«Схема Долиной у нас не работает» Россияне стали чаще покупать жилье в Белоруссии. Чем их привлекает недвижимость соседней страны?

Число российских граждан, приобретающих недвижимость в Республике Беларусь, растет. По данным Национального кадастрового агентства республики, в начале 2026 года количество сделок с покупателями из России достигло в Минске 10 процентов — это в два с лишним раза больше, чем годом ранее, и в пять раз больше, чем в начале десятилетия. Как блокировки интернета подстегнули интерес граждан России к жилью в соседней стране, сколько стоят квартиры в крупных белорусских городах и почему, планируя покупку, нужно иметь наготове чемодан долларов наличными — в материале «Ленты.ру».

Весной 2026 года по соцсетям прошла волна: на фоне блокировок интернета россияне активно обсуждали переезд в Республику Беларусь. «Кто из Беларуси, ребята? Поделитесь, как у вас обстановка реальная с интернетом и соцсетями? Я уже подумываю переезжать из Москоу в Минск», «Никогда не думал, что скажу это, но… что-то в Беларусь захотелось», «Смех смехом, а у меня знакомая пара реально переезжает. Не из-за интернета, но это тоже играет роль» — писали пользователи в различных беседах.

Действительно, по данным «Яндекс Вордстат», количество поисковых запросов о релокации в эту соседнюю страну с начала текущего года постоянно растет:

• в январе их было 19,6 тысячи;
• в феврале — 22,9 тысячи;
• в марте — 40 тысяч.

«Чемоданное настроение» россиян подтверждает и статистика белорусского рынка недвижимости. Так, по данным Национального кадастрового агентства республики, в марте этого года в Минске было продано 1260 квартир. Из них 126 квартир приобрели покупатели из России. Всего же, по оценкам экспертов, россияне покупают в Белоруссии от 500 до 600 объектов жилой недвижимости в год.

«Жилье в Белоруссии интересует релокантов»

Республика Беларусь — союзное с Россией государство, договор об их объединении был подписан в 1999 году. Граждане России и Белоруссии имеют практически равные права. В частности, россияне могут приобретать на территории республики любую недвижимость — квартиры, дома, коммерческие объекты. Для заключения сделки нужен только паспорт гражданина РФ, вид на жительство для этого не требуется. Уплачивать налог при покупке жилья также не нужно.

«Покупка недвижимости за границей обычно осуществляется с одной из трех целей: переезд, инвестиции или приобретение дальней дачи, — говорит Филипп Березин, главный редактор портала Prian.ru о зарубежной недвижимости. — Объективно: доход от недвижимости выше, чем в России, тут не получить, как курортное направление страна тоже не очень привлекательна. Поэтому белорусская недвижимость интересует прежде всего релокантов».

По словам риелторов, один из самых первых наплывов россиян в Белоруссию случился в 2020 году, во время пандемии коронавируса — в отличие от России, в белорусской республике не было жесткого масочного режима, самоизоляции, QR-кодов и прочих ковидных ограничений.

Второй всплеск произошел в 2022 году, с началом специальной военной операции. «После объявления частичной мобилизации в Беларусь стали переезжать россияне — как в Грузию или Армению, — рассказывает Александр Леончиков, специалист минского агентства недвижимости Alkor. — Правда, квартиры они чаще всего не покупали, а снимали — просто, чтобы отсидеться».

В 2026 году к арендаторам из России прибавились и покупатели. Если пять лет назад на белорусском рынке недвижимости доля сделок с российскими паспортами составляла всего 2 процента, то сейчас она выросла до 10 процентов, отмечает эксперт.

Чем же так привлекает российских граждан покупка жилья в Белоруссии? Факторов несколько. Один из главных — у россиян и белорусов много общего: русский язык в повседневном общении, те же праздники, семейные ценности, менталитет.

Также многие релоканты отмечают, что в Белоруссии недорогие, но качественные продукты питания. В городах — безопасно, спокойно и чисто, даже старые панельки покрашены в свежий цвет. А еще красивая природа и доброжелательные люди.

«Хочу купить дом в Белоруссии, а работать в России»

По наблюдениям экспертов, всех российских покупателей белорусской недвижимости можно разделить на несколько типов. Во-первых, это граждане РФ, у которых есть корни в Белоруссии. Они покупают жилье для себя и своих родных. «Переехала из Ростовской области в мае 2024 года, — рассказывает на одном из форумов о релокации в Белоруссию россиянка Мария. — С родителями и детьми-двойняшками, которым сейчас одиннадцать. Папа родом из Пружанского района, в детстве его увезли оттуда родители. Много родни, потому с адаптацией проблем не было».

