Начало 2005 года осталось в памяти как сложный и неблагоприятный период - как в макроэкономической сфере, так и в состоянии рынка недвижимости. Противостояние властей и бизнеса достигло пика. Бизнес решительно расставался с активами, и капиталы уходили за рубеж.
Мировые аналитики предрекали падение цен на энергоносители. Неудачное начало реформы по монетизации льгот вывело на улицы население. Инфляция сделала очередной скачок вверх, сбережения и вклады обесценивались. Рынок строительства жилья все более явно переживал последствия совмещенного строительно-банковского кризиса - все больше строек замораживалось, все больше застройщиков приближались к финансовому краху.
Макроэкономические показатели
В этих условиях аналитики рынка недвижимости прогнозировали на 2005 год продолжение стагнации и даже снижение цен в первом полугодии. Они единодушно предупреждали застройщиков, что попытки повышения цен в условиях снижающегося платежеспособного спроса могут привести к обвалу рынка и к оттоку покупателей. По мнению аналитиков, принятие пакета законов о доступном жилье должно было внести дополнительную дестабилизацию, а также потребовать 3-5 лет для реализации положительного потенциала этого законодательства.
Майское послание президента Законодательному собранию резко изменило общественное настроение. Бизнес в очередной раз поверил, что ему будут созданы комфортные условия. Отток капитала за 3 квартала по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года уменьшился на 85 процентов с 17,5 миллиарда до 2,7 миллиарда долларов. Нефтяные цены не только не упали, но и с июня продолжили свой рекордный рост. Все это изменило не только совокупный платежеспособный спрос на рынке недвижимости, но и готовность населения к расходованию сбережений.
В результате летом-осенью 2005 года на рынке недвижимости Московского региона после почти годовой стабильности началась новая стадия развития - рост спроса и цен.
Вторичный рынок жилья
Рост спроса и цен на вторичном рынке жилья Москвы начался в июне-июле 2005 года. С октября аналогичные процессы заработали и на рынке жилья Московской области. В результате в декабре прошлого года средняя удельная цена квартир в Москве достигла 2658 долларов за квадратный метр, а в Подмосковье - 1121 доллар за квадратный метр.
В первой половине года темпы роста цен в Москве сохранялись на уровне инфляции - 1,0-1,5 процента в месяц. С июля они выросли до 2,0-2,5 процента, а в сентябре-декабре составили 4,5-5,5 процента, что говорит о неожиданно начавшемся ажиотажном спросе.
В Московской области до сентября 2005 года цена практически не менялась: ежемесячный прирост был равен от +0,8 процента до -0,7 процента в месяц. Сентябрь 2005 года показал прирост средней удельной цены +1,2 процента. В октябре, ноябре и декабре наметившаяся тенденция повышения подтвердилась: +5,2 процента, +3,1 процента и +7,1 процента соответственно.
Во втором полугодии 2005 года средняя удельная цена предложения квартир на вторичном рынке жилья Москвы выросла на 26,9 процента. При этом за первое полугодие 2005 года она поднялась на 6,6 процента. Индекс номинальных долларовых цен относительно декабря 2004 года составил 1,353. Для сравнения, годовой прирост цен в 2003 году был равен +46,9 процента, а в 2004 году достиг отметки всего в +22 процента. Номинальный индекс цен относительно декабря 2003 года составил - 1,576, относительно декабря 2002 года - 2,315. В результате индекс реальных (с учетом инфляции) цен за 2005 год относительно декабря 2004 года составил 1,259.
С начала 2004 года на вторичном рынке жилья Москвы и Московской области наблюдался достаточно устойчивый рост объемов предложения квартир, что легко объяснимо стагнацией цен и сокращением оборотов рынка. Такая тенденция продолжалась до марта-апреля 2005 года, исключением стал лишь январь, так как продолжительные новогодние праздники привели к сокращению деловой активности населения и отразили на общем объеме выставленных на продажу квартир. В марте-апреле на рынке произошел перелом, в результате которого количество предлагаемых на вторичном рынке квартир начало снижаться - с ежемесячных 30-35 тысяч в Москве и 9-11 тысяч в области соответственно до 17-20 тысяч и 7-8 тысяч. Это изменение является следствием увеличения темпов ухода с рынка квартир и сроками выставления квартир на продажу. В свою очередь уменьшение объема предложения при увеличившимся спросе послужило дополнительным толчком к повышению цен.
Таким образом, улучшение макроэкономической ситуации в стране привело к повышению платежеспособного спроса на рынке недвижимости московского региона. В результате начавшееся летом-осенью повышение оборотов вторичного рынка жилья и цен на квартиры вызвало "вымывание" объектов и сокращение объема предложения, что в свою очередь подстегнуло темпы роста цен.
