Разошлись, как в море корабли ГК ПИК и власти Москвы решили расторгнуть контракт на выкуп квартир

Столичное правительство и Группа компаний ПИК намерены расторгнуть контракт на выкуп городом жилья. Компания не дождалась от Москвы денег и решила продать свои квартиры на рынке. Впрочем, московским властям практика выкупа жилья тоже не пришлась по душе, они уже неоднократно заявляли, что строить самим будет выгоднее. Таким образом, "развод" получился, можно сказать, полюбовный. Осенью прошлого года власти Москвы заявили о своей готовности поддержать столичных застройщиков путем выкупа у них квартир для реализации городских жилищных программ. Первые конкурсы на выкуп квартир состоялись 15 октября. Победителями в них стали компании "Главстрой" (который готов был передать Москве 120 тысяч квадратных метров жилья), СУ-155 (100 тысяч квадратных метров) и ГК ПИК в лице дочерней компании "ПИК-Регион" (более 320 тысяч квадратных метров). Общая сумма разыгранных лотов составила около 40 миллиардов рублей (по 80 тысяч рублей за 1 квадратный метр).
По данным агентства РИА Новости, Москва должна была получить от "ПИК-регион" квартиры в Подмосковье: в районах Новокуркино и Левый берег в городе Химки; в районе Красная горка в Люберцах; а также в городе Долгопрудном и в микрорайоне 15 района "Ярославский" города Мытищи. В районе Левый берег ПИК должен был отдать столице не менее 85 тысяч квадратных метров, в Новокуркино - не менее 60 тысяч квадратных метров, в районе Красная горка - 95 тысяч квадратных метров; в Долгопрудном - 7,8 тысячи квадратных метров; в "Ярославском" - не менее 75 тысяч квадратных метров. Более 30 процентов этих домов на тот момент были уже сданы и введены в эксплуатацию, а остальные объекты находились в высокой стадии готовности, и ПИК обещал их достроить в 4-м квартале 2008 года. Застройщик рассчитывал получить за свое жилье 1 миллиард долларов до конца года. Источник в мэрии сообщил агентству, что квартиры в Мытищах и Люберцах уже построены, а деньги ПИК будет получать по мере сдачи домов госкомиссии и передачи их городу.
И все бы хорошо, но с самого начала отношения у застройщика и правительства Москвы, что называется, не заладились. По данным газеты "Коммерсант", мэрия не подписала в установленный срок (в течение десяти дней) контракты с победителями тендера. Покупать по определенной на тендере минимальной цене (80 тысяч рублей за  квадратный метр) власти передумали и потребовали от застройщиков дополнительную скидку в 12-17 процентов. В ноябре Группа ПИК пожаловалась на правительство Москвы в Федеральную антимонопольную службу (ФАС). Застройщик с необходимостью предоставления дисконта был не согласен, поскольку на таких условиях рентабельность строительства оказалась бы для него нулевой или отрицательной.
"ПИК попросила нас дать разъяснения, может ли заказчик требовать заключения контрактов по более низкой цене, чем была установлена на тендере?, - рассказал изданию начальник управления по контролю за размещением государственного заказа ФАС России Михаил Евраев. - Мы пояснили, что не может: согласно ФЗ N 94 о госзаказе, заказчик обязан подписать контракт на условиях конкурса". Он также добавил, что 31 октября город вернул компании сумму обеспечения (5 процентов от суммы контракта), что свидетельствует о том, что правительство не собирается подписывать контракт.
Впрочем, некоторые участники рынка особого "криминала" в действиях властей не увидели, указывая лишь на формальное отступление от процедуры. "Желание московских властей получить скидку, как оптовому покупателю, естественно, — пояснил "К.Д.О", заместитель директора по маркетингу и продажам ООО "Квартал Эстейт" Павел Епихин. — Однако данное условие стоило предусмотреть еще на стадии подготовки документации к тендеру, а не после подведения его итогов".
Уже через некоторое время ГК ПИК уведомила ФАС о снятии претензий. Как сообщила газета РБК daily, ссылаясь на заявление Евраева, ПИК также направила в правительство Москвы официальное предложение продавать жилье по более низкой цене, чем та, что была заявлена в лотовой документации. По мнению участников рынка, ГК ПИК была вынуждена пойти властям навстречу, поскольку остро нуждалась в деньгах. Отказ от сотрудничества с городом грозил ПИК дефолтом: в ноябре рейтинговое агентство Fitch присвоило ГК ПИК долгосрочный преддефолтный рейтинг CCC, предполагая, что застройщик не сможет исполнить кредитные обязательства. Общая долговая нагрузка компании составляла на тот момент 1,6 миллиарда долларов, из которых до конца 2008 года застройщик должен был погасить около 900 миллионов. Сделка с правительством на 1 миллиард позволила бы девелоперу расплатиться по кредитам.
