Кодекс кредитора Ипотечным заемщикам гарантируют честную игру

Федеральная антимонопольная служба (ФАС) России 12 февраля предложила банкирам совместно поработать над проектом кодекса ипотечного кредитора, появившимся еще в ноябре 2006 года и призванным обеспечить россиянам хотя бы минимальный уровень комфорта при использовании ипотеки.
Ожидается, что присоединяться к кодексу банки и другие связанные с ипотекой организации будут добровольно. Фактически, результатом принятия такого документа игроками рынка должна стать система, чем-то схожая с системой страхования вкладов, дающей потребителю некие среднеотраслевые гарантии.
Интерес ФАС к созданию единых правил ипотечной игры понятен. Ведомство вместе с Роспотребнадзором в свое время основательно подзапустило смежную область - потребительского кредитования.
В результате разница между эффективной и декларируемой ставками по кредитам в настоящее время может достигать более 100 процентов, а объем просроченных физлицами кредитов только за 2006 год вырос в три раза.
И только недавно Центробанк России обязал банки раскрывать реальные ставки по кредитам, а Верховный суд признал законными претензии Роспотребнадзора о неправомерности получения банками дополнительных комиссий и штрафов при обслуживании кредитов.

Мировой опыт

Ипотечные кодексы, которые принимают за основу участники рынка, давно есть за рубежом. Так называемым "Этическим кодексом" (Code of Ethics), например, пользуется американская Национальная ассоциация ипотечных брокеров (National Association of Mortgage Brokers).
В нем речь идет в основном об открытых взаимоотношениях с потребителем - члены NAMB обязуются использовать честную рекламу, бережно относиться к конфиденциальной информации, и полностью раскрывать процентные ставки и комиссии в своих предложениях.
Что-то подобное появилось в конце девяностых годов и в Великобритании. Там до ноября 2004 года действовал Ипотечный кодекс (Mortgage Code). Затем регулятор заменил его документом под названием "Свод правил ипотечного бизнеса" (Mortgage Conduct of Business, MCOB).
Британский документ является фактически законом для участников рынка и постоянно пополняется. Например, в апреле 2007 года вступает в силу одна из его частей, посвященная раскрытию информации при предложении пожизненных ипотечных кредитов.
Кодекс, который предложили отечественные антимонопольщики, на самом деле не совсем российский. Его разработала рабочая группа "Стандарты, унификация первичного рынка" (СУПЕР) при Международной финансовой корпорации в рамках проекта по развитию первичного рынка ипотечного кредитования в России.
Проект был запущен в 2005 году, завершится в середине 2008 года и финансируется, в частности, правительствами Швейцарии и Нидерландов.

Проект

Девятистраничный документ охватывает не только кредиты на покупку квартиры, но и на ремонт жилья, а также на любые другие нужды, если в залог оставляется квартира. Как и зарубежные аналоги, он по своему характеру должен быть посвящен честным отношениям с заемщиком.
Честность в документе укладывается в две строчки. Там написано буквально следующее: "кредитор и его сотрудники при проведении операций, связанных с выдачей и обслуживанием жилищного кредита, действуют честно и открыто".
И только несколькими абзацами ниже дается более конкретный пример честности. Там говорится, что кредитор обязан раскрывать перед заемщиком все риски по кредиту, в том числе и те, что связаны с конфликтом интересов.
Проект кодекса запрещает и дискриминацию заемщиков. Кредитора обязывают предоставлять услуги в равной мере высокого качества всем потребителям, независимо от их образования, опыта, расовой принадлежности, цвета кожи, пола, семейного положения, вероисповедания, возраста, физических возможностей, происхождения или национальности.
Это довольно интересный пункт, и его стоит рассмотреть чуть подробнее. Дело в том, что российские банки традиционно отказываются предоставлять кредиты слишком старым заемщикам или, например, отцам многодетных семей, так как их финансовое положение часто неустойчиво.
Однако формулировка кодекса такова, что позволяет отказывать заемщикам без нарушения его положений. Кроме того, в документе нет, например, запрета на дискриминацию по прописке. А она зачастую тревожит банки гораздо больше национальности и образования.
Забавно выглядит в проекте и пункт о конфиденциальности информации, получаемой от потребителя. В нем речь идет о том, что такую информацию можно раскрыть только с согласия самого клиента. Технически это означает, что в кредитный договор банки, принявшие кодекс, добавят параграф, требующий согласия на использование предоставленной информации.
Самым же серьезным разделом кодекса стоит считать "Финансовую оценку". В двух абзацах авторы документа предписывают избегать предоставления кредитов неплатежеспособным заемщикам. Для этого предлагается учитывать влияние реалистичных сценариев изменения процентных ставок и, если это применимо, курсов иностранных валют на уровень платежей, подлежащих к оплате потребителем.
Последнее предложение фактически разрешает обслуживать заемщиков, получающих зарплаты в евро и долларах, то есть - "черные" и "серые".
При этом банкам предлагается "с пониманием" относиться к нарушению сроков уплаты взносов. На защиту заемщика встает следующая фраза: "кредитор должен сделать все возможное, чтобы помочь потребителю преодолеть временные трудности в погашении жилищного кредита".

Санкции

Интересно, что кодекс ипотечного кредитора вводит институт омбудсмена (народного правозащитника) для обеспечения связей с заемщиками. Омбудсмена назначает исполнительный совет, в который кроме кредиторов войдут независимые эксперты по ипотеке и защите прав потребителей.
Предполагается, что омбудсмен станет дополнительным каналом, по которому граждане смогут пожаловаться на кредитора. При этом сами кредиторы, принявшие кодекс, должны письменно информировать потребителей о существовании омбудсмена и о том, как к нему можно обратиться.
Таким образом, кредиторам придется держать ответ перед омбудсменом. Кодекс обязывает банкиров предоставлять письменный ответ на запрос омбудсмена в течение 15 дней, а омбудсмену вменяется в обязанность предоставить кредитору отчет с описанием нарушений и рекомендаций по их устранению.
Здесь, собственно, и начинается самое любопытное - санкции. К сожалению, их сложно назвать жесткими. В случае, если кредитор не согласен с омбудсменом или уклоняется от устранения нарушений, омбудсмен передает дело в исполнительный совет. Последний может лишить нарушителя возможности ссылаться на кодекс в рекламе своих услуг.
Это единственная мера пресечения нарушений, причем в документе нет даже намека на грядущие судебные разбирательства или остракизм по отношению к провинившимся банкирам. Похоже, их представителей даже не будут выгонять из исполнительного совета.
Более того, в настоящем варианте кодекса банки, прекратившие поддержку документа, должны вспомнить о нем, если к ним приходит гражданин, ставший их клиентом во времена кодекса.
Похоже, единственное, что есть удачного в новом документе - это слово омбудсмен, будто специально созданное, чтобы пугать им девушек в call-центре.