Демпинг как мера поддержки Помогают ли власти застройщикам, выкупая жилье по сниженным, но актуальным ценам?

Одним из наиболее ярких информационных сюжетов прошедшего месяца стала хроника взаимоотношений правительства Москвы и строительных компаний в вопросе определения стоимости выкупа у застройщиков жилья для социальных нужд города. Из-за негативного влияния кризиса на рынки недвижимости и сферу банковского кредитования и столичное правительство, и застройщики вынуждены пересматривать стратегию своего поведения. Однако практика показала, что сторонам нелегко достигнуть компромисса и выработать план действий, который был бы приемлем для всех. Стоит отметить, что процесс выкупа государством у застройщиков жилья позиционировался как одна из мер, направленных на поддержку строительной отрасли в период кризиса. В ходе одного из своих выступлений премьер-министр России Владимир Путин заверил аудиторию, что при выкупе жилья государство будет ориентироваться на рыночные цены. Тем не менее, практика показала, что в момент, когда цена недвижимости на рынке стабильно снижается на протяжении долгого времени, заявление премьера может быть трактовано неоднозначно, поскольку покупка жилья по упавшей цене снижает и ожидаемый эффект помощи.
Так будет ли эффективен для застройщиков выкуп жилья по сниженным ценам и сработает ли этот процесс в качестве меры поддержки? Ведь строительство домов, в которых должен производиться выкуп квартир (а они, по условиям государства, должны быть "высокой степени готовности") началось не сегодня и не вчера, а в большинстве случаев задолго до начала кризиса - и строительство начиналось по сметам, в которых были заложены совсем другие расценки.
Если посмотреть на этот процесс со стороны продавца недвижимости, эффективность такой "помощи" может показаться сомнительной. Первыми вслух об этом заговорили девелоперы из Санкт-Петербурга. Так, председатель совета директоров петербургского холдинга "Эталон-ЛенСпецСМУ" Вячеслав Заренков заявил, что ценовая политика городских властей в вопросе выкупа жилья напрямую толкает девелоперов к банкротству. По его мнению, застройщик, принимая предложенные властями цены, просто "временно латает дыры". Такое громкое по сути заявление требует конкретных примеров. Обратимся к фактам.
23 октября 2008 года московские компании ГК ПИК, СУ-155 и "Главстрой" выиграли тендер на строительство более 500 тысяч квадратных метров жилья по городскому заказу. Цена квадратного метра выкупаемого жилья была определена в ходе торгов и составила 80 тысяч рублей. Таким образом, совокупная стоимость покупаемой городом недвижимости должна была составить около 40 миллиардов рублей. Однако позже правительство Москвы выразило намерение пересмотреть условия выкупа квартир, требуя предоставления дополнительной скидки в 12-17 процентов. По мнению участников рынка, дисконт подобного размера фактически означал бы, что девелоперы будут вынуждены продавать квартиры по цене, практически равной себестоимости строительства.
11 ноября группа компаний ПИК обжаловала в Федеральной антимонопольной службе России ценовую политику правительства Москвы, которое, по мнению девелопера, не выполняло условия контракта по итогам тендера на горзаказ. Согласно Федеральному закону номер 94, заказчик обязан подписать контракт на условиях, установленных в ходе конкурса. С другой стороны, город не подписал контракты в установленный срок и вернул компании сумму обеспечения в размере пяти процентов от стоимости контракта, что фактически означает его расторжение.
Однако 12 ноября, в день, когда в ФАС должно было состоятся рассмотрение жалобы, стало известно, что девелопер, в тот момент находящийся на грани дефолта, отозвал претензии. Примерно в то же время появилась информация о том, что ГК ПИК выставила зарезервированное для мэрии жилье на продажу.
И вот тут становится ясно, что именно конкретный покупатель жилья и есть главный и единственный помощник девелоперов в условиях кризиса. Да, в последнее время нескольким крупным девелоперам удалось получить кредиты на рефинансирование своих долгов. Но эти кредиты нужно будет отдавать. Таким образом, компании необходим живой оборот денежных средств. На сегодняшний день, когда начать новое строительство может позволить себе далеко не каждый застройщик, а продавать уже построенное жилье стало очень сложно из-за фактической остановки механизма ипотеки в стране, девелоперы вынуждены принимать выставленные властями условия, поскольку в период кризиса найти другого покупателя, способного быстро приобрести такое значительное количество недвижимости, было бы крайне сложно.
