В ссылку или в гости?Состояние рынка подмосковных организованных коттеджных поселков Почему подмосковная девелоперская компания анонсирует загородные региональные проекты

Холдинг Rodex Group является крупнейшим подмосковным девелопером в сегменте эконом-класса и реализует масштабные проекты на рынке подмосковной загородной недвижимости с 1994 года. Девелопером построен ряд коттеджных поселков крупного формата на Новорижском, Можайском и Минском шоссе, осваивается Киевское шоссе. Недавно холдинг начал развивать загородные проекты в других регионах России. О причинах, которые побудили компанию развиваться в этом направлении, рассказал председатель совета директоров инвестиционно-строительного холдинга Rodex Group Антон Данилов-Данильян.
Что побудило Rodex - одного из крупнейших девелоперов Подмосковья - начать осваивать региональные рынки? Основных причин выхода холдинга на региональные рынки несколько. Во-первых, мы видим, как в регионах быстро формируется платежеспособный спрос. Именно наличие спроса является в рыночной экономике точкой отсчета для бизнес-деятельности. Емкость региональных рынков загородной недвижимости, по нашей оценке, составляет 60 миллиардов долларов. При этом платежеспособный спрос на загородную недвижимость освоен там всего на восемь процентов!
Во-вторых, в регионах наращивается транспортная, инженерная и социальная инфраструктура – все предпосылки для развития малоэтажного домостроения. Кроме того, на выходе квадратный метр жилья в коттеджных поселках в регионах на 40 процентов дешевле, чем в Москве и Санкт-Петербурге. В совокупности эти факторы делают региональные рынки крайне привлекательными для девелопера.
Как вы выбираете регион для нового проекта? Какие исследования региона проводит холдинг? Привлекательность региона оценивается по нескольким показателям: динамика валового регионального продукта, темпы роста производства, заработной платы, развития инфраструктуры и так далее. С учетом этих факторов рассчитывается показатель спроса у населения, имеющий более широкий смысл, чем покупательная способность.
Затем мы высчитываем показатель предложения недвижимости. И если показатель спроса в регионе превышает показатель предложения в 2,5 и более раз, то регион действительно привлекательный. Если показатель меньше 1 - регион перестает быть интересен для девелопера, даже несмотря на различные "завлекалочки", инициируемые местными властями.
Что касается технологий, то в регионах мы действуем следующим образом: мы вместе с сильным местным игроком строительного или финансового рынка создаем региональную управляющую компанию и на ее базе выстраиваем весь бизнес. Rodex Group адаптирует свои наработанные бизнес-технологии к специфике местных рынков, чем способствует развитию строительной отрасли региона освоения.
Пользуясь такой технологией, мы реализуем поселок "Сторожевая гора" в Ленинградской области (первая очередь - свыше 250 домов), поселок "Царев Град" на 51 дом в Самаре, проект свыше 200 домов в Уфе. Скоро начнем строительство в Ярославской области и Пермском крае. Совсем недавно мы вышли в Татарстан, найдя поддержку наших проектов на уровне правительства республики.
Макет поселка "Сторожевая гора" под Санкт-Петербургом
Не значит ли ваш уход в регионы, что из Подмосковья постепенно вытесняются проекты эконом-класса? Нет, это совершенно не так. Выход Rodex Group в регионы связан с тем, что компания переживает этап роста и увеличивает свои активы. Подмосковный рынок находится в стадии стабильного роста, а регионы – в процессе бурного первоначального развития, который закончился в Подмосковье еще четыре года назад. И сейчас самое время начинать работу в регионах, для того чтобы закрепить свой статус федерального девелопера.
Будете ли вы еще строить в Подмосковье? Если да, то проекты какого класса вы планируете реализовать? Мы не планируем уходить из Подмосковья. На данный момент нами уже выведены на рынок два новых проекта класса "мультиформат": "Перелески" (65-й километр Новорижского шоссе) и "Золотые пески" (120-й километр Можайского шоссе). Кроме того, в ближайших планах строительство поселка бизнес-класса "Долгоруково" на Новорижском шоссе и создание на этом же направлении мегапроекта, аналогичного "Можайской волне".
