Трехзвездный час В условиях кризиса гостиницы становятся наиболее привлекательны для инвесторов

Сегмент гостиничной недвижимости на протяжении долгого времени не вызывал особого интереса у девелоперов, поскольку по уровню доходности значительно проигрывал другим сегментам рынка: жилью, офисам и ритейлу. Соответственно, номерной фонд увеличивался незначительно, тогда как число туристов, приезжающих в Россию, в течение последних лет выросло в несколько раз. В этих условиях стоимость проживания в отелях вряд ли может существенно снизиться даже во время кризиса. А значит, гостиничный сегмент может из наименее интересного превратиться в наиболее востребованный. По данным компании GVA Sawyer, показатели прироста номерного фонда в последние годы не превышали 10 процентов, что не могло ликвидировать сильный дисбаланс спроса и предложения при высоком дефиците номеров в качественных гостиницах. Реализация городской программы развития туризма в Москве, одним из приоритетных направлений которой было определено строительство отелей, шла медленно. Девелоперы активно развивали свои проекты офисной, торговой и складской недвижимости, поскольку те обеспечивали большую доходность. Гостиничный сегмент был в меньшей степени интересен девелоперам еще и в силу более длительных сроков своей окупаемости.
В среднем срок окупаемости гостиниц составляет примерно 7-8 лет. Кроме того, гостиница — это, как правило, сложный девелоперский проект, реализация которого требует времени (не менее 2-4 лет).
Поэтому в период небывалых темпов роста рынка коммерческой недвижимости к строительству гостиниц девелоперы прибегали в самую последнюю очередь. Гостиницы возводились либо если функциональное значение участка было четко зафиксировано, либо при необходимости диверсификации рисков проекта — в этом случае отель строился в составе многофункционального комплекса наряду с торгово-развлекательным и деловым центрами.
Спрос на услуги гостиниц в то же время стабильно увеличивался. По наблюдениям экспертов компании Johnes Lang LaSalle Hotels, за последние годы выросло число приезжающих в Москву туристов, в том числе за счет популярного сегодня корпоративного туризма. На фоне растущего спроса наблюдался острый дефицит предложения, который становился все более ощутим по мере того, как закрывались на реконструкцию и выводились с рынка крупные гостиницы, построенные еще в советское время.
Аналитики отмечают, что все это в сочетании с низкими темпами ввода новых качественных гостиниц способствовало стремительному росту цен. Согласно исследованию компании GVA Sawyer, начиная с 2003 года цены на номера в гостиницах ежегодно увеличивались не менее, чем на 20 процентов. В результате Москва по стоимости проживания, загрузке и показателям доходности стала соперничать с крупнейшими городами Западной Европы.
Похожая ситуация наблюдается и на некоторых региональных рынках. "Яркий пример – город Калуга, - комментирует управляющий партнер London Consulting & Management Company | LCMC Дмитрий Золин. - На территории Калужской области действуют и планируют начать свою деятельность более 20 международных компаний из самых разных сфер. Но гостиничный рынок Калуги оказался не готов к такому наплыву людей. В связи с этим сложилась ситуация, когда номер в калужских гостиницах необходимо заказывать за 2-3 недели до дня предполагаемого заселения, и даже в этом случае клиент может не попасть именно в ту гостиницу, которую он предпочитает. При этом заполняемость номерного фонда практически стопроцентная и не зависит от сезона".
Конечно, мировой финансовый кризис не мог не отразиться и на этом сегменте рынка — в частности, на уровне заполнения гостиниц: из-за снижения деловой активности компаний несколько уменьшилось количество командировок сотрудников.
"Но при этом можно прогнозировать, что из-за общей нехватки гостиничного фонда последствия кризиса будут не критичны для этого сегмента, - отмечает Дмитрий Золин. - Цены на номера в отелях не будут существенно снижаться (за исключением сезонных колебаний)".
Его точку зрения поддерживают и аналитики GVA Sawyer, которые считают, что в сравнении с другими сегментами коммерческой недвижимости гостиницы в условиях нестабильной ситуации в экономике демонстрируют более стабильный спрос. Если вновь построенный офисный или торговый комплекс будет испытывать трудности с наполнением арендаторами, то на новый гостиничный комплекс в условиях высочайшего дефицита качественного предложения спрос сохранится. И некоторое снижение загрузки (а следовательно, и доходности гостиниц) на общем фоне будет незначительным. В частности, показатель заполняемости московских гостиниц средней категории (три звезды) в третьем квартале 2008 года составил 69,8 процентов. Гостиницы высшей категории (четыре-пять звезд) были заполнены в этот период на 69,4 процента.
Однако пока не ясна ситуация с выходом новых объектов — часть из них оказалась заморожена. Компании, которые не успели до начала кризиса начать строительство, скорее всего, будут вынуждены ждать лучших времен, а многие операторы и вовсе пересмотрели свои планы по выходу на рынок.
При этом, как отмечают специалисты, точки зрения основных игроков гостиничного рынка (инвесторов и операторов) на сложившуюся ситуацию кардинальным образом различаются. Девелоперы приостанавливают проекты, а гостиничные операторы, напротив, считают сегодняшние условия выгодными для развития бизнеса.
"Причина различия лежит в роли участия в проекте: инвестирование или управление без вложения инвестиций в проект, - говорится в исследования компании GVA Sawyer. - Инвесторы или девелоперы рискуют финансовыми средствами, вынуждены их обеспечивать для строительства гостиницы, в то время как управляющие компании ответственны за создание стандартов строительства, оснащения и оборудования отеля и за формирования команды профессиональных менеджеров. Затраты в этих случаяx несравнимы. Поэтому их планы по расширению сетей сейчас не сокращаются, но они напрямую зависят от деятельности инвесторов и девелоперов, которые запланировали строительство гостиничных объектов".
По данным аналитиков компании, сейчас на разных стадиях разработки находятся около 170 проектов гостиниц. В ближайшие два года на рынок должны были выйти примерно 90 новых отелей, однако из-за кризиса может быть введено только 15 процентов от запланированного объема. Впрочем, существует мнение, что замораживание проектов и снижение темпов ввода гостиниц должно побудить власти к решительным действиям. Столичное правительство заинтересовано в успешной реализации своей программы по развитию туризма — ведь прибыль от туристической деятельности составляет около 7 процентов от городского бюджета. А это значит, что власти могут принять решение поддержать девелоперов, работающих в этом сегменте: например, могут быть введены льготы для гостиничных девелоперов в виде предоставления участков на более выгодных условиях, возможно также участие правительства в финансировании некоторых проектов.