Рынок новостроек
Объемы ввода нового жилья на территории Москвы в последние годы увеличивались и в 2005 году достигли уровня 4,7 миллиона квадратных метров. По объявленным предварительным планам, в 2006 году объем жилищного строительства в Москве будет на уровне текущего года. При этом в Московской области он несколько выше заявленного объема и составит 5,2 миллиона квадратных метров. Однако, по нашей оценке, это мало осуществимо, и уже сейчас можно проследить начало корректировки этих планов. На одном из заседаний столичного правительства уже прозвучала цифра - 4,5 миллиона квадратных метров.
По нашей оценке, причины сокращения объемов нового строительства связаны с кризисом 2004 года на рынке новостроек, который привел к оттоку покупателей, сокращению объема средств у застройщиков, а также к снижениею ликвидности у банков в первой половине 2004 года. Замораживание строек и разорение застройщиков, безусловно, носило выборочный характер, однако оно отразилось на объемах строительства и ввода жилья.
В дальнейшем на ситуацию повлияли новый Градостроительный кодекс и вступивший в силу с 1 апреля Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве". Направленные на упорядочение и развитие рыночных отношений в отрасли эти законодательные акты должны были привести к увеличению темпов жилищного строительства. Однако сразу после их вступления в силу началось торможение градостроительного процесса, а также дезорганизация деятельности девелоперов.
Ситуация усугубилась развитием скандалов с застройщиками. В Москве и ряде городов Подмосковья прошли акции протеста горожан, пострадавших от деятельности недобросовестных строительных компаний. В результате прокуратура Москвы возбудила ряд уголовных дел в отношении руководителей строительных организаций, таких как ФК "Социальная инициатива", ООО "Инвестпроект", ЗАО "Центр развития города "Град", ЗАО "Стройметресурс", ООО "Пластбау - М", ООО "Уют-Компания", ООО "МИТА-2000", ООО "Принт Капитал" и других компаний, не выполнивших свои обязательства перед инвесторами. По данным прокуратуры Московской области, на данный момент возбуждены уголовные дела в отношении руководителей 23 строительных организаций.
Однако понятно, что без содействия властей застройщики обманывать народ не могли. "В ближайшее время в Московской области проблема недобросовестных застройщиков будет решена. С главами районов, из которых поступили жалобы, разобрали ситуацию по каждому дому. Ведь именно главы во многих случаях подписывали двухсторонние контракты с юридическими лицами, инвесторами", - заявил министр строительного комплекса Московской области Евгений Серегин. На данный момент уголовные дела возбуждены в отношении должностных лиц Мытищинского, Щелковского и Раменского районов Подмосковья.
По информации подмосковного стройкомплекса, в области всего 93 таких "проблемных дома". Всего в Москве и Подмосковье заморожено строительство около двухсот жилых домов. Подобное развитие ситуации привело к оттоку покупателей с рынка новостроек - частично на вторичный рынок, частично - к объектам, застройщики и продавцы которых не запятнали себя в сложившейся ситуации.
Таким образом, на рынке новостроек Москвы и области в 2004-2005 годы произошло снижение объемов строительства и ввода жилья. Этот процесс усиливается под воздействием краткосрочных последствий закона о долевом строительстве. Так, начиная со второго квартала прошлого года, сократилось количество объектов, выставленных на продажу. Объем предложения на рынке новостроек Москвы в четвертом квартале 2005 года составил 76 процентов от уровня предложения в четвертом квартале 2004 года. На рынке новостроек Московской области также снижается объем предложения. При этом существует большой разрыв между спросом и предложением.
Под воздействием этих факторов в четвертом квартале 2005 года средняя удельная цена предложения в домах-новостройках Москвы составила 2330 доллара за квадратный метр, в результате с начала года средние удельные цены выросли в Москве на 14,8 процента. В Московской области в четвертом квартале 2005 года средняя цена предложения на первичном рынке составила 895 долларов за квадратный метр, обеспечив годовой прирост в 19,2 процента. Из приведенных данных следует, что основные тенденции на рынке недвижимости во втором полугодии - это повышение цен и снижение объемов предложения на фоне высокой активности рынка. Покупатель понял, что цены на недвижимость не только не рухнут, но уже не снизятся, а государство не намерено искусственно их регулировать.
Развитие ипотеки
Важным фактором роста спроса и цен на жилье является увеличение объемов выдачи ипотечных кредитов. По данным Росрегистрации, количество ипотечных жилищных кредитов, выданных в Москве, в 2000 году составило 1364, в 2001 - 1970, в 2002 - 2753, в 2003 - 3075, в 2004 - 4358, а в 2005 году - 4600 кредитов. К примеру, в компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" число ипотечных операций стало стремительно расти с первого квартала 2004 года. В целом же можно отметить, что рынок ипотечного жилищного кредитования переживает в настоящее время замедление темпов роста и сокращение объемов относительно общего рынка купли-продажи жилья в Московском регионе.