Однако ГК ПИК заявила, что пока она готова только на переговоры с властями и не исключает, что ей придется выставить зарезервированные для правительства Москвы квартиры в открытую продажу.
Тем временем власти Москвы отозвали направленные на подписание контракты, признав проведенные ранее тендеры недействительными. После чего заявили о том, что теперь вместо тендеров будут проводиться аукционы: они будут проходить на понижение цены, то есть победителем будет признан тот застройщик, который предложит наименьшую стоимость квадратного метра по отношению к стартовой. Правительство также заявило, что стартовая стоимость квадратного метра будет примерно на 20-25 процентов ниже, чем на предыдущих тендерах. В мэрии агентству РИА Новости рассказали, что застройщикам будет предложено продать городу жилье по цене 59 тысяч рублей за 1 квадратный метр (а не по 80 тысяч рублей, как планировалось ранее).
В середине декабря компания "ПИК-Регион" наконец-то продала городу на аукционе около 80 тысяч квадратных метров жилья в Подмосковье. Понижение стартовой цены, по данным агентства, составило по всем лотам около 0,5 процента — жилье было выкуплено по цене около 53,7 тысячи рублей за квадратный метр (начальная стоимость составляла 54 тысячи рублей).
Мэр Москвы Юрий Лужков заявил, что деньги застройщики смогут получить только через 3 месяца — именно такое количество времени уйдет, по существующему федеральному законодательству, на выплату этих денег и на оформление покупки.
Отметим, что проведенные 19 декабря аукционы были последними. Москва обещала провести подобные аукционы в феврале 2009 года (при этом власти планировали снизить стоимость выкупа ориентировочно до 46 тысяч рублей за квадратный метр), однако, они так и не состоялись. А в марте первый заместитель мэра Москвы, руководитель Комплекса экономической политики и развития города Юрий Росляк заявил о том, что власти Москвы в 2009 году планируют вообще отказаться от практики приобретения готовых квартир у застройщиков для социальных нужд на аукционах. Вместо этого город будет строить жилье за счет бюджетных денег с привлечением средств граждан в рамках социальной ипотеки
"У нас сегодня появился целый ряд собственных городских площадок, на которых нам построить за свои деньги дешевле, чем, во-первых, дожидаться, когда будет построено готовое жилье, а во-вторых, когда будет проведена официальная процедура регистрации собственности", - цитирует слова Росляка на сайт московского стройкомплекса.
Как считают эксперты рынка, мнение которых приводит "Интекфакс", власти не смогли договориться с девелоперами о ценах - застройщики не хотят продавать жилье ниже себестоимости строительства.
В четверг, 11 мая, "Ведомости" написали, что ГК ПИК обратилась к столичным властям с предложением расторгнуть контракт на выкуп городом квартир. Представитель застройщика Дмитрий Ивлиев подтвердил изданию, что компания намерена самостоятельно продать 35,5 тысячи квадратных метров жилья в Химках и 5,2 тысячи квадратных метров в Долгопрудном, добавив, что сделка расторгается по обоюдному согласию.
Как отмечает издание, денег от Москвы ГК ПИК так и не дождалась. В московском правительстве пояснили, что моментальной оплаты и не может быть, поскольку город рассчитается только после оформления прав собственности на жилье, а это обычно занимает один-два года после завершения строительства.
Застройщик, в свою очередь, не может ждать — он должен расплачиваться по кредитам. По данным "Ведомостей", в этом году ВТБ выиграл иск к ГК ПИК о взыскании 2,7 миллиарда рублей просроченного долга, из-за чего компания нарушила другие обязательства — на 7,1 миллиарда рублей. Таким образом, до конца года ПИК должна вернуть 38,5 миллиарда рублей. Владельцам компании уже пришлось расстаться с контрольным пакетом акций — 31 процент приобрел владелец "Нафта-Москва" Сулейман Керимов, пообещав урегулировать ситуацию с долгами и помочь с продажей квартир Министерству обороны.
Жилье, которое было зарезервировано для правительства Москвы, компания продает со скидкой в 10 процентов. Речь идет о готовых квартирах с отделкой в Химках и Долгопрудном. В Химках жилье предлагается по цене 75-85 тысяч рублей за квадратный метр, в Долгопрудном — за 70-75 тысяч рублей. И даже со скидкой застройщик может получить за свои квартиры на 16-42 процента больше, чем предлагала Москва. Вопрос только в том, удастся ли компании распродать свои квартиры, учитывая, что спрос на новостройки сейчас очень небольшой.