Немаловажно, что наличие контракта с таким масштабным покупателем, как город, играет важную роль и в получении девелопером так остро необходимых ему кредитов.
26 ноября мэр Москвы Юрий Лужков подписал распоряжение об отзыве направленных на подпись проектов контрактов, которые должны были быть заключены с девелоперами по результатам проведения открытых конкурсов. В городской администрации пояснили, что контракты отозваны вследствие того, что проведенные ранее столичным департаментом жилищной политики совместно с Тендерным комитетом Москвы открытые конкурсы признаны не соответствующими требованиям федерального законодательства.
Но тут необходимо вспомнить, что мэрия Москвы приняла решение о том, что в дальнейшем контракты на выкуп жилья у застройщиков будут производиться не по методу торгов тендерами, а на аукционных торгах. Более того, стартовая цена на выкупаемое жилье, которая будет установлена на этих торгах, будет на 20-25 процентов ниже, чем октябрьская. В ходе торгов игра будет проводиться на понижение стартовой цены, таким образом, победителем торгов будет объявлен тот застройщик, который предложит минимальную цену.
Согласно распоряжению мэра, Тендерный комитет Москвы совместно с департаментом жилищной политики столицы должны в течение 30 дней подготовить документацию об открытых аукционах по продаже недвижимости для социальных нужд города.
Но в условиях аукционов появилось и нововведение. Дело в том, что потенциальный победитель торгов не сможет сразу получить причитающуюся ему сумму за выкупленное жилье. Согласно условиям правительства, 50 процентов средств будут перечисляться на счета девелопера сразу после аукциона, 40 процентов - после ввода объекта в эксплуатацию и 10 процентов - после оформления площадей в собственность города.
Таким образом, обещанная поддержка девелоперам будет поступать малыми частями от выручки, оказавшейся значительно меньше ожидаемой первоначально.
Тем не менее, в конце ноября тендерный комитет Москвы объявил ряд открытых аукционов на выкуп жилых помещений. В частности, объявлены аукционы по выкупу 666 тысяч квадратных метров жилья в Подмосковье по 59,1 тысячи рублей за квадратный метр, и 95 тысяч квадратных метров в Москве по 88 тысяч рублей за квадратный метр. Аукционы по выкупу жилья как в Подмосковье, так и в Москве состоятся после 10 декабря.
Одновременно с этим сообщалось, что Юрий Лужков рассматривает новые предложения по стартовой цене квадратного метра, которая будет назначена для выкупа жилья у застройщиков. Эти цены значительно ниже объявленных на торгах 10 декабря. Для Москвы их предлагается установить в размере 65 тысяч рублей за квадратный метр, а для Московской области – 54 тысячи рублей. Принять решение по этому вопросу мэр должен в ближайшее время. Если Лужков сочтет необходимым снизить стартовую цену и согласится с новыми предложениями, то в условия этих аукционов будут внесены изменения.
Таким образом, у правительства Москвы еще есть возможность войти в историю мировой экономики в качестве участника рынка, применяющего демпинг в виде меры поддержки.
Но, с другой стороны, правительство Москвы предлагает девелоперам абсолютно адекватную цену, отвечающую текущей ситуации на рынке. Ни для кого не секрет, что рынок недвижимости в Москве был в значительной степени "перегрет" и цены на продажу квартир были значительно завышены. Более того, эксперты солидарны во мнении, что в ближайшее время цены на жилье будут продолжать снижение. Учитывая это, жесткая позиция властей города может стать действенным отрезвляющим средством для рынка.
P.S. Мэр Москвы Юрий Лужков снизил уровень стартовой цены на аукционах по выкупу жилья у застройщиков. Об этом сообщило агентство "Интерфакс" со ссылкой на свой источник в мэрии, близкий к руководству города.
По решению мэра, стартовая цена на квадратный метр в Москве снижена на 26 процентов (до 65 тысяч рублей), а в Московской области - на 9 процентов (до 54 тысяч рублей).