее».
«Для нас, как и для большинства застройщиков, это эксперимент, — подчеркивает Сергей Зайцев. — О реальной конверсии пока говорить рано. Как минимум это позволит создать полноценный шоурум и расширить возможности потенциальных клиентов для оценки квартиры. Мы уверены, что услуга будет пользоваться спросом, особенно в городах с большой долей иногородних покупателей: Москва, Санкт-Петербург, Тюмень, города Краснодарского края».
Впрочем, тест-драйв квартиры — не единственная возможность лучше изучить будущее жилье. Так, в компании «Брусника» клиентам предлагают экскурсии по объектам с подробным рассказом об использованных технологиях и материалах либо же прогулку по району с аудиогидом. Помогают и технологии: многие застройщики активно продвигают 3D-туры по квартирам — так можно рассмотреть новое жилье, не выходя из старого.