Эксперты рассказали о динамике цен на недвижимость в регионах России

СберИндекс и ДомКлик опубликовали средние цены квадратного метра по фактическим ипотечным сделкам Сбера по регионам России за октябрь 2023 года.

Цена на новостройки в России составила 142,7 тысячи рублей, что на 4,7 процента выше значения прошлого года. Цена на вторичное жилье выросла на 8,1 процента. Рост за месяц составил 2,2 процента для новостроек и 1,4 процента для «вторички». Тенденция к ускорению ежемесячного роста цен на оба типа жилья усилилась и вернулась к уровням, которых рынок недвижимости не видел после весны 2022 года.

При этом на первичном рынке третий месяц подряд наблюдается более сильный рост, чем на вторичном.
Цены на новостройки выросли за месяц в 70 регионах, в 56 из них — обновили исторический максимум.

Из регионов с наибольшими объемами строительства сильнее всего выросли цены в Московской области, до 169,7 тысячи рублей, Краснодарском крае, до 164,6 тысячи рублей и Республике Башкортостан, до 117,7 тысячи рублей (рост м/м во всех трех регионах составил 2,8 процента). Лидер по росту в сентябре, Москва, замедлила темпы до 2,4 процента м/м против 2,6 процента месяцем ранее. В итоге метр первички в столице по итогам октября подорожал «всего» до 286,7 тысячи рублей, но при этом цена на московские новостройки второй месяц подряд превышает исторический максимум.

Вместе с тем стоит отметить, что в таких высоко востребованных у покупателей недвижимости регионах как Санкт-Петербург, Московская, Ленинградская и Калининградская области, цена метра «первички» пока остается ниже исторических максимумов.
Снижение цен отмечено в трех регионах (во всех на 0,2 процента м/м): в Белгородской области (104,3 тысячи рублей), Ханты-Мансийском АО (123,5 тысячи рублей), и Республике Тыва (145,1 тысячи рублей). При этом в Ханты-Мансийском АО цены падают третий месяц подряд.

Цена на вторичное жилье в России растет девятый месяц подряд и в октябре составила 100,4 тысячи рублей, превысив исторический максимум на 1,4 процента (+8,0 процента г/г).

В 79 регионах за месяц цены на вторичное жилье выросли, при этом в 70 регионах был обновлен исторический максимум.

Из крупнейших по численности населения регионов сильнее всего выросли цены в Челябинской области — до 69,3 тысячи рублей (+3,1 процента м/м), Кемеровской области (77,5 тысячи рублей, +2,4 процента м/м) и Саратовской области (71,3 тысячи рублей, +2,4 процента м/м). Во всех этих регионах цены непрерывно растут более трех лет (42, 45 и 43 месяца соответственно). Однако абсолютным лидером по стабильности роста цен остается Ставропольский край — более 60 месяцев.

Вместе с тем в пяти регионах цены снизились по отношению к сентябрю. Сильнее всего вторичное жилье подешевело в республиках Алтай (117,0 тысячи рублей, --1,5 процента м/м) и Адыгея (84,1 тысячи рублей, -0,7 процента м/м), а также в Псковской области (69,5 тысячи рублей, -0,6 процента м/м).

В Москве цена на вторичное жилье выросла за месяц на 1,8 процента до 271,3 тысячи рублей, что выше цены прошлого сентября на 1,4 процента, но ниже максимальной цены июня 2022 года на 4,1 процента. Цены в Москве растут седьмой месяц подряд, при этом рост цен почти непрерывно ускоряется.

«Ухудшение рыночных условий получения ипотеки на первичном и вторичном рынках пока парадоксальным образом способствовало резкому росту спроса на ипотеку на ожиданиях дальнейшего роста ставок и введения новых ограничений со стороны регулятора. Выдачи ипотеки в августе-октябре 2023 достигли рекордных значений за всю историю российского рынка. Сентябрьские выдачи на 37 процента превысили показатель декабря 2022 года. Октябрьские выдачи также будут выше декабря 2022 года, но ниже показателей августа-сентября 2023», — говорит старший управляющий директор – директор Центра финансовой аналитики Михаил Матовников.

Он отметил, что рекордные объемы спроса привели к резкому скачку цен на недвижимость, как на первичном так и на вторичном рынках. «Если год к году рост цен на вторичном рынке все еще опережает показатели первичного рынка (8 процента против 4,7 процента), то с августа наблюдается резкое ускорение цен на новостройки. За три месяца новостройки «выросли» на 5,5 процента, отыграв снижение цен, пик которого пришелся на март-апрель этого года. В Москве новостройки за три месяца «выросли» на семь процентов, а цены обновили исторический максимум», — говорит эксперт.

По его мнению, после рекордов августа-октября на фоне роста ипотечных ставок на вторичном рынке до уровней, не наблюдавшихся с 2009 года, можно ожидать существенного снижения спроса на готовое жилье, что приведет к замедлению темпов роста цен, а в ряде регионов – к их снижению. «На первичном рынке можно ожидать сохранения высоких выдач, поддерживаемых низким уровнем ставок по госпрограммам и высоким ростом номинальных заработных плат — даже несмотря на повышение требований к первоначальному взносу и ухудшение условий субсидирования. В результате можно ожидать дальнейшего роста разрыва между ценами первички и вторички, достигшего в октябре 42 процента в среднем по России», — считает Михаил Матовников.

Директор дивизиона «Домклик» Сбербанка Алексей Лейпи напоминает, что за последние месяцы на рынке жилищного кредитования произошел целый ряд важных изменений. Во-первых, была увеличена ключевая ставка Центробанка до 15 процента. Во-вторых, правительством был изменен минимальный первоначальный взнос до 20 процентов по ключевым льготным программам. В-третьих, в октябре прошла новая волна повышения макропруденциальных требований по ипотечным кредитам.

«Разумеется, совокупность этих факторов должна привести к существенному охлаждению рынка. Сейчас мы наблюдаем снижение количества выдач ипотеки по сравнению с августом и сентябрем, но поскольку изменения в динамике выдач пока проявляются умеренно, цены продолжают расти по инерции.

Вероятнее всего, когда запас предодобренных заявок иссякнет, и снижение спроса станет более явным, тогда мы, возможно, увидим изменение тренда стоимости. Дополнительным стимулом для корректировки цен может стать переориентация покупателей на более бюджетные сегменты рынка, например, на рынок ИЖС», — считает эксперт.