Во-вторых, недвижимость в Белоруссии привлекает пенсионеров, в том числе военных или работников Крайнего Севера. «Мы заочно полюбили Гродно, хотим приобрести жилье и переехать. Подскажите, как пенсионеру получить гражданство и перевести пенсию в Беларусь, если решим остаться там насовсем?» — интересуется другая пользовательница, Ирина.

В-третьих, белорусское жилье покупают молодые люди, причем многие планируют жить в республике, а трудиться удаленно — в России. «Работаю как самозанятая на себя (бухучет), клиенты из РФ. Налоги оплачиваю в РФ. Планирую купить дом в РБ и продолжать работать на РФ, пока есть такая возможность», — пишет Natalia.

Есть и инвесторы. Диверсифицируя свой портфель, они вкладывают часть средств в недвижимость в Белоруссии, тем более что цена ее постепенно растет. В перспективе они предполагают свои объекты либо сдавать, либо перепродавать — по оценкам экспертов, таким образом можно получить доход в 5-8 процентов годовых.

«Основной интерес — к объектам высокого уровня и приличной площади»

Какую недвижимость можно сегодня купить в Белоруссии? В настоящее время, по данным платформы Kufar, на продажу выставлено свыше 16 тысяч квартир и более 23 тысяч домов и коттеджей по всей стране. Во многом жилищный фонд похож на российский: в Белоруссии также имеются «сталинки», хрущевки, панельные девяти- и двенадцатиэтажки времен СССР, в последние годы активно возводятся новостройки, особенно в Минске.

«Одни из самых масштабных жилых комплексов — это "Минск-Мир", там более 100 домов по 300 квартир каждый, — рассказывает Александр Леончиков. — С ним сопоставим ЖК "Новая Боровая", а ЖК "Северный Берег" будет еще больше. Сейчас вся северная часть Минска застраивается, там будет много нового жилья».

Что из этого предложения выбирают россияне?

По словам Александра Леончикова, большую роль играет также состав покупателей. Например, если переезжает семья с детьми, то она, действительно, берет квартиру в новостройке с комфортным двором, формат жилья — «евро-3» или «евро-4», а если нужно сэкономить, то трешку в городском поселке Боровляны, в пяти минутах езды от Минской кольцевой дороги.

Покупатели-одиночки чаще выбирают «сталинки» в центре города. «Недавно один мой клиент приобрел "сталинку" недалеко от центра Минска. Квартира была на последнем этаже, состояние не очень — крыша протекала. Несмотря на это, он купил ее по цене 2500 долларов за метр. Для Минска это дороговато», — продолжает риелтор.

Под инвестиции квартиры в Минске россияне тоже берут — как правило, однушки в центральных районах города. Александр Леончиков рассказывает, что как раз такую квартиру приобрел его клиент в феврале. Она была с базовым ремонтом — оставалось только укомплектовать мебелью. Причем человек купил ее не глядя. Рассудил: квартира будет сдаваться и сдаваться. А если что, всегда можно выселить арендаторов и жить самому.

Кроме белорусской столицы, граждане РФ приобретают жилье и в крупных городах: Бресте, Гродно, Гомеле, Витебске. Так, Гродно и Брест привлекают людей близостью к Европе, а Витебск — прямой автомагистралью, соединяющей его с Москвой. А еще соотечественники, особенно те, кто с небольшим бюджетом, выкупают старые дома в деревнях. «У нас есть такая фишка: чтобы заброшенные деревенские дома не разваливались, их продают за базовую стоимость — 15 долларов. Такой дом можно купить, пожить и уехать, не жалея, что там что-то осталось», — поясняет Леончиков.

«Продала квартиру в России за наличку, поменяла на доллары и провезла поездом»

Что касается цен, то недвижимость в Белоруссии стоит в 2-3 раза дешевле, чем в России. И это тоже одна из причин, по которой россияне охотно ее покупают. Так, средняя стоимость одного квадратного метра жилья в Минске — около 2 тысяч долларов, в то время как в Москве — 4,5-5,5 тысячи долларов за квадрат. Другими словами, в Минске качественная однушка в хорошем районе обойдется в 50-60 тысяч долларов (4,5-5,5 миллиона российских рублей), в российской столице аналогичная квартира будет стоить 12-15 миллионов.

В Гродно, Бресте и Витебске двушку можно приобрести за 35-45 тысяч долларов (3-4 миллиона российских рублей), а в российских городах-миллионниках цены на двухкомнатные квартиры начинаются от 5 миллионов рублей.

«Цены стабильно растут, — подчеркивает Филипп Березин. — Причем последний год в белорусских рублях динамика существенно меньше, чем в долларах, который в 2025 году к белорусскому рублю упал почти на 20 процентов. Соответственно, в долларах белорусское жилье подорожало на 20-25 процентов».