Коттеджный поселок "Маяк" в Подмосковье
Что выгоднее с точки зрения девелопера – подмосковный проект или региональный? В регионах, как я уже говорил, существует большой объем неудовлетворенного спроса. Кроме того, строительство загородной недвижимости в регионах сопряжено с меньшими рисками и является более ликвидным, нежели в Подмосковье. Достаточно сказать, что себестоимость строительства одного квадратного метра загородного жилья в регионах дешевле, чем в Подмосковье, на 15-20 процентов.
Хотя региональные рынки отстают от столичного в среднем на пять лет, потребности и возможности местных жителей растут гораздо более быстрыми темпами. Если в Московской области основной платежеспособный спрос сосредоточен в нижнем и среднем ценовом сегментах (до 23-25 миллионов рублей), то в регионах платежеспособный спрос распространяется не только на загородную недвижимость эконом- и мультиформат-класса, но и на домовладения верхнего ценового сегмента (дороже 35-40 миллионов рублей).
Ваши подмосковные проекты отличаются масштабностью. Будете ли вы реализовывать такой же формат в регионах и есть ли там спрос в нужном объеме? Безусловно, такие проекты будут. Но как я уже отмечал, регионы пока еще не вошли в стадию развития столичного рынка, на котором реализация мегапроектов также только набирает обороты. Наш мегапроект "Можайская волна" сейчас активно реализуется. В его рамках мы строим уже пятый объект - поселок "Золотые пески".
Конечно, приобретенный опыт мы будем использовать в регионах в соответствии с растущим спросом на масштабные проекты. А он определенно будет расти - это общероссийская тенденция. Особенно в свете заявлений и принимаемых нынешней властью мер по содействию развития малоэтажного домостроения и реализации национального проекта "Доступное и комфортное жилье – гражданам России".
Кстати, Rodex является участником этой программы. Оказывают ли власти девелоперу как строителю доступного жилья какую-либо поддержку? Пока прямой поддержки нет, как нет и четких критериев выделения участника программы "Доступное и комфортное жилье – гражданам России". Но мы недавно вступили в НАМИКС (Национальное агентство малоэтажного и коттеджного строительства), чтобы вместе с властью вырабатывать решения, которые смогут обеспечивать эффективные механизмы реализации жилищных проектов.
Считаете ли вы, что "доступное малоэтажное жилье" может быть комфортным? Как этого добиться? Да, мы считаем, что доступное загородное жилье не только может, но и должно быть комфортным. В данном направлении крайне важным является, прежде всего, повышение качества строительства, подведения коммуникаций и развитие внутренней инфраструктуры в поселках.
Но для успешной реализации программы не обойтись без государственной поддержки и комплекса мер со стороны властей. Основные проблемы, с которыми сталкиваются девелоперы - это земля, инфраструктура и в меньшей степени строительные материалы и технологии. Когда цены на землю будут адекватны благодаря реализации идеи земельного фонда, тогда и "светлое будущее" малоэтажной России не за горами.
Общее число поселков, выведенных на рынок в 2008 году, по сравнению с 2007 годом вырастет на 20-25 процентов.
На рынке появляется все больше новых мегапроектов нижнего ценового сегмента – эконом- и мультиформат-класса.
В марте 2008 года средневзвешенная цена предложения на рынке загородной недвижимости составила 27,459 миллиона рублей за коттедж, для таунхаусов этот показатель был на уровне 15,809 миллиона.
Общий объем предложения на рынке составил 12082 домовладений.
Предложение постепенно смещается за 50 километр от МКАД, и, как следствие, появляется все больше поселков, относящихся к формату дальних дач.
Основным направлением, где сосредоточены большие объемы предложения и спроса, остается Новорижское направление (34 процента в 2007 году и 43 процента в марте 2008 года соответственно), следом располагается Дмитровское шоссе (10,6 и 7,25 процента соответственно).
Направления, ранее считавшиеся "не престижными", осваиваются и развиваются все более охотно.