Несмотря на пристальное внимание и поддержку со стороны государства, существует ряд проблем, обусловленных ситуацией на рынке недвижимости. Например, реализация новостроек с помощью ипотеки ограничена только объектами, разрешение на строительство которых было получено до 1-го апреля 2005 года. Другие строящиеся объекты не соответствуют требованиям. В свою очередь эта особенность может способствовать перемещению спроса потенциальных ипотечных покупателей с первичного на вторичный рынок жилья. При этом естественно, что в условиях ограниченного предложения и растущего спроса продавцы жилья на вторичном рынке отдают предпочтение покупателям, уже имеющим необходимую сумму в наличии. В этой ситуации предложение квартир, которые могут быть проданы по ипотеке в крупных риэлторских компаниях на рынке новостроек, ограничено лишь объектами, согласованными с банками и собственными объектами-новостройками.
В результате к концу 2005 года на рынке жилья Москвы и Московской области можно было наблюдать ситуацию, когда число одобренных банками заемщиков неуклонно росло, а число квартир, купленных по ипотеке, сокращалось. Однако в связи с тем, что в 2006 году на рынке Москвы ожидается двукратный рост объемов ипотечного кредитования, в том числе субсидированной ипотеки в соответствии с национальной приоритетной программой доступного жилья, можно прогнозировать значительный прирост ипотечных операций на рынке. При этом благоприятные для развития ипотечного кредитования макроэкономические факторы в 2006 году будут осложняться воздействием негативной ситуации на рынке жилья в целом, характеризующейся сокращением предложения при росте платежеспособного спроса. В целом в 2006 году можно ожидать увеличения объема ипотечных операций на 60-80 процентов.
Перспективы роста
Макроэкономическую ситуацию в России в 2005-2006 годы и ее влияние на рынок недвижимости в целом можно оценить положительно. Состояние и развитие экономики поддерживает платежеспособный спрос и обеспечивает нормальные условия ведения бизнеса профессиональными участниками рынка. Активную поддержку спроса окажет и реализация национальных приоритетных программ в сфере жилья, что будет способствовать росту цен недвижимости.
Вместе с тем, угрозы и риски рынку недвижимости в макроэкономике существуют. Центр макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования в докладе "Долгосрочные тренды российской экономики: сценарии экономического развития России до 2020 года" предрек России кризисы в 2007-2008, 2011-2012 и 2015-2017 годах. Первый кризис будет вызван ростом социального напряжения: из-за инфляции и роста тарифов ЖКХ положение бюджетополучателей ухудшится, а поддержка ими госвласти снизится. В свою очередь открытие рынков иностранцам после вступления в ВТО и рост курса рубля ухудшат конкурентоспособность среднего и малого бизнеса.
Можно точно сказать, что локомотивом рынка жилья московского региона в 2006 году будет рынок новостроек, хоть закон о долевом строительстве и останется камнем преткновения. Сейчас обозначилось противостояние между застройщиками, банками и третьей силой. Правила игры на рынке долевого строительства по этому закону не устраивают ни застройщиков, ни банки. Застройщикам стало невозможно, не нарушая закона, привлекать дольщиков, а банки не могут кредитовать застройщиков и выдавать ипотечные кредиты. В любом случае, следствием воздействия данного фактора на рынок будет сокращение объемов жилищного строительства и объемов предложения на рынке новостроек.
Тем не менее, несмотря на приобретшие широкий общественный резонанс скандалы, активность рынка восстановилась. Неуклонно сокращающееся предложение в домах-новостройках будет подталкивать цены вверх. Проблемы организации финансирования новых проектов выведут на рынок новых игроков, и 2006 год пройдет под знаком слияний и поглощений. Увеличение объемов жилищного строительства в таких условиях маловероятно, более того, ранее заявленные планы будут, скорее всего, скорректированы в сторону понижения. В условиях ограниченного объема предложения часть покупателей перетечет на вторичный рынок жилья. Прессинг отложенного спроса, а затем образовавшийся "провал" в объемах строительства и спад объема предложения, а также увеличение числа потребителей, будут стимулировать повышение цен.
Высокий спрос и снижение объемов предложения, которое, возможно, по инерции продлится до половины 2006 года, может привести к росту цен на квартиры вторичного рынка Москвы и Московской области до конца года. При высоких темпах уменьшения объема предложения - на 30-35 процентов, а при возможном восполнении дефицита предложения во второй половине года - на 20-25 процентов. Таким образом, прогнозируемая средняя удельная цена до конца 2006 года может достигнуть в Москве уровня 3100-3500 долларов за квадратный метр, а в области - 1350-1500 долларов за квадратный метр.
Кроме того, в 2006 году по сравнению с прошлым годом можно ожидать увеличения денежного объема продаж на вторичном рынке жилья Москвы и Московской области на 30-45 процентов. Таким образом, объем продаж на вторичном и первичном рынке составит 15 миллиардов и 3,3 миллиарда долларов соответственно.
Геннадий Стерник, директор Аналитического центра "МИЭЛЬ-Недвижимость", профессор кафедры экономки и управления городским строительством РЭА имени Г.В.Плеханова