Кстати, у белорусского рынка жилья есть одна особенность: официально расчеты при сделке с недвижимостью проходят в белорусских рублях. Но собственники квартир предпочитают оплату в долларах. «Курс доллара к белорусскому рублю постоянно меняется в 1,5-2 раза, и люди считают в стабильной валюте — не хотят получить после сделки резаную бумагу», — поясняет Александр Леончиков. В доказательство риелтор приводит историю: человек продал трешку, положил деньги в банк, а когда через год собрался купить новую квартиру, суммы хватило только на однушку.

Ограничение, что купля-продажа жилья совершается только за белорусские рубли, белорусы научились обходить. Почти все банки в республике сегодня предоставляют услугу «Безопасная сделка»: в момент заключения договора покупатель отдает сотруднику банка сумму в долларах, тот номинально их конвертирует в белорусские рубли, а затем опять в доллары и передает продавцу. При этом в документах стоимость жилья указывается в белорусских рублях.

Также в Белоруссии широко распространена практика передавать продавцу недвижимости доллары налом. Для российских покупателей выполнить это требование непросто.

Еще одна москвичка решила в конце 2025 года купить маме квартиру в Слониме — пожилая женщина, уроженка Белоруссии, хотела переехать поближе к старшему сыну.

«Мы искали однушку на первом этаже за 30 тысяч долларов, — рассказывает покупательница. — Пересмотрели несколько вариантов. Город маленький, новостройки — только социальные, очень много пятиэтажек. Состояние домов соответствующее: убитые подъезды, квартиры под ремонт, почему-то везде скрипят полы. Выбрали одну. Но хозяева попросили оплату наличными. Как перевезти в Беларусь 30 тысяч долларов налом? Мама хотела уже ехать поездом, сложив пачки денег в чемодан. Я побоялась. От покупки пока отказались».

«Миллион россиян сюда не приедет»

Приобретение квартиры в Белоруссии имеет для россиян свои достоинства и недостатки, отмечают эксперты. К достоинствам, помимо более низкого порога входа, по сравнению с российским рынком, можно отнести высокую безопасность сделок. «"Схемы Долиной" у нас не работают, — говорит Александр Леончиков. — У нас однозначно ставят вопрос: договор подписал, деньги получил? Куда ты их отнес — это твое дело». К тому же агентства недвижимости строго следят за чистотой сделки — за любое нарушение можно лишиться лицензии.

Другой плюс — белорусская недвижимость дешевле в содержании, чем российская.

Для россиян, трудящихся удаленно, стоимость ЖКХ будет полной, но все равно она не превысит 100 долларов в месяц в отопительный сезон, уточняет риелтор.

А вот одним из минусов специалисты называют низкую, по большому счету, ликвидность белорусской недвижимости. «В Беларуси, как и в других странах, ликвидно изначально современное, качественное, уникальное жилье, — утверждает Филипп Березин. — Перспективы старой вторички сомнительны. Ликвидность тоже». При этом Александр Леончиков уверен: «Такое, что человек купил квартиру и не может ее продать, — это вряд ли. Сложно будет продать пятикомнатную квартиру в хрущевке, соединенную из четырех. А обычная квартира продастся за три дня по рыночной цене».

Недостатком считается и близость Белоруссии к территории вооруженного конфликта. «Боевые действия рядом — все может быть. Но, как говорится, хочешь стабильности — езжай в Монако», — отмечает риелтор.

К слову, рядовые белорусы сейчас опасаются, что интерес российских покупателей к белорусской недвижимости приведет к росту цен на жилье. Однако это не так, уверены специалисты. По словам Филиппа Березина, покупка квартиры в Белоруссии для россиян — это спонтанный шаг, а не массовое явление. «Рассматривать жилье в Беларуси как инвестицию — не самый очевидный вариант: в перспективах рынка много неизвестного, начиная от динамики курса местного рубля. В этом смысле покупка российской недвижимости — в крупных городах — мало чем отличается. Просто в РФ вы покупаете на родине и дополнительные расходы все равно ниже, нет конвертаций валют», — добавляет специалист.

С российским экспертом согласны его белорусские коллеги. Так, еще в апреле риелтор из Минска Наталья Литовская написала в своем Telegram-канале:

«Миллион россиян сюда не приедет, чтобы взвинтить цены, — резюмирует Александр Леончиков. — Но миллион и не надо. Пару тысяч квартир сейчас с рынка вынуть — и этого будет достаточно, чтобы цены подскочили. А дальше как всегда: кто-то боится, что не сможет купить жилье, а кто-то радуется, что продаст его по цене выше».