Отборные заемщики Кому и на каких условиях выдаются ипотечные кредиты?

Сентябрь принес на рынок ипотеки сразу несколько хороших известий: еще несколько банков возобновили свои ипотечные программы (в том числе и на покупку квартир в новостройках), и - главное - начали снижаться процентные ставки по кредитам. Потенциальные заемщики воспрянули духом: ипотека становится доступной, и, может быть, уже пора вновь заняться приобретением собственного жилья. Попробуем разобраться: что сегодня предлагают банки, кому и на каких условиях выдаются ипотечные кредиты. Взлеты и падения Если оценивать ипотеку, как это у нас принято, с точки зрения ее доступности, то она и до кризиса не была доступна абсолютно всем. Но можно сказать, что до сентября прошлого года российский ипотечный рынок находился на подъеме — массовым продуктом ипотека к тому времени все-таки еще не стала, но развивалась очень активно. Редкий банк не предлагал никаких ипотечных программ. Процентные ставки по ипотеке в среднем составляли 12-15 процентов в рублях и 10-11,5 в валюте. Работающие граждане могли получить кредит независимо от формы подтверждения доходов. По ипотеке можно было приобрести и квартиру на вторичном рынке, и новостройку, и загородный дом. Первоначальный взнос снизился до 10 процентов от стоимости приобретаемой квартиры, а в некоторых случаях и вовсе не требовался.
В сентябре ситуация изменилась. Большинство банков частично или полностью свернули ипотечные программы (в основном закрывались программы приобретения жилья в новостройках). Оставшиеся на рынке банки подняли процентные ставки до 18-20 процентов и ужесточили требования к заемщикам, что было, в общем, логично: так как ставки сильно выросли, критерии отбора платежеспособных и благонадежных заемщиков у банков изменились.
К концу года количество выдаваемых кредитов сократилось вдвое, а за период с января по сентябрь 2009 года — еще в пять с половиной раз. Взять ипотечный кредит могли себе позволить в основном люди, располагающие крупной суммой для внесения первоначального взноса и имеющие высокий стабильный доход. Для большинства же ипотека стала недоступна совсем. Еще более досадным фактом было то, что жилье, напротив, оказалось относительно доступным - предложение выросло в несколько раз, а цены снизились во всех сегментах рынка.
До конца весны никаких положительных изменений в ипотечном секторе не наблюдалось: банки считали просрочки и разбирались с должниками, а государство разрабатывало программы помощи заемщикам, оказавшимся не в состоянии выплачивать кредиты.
Весной некоторые банки начали постепенно снижать процентные ставки, но снижение среднерыночных показателей стало заметно только летом. По данным компании "Кредитмарт", в июле средняя ставка по кредиту на приобретение квартиры на вторичном рынке жилья в рублях составляла 18,74 - 20,65 процента, в валюте - 14,04 - 16,13 процента, а в сентябре уже 18,53 - 20,72 в рублях и 13,54 - 15,94 процента в валюте.
"Коррекцию ставок можно проследить у тех банков, которые стабильно выдавали кредиты в течение всего кризисного периода, - отмечают аналитики компании "Миэль-брокеридж". - Например, у банка "ДельтаКредит" в начале года ставка в рублях составляла 17,25 процента, кредит выдавался только на 15 лет; сейчас кредит можно взять на 20 лет с процентной ставкой от 13,5 процентов, на 15 лет – от 13,25 процентов. Недорогой кредит предлагает также Сбербанк – от 13,5 процентов годовых".
Кроме того, в ипотеку начали возвращаться банки, в кризис свернувшие программы кредитования - "РосЕвроБанк", "Фора-Банк", "Московский кредитный банк" (МКБ) и другие. К слову, МКБ с октября 2009 года первым рискнул предложить самую дешевую ипотеку на рынке - процентные ставки по кредитам составляют 10 процентов годовых в рублях, срок кредита - 10 лет.
"Ипотечные кредиты сейчас можно получить в любой валюте. Это могут быть доллары, евро, рубли, а иногда даже швейцарские франки и японские йены, - комментирует директор по развитию компании "КРЕДИТ МАКС" Сурен Айрапетян. - Некоторые банки также предлагают заемщику выбор, брать ему кредит с фиксированной процентной ставкой либо с плавающей процентной ставкой. Плавающая процентная ставка, как правило привязывается к ставке LIBOR и подлежит ежегодному изменению в рамках кредитного договора".
Впрочем, от кредитования в экзотических валютах многие банки отказываются, так как курс этих валют вырос по отношению к рублю на 23—30 процентов, кредиты в них стали слишком дороги для населения, а дешевые займы в этих валютах недоступны для банков.
Строго по списку Получить ипотечный кредит пока еще могут не все желающие. Во-первых, ставки все-таки еще не вернулись хотя бы на докризисный уровень. Во-вторых, отбор заемщиков в банках по-прежнему остается достаточно жестким.
"Особое значение имеет кредитная история заемщиков - она должна быть идеальной, - комментирует заместитель руководителя блока "Розничный бизнес" ОАО "Альфа-Банк" Илья Зибарев. - Я считаю, что это условие и в дальнейшем станет одним из основных для банков при принятии решения о выдаче либо об отказе в выдаче кредита заемщику".
С большей вероятностью кредит на покупку недвижимости могут дать заемщикам с продолжительным стажем работы без длительных перерывов. Идеальным заемщиком является наемный сотрудник, проработавший на предприятии три года и более, имеющий стабильный, желательно постоянно растущий доход. Банки преимущественно рассматривают заемщиков с "белым" доходом и в обязательном порядке требуют справку по форме 2-НДФЛ.
"Наш идеальный земщик - наемный работник в возрасте от 27 лет. - рассказал Илья Зибарев. - При этом возраст на момент оформления кредита в сумме со сроком кредита не должен превышать 59 лет у мужчин, 54 года у женщин. Минимальный уровень доходов за вычетом налогов и прочих обязательств - 1500 долларов для Москвы и Московской области и ниже для других городов".
"Изменился типичный портрет заемщика, - отмечает и генеральный директор "Независимого Бюро Ипотечного Кредитования" (НБИК) Евгения Таубкина. - Если ранее банки отдавали предпочтение "белым воротничкам" и владельцам бизнеса, то теперь предпочтение отдается работникам бюджетной сферы, особенно сотрудникам медицинских и учебных учреждений. В условиях кризиса владельцы бизнеса стали самыми рискованными заемщиками. Банки относят к этой категории учредителей с долей в компании более 30 процентов. Именно собственники бизнеса испытывают наибольшие трудности с погашением своих кредитных обязательств".
Впрочем, ряд банков все-таки готов рассматривать заемщиков с "серым" доходом и заемщиков, владеющих собственным бизнесом - в том случае, если они предоставляют полную бухгалтерскую и управленческую отчетность.
Кстати, некоторые отказы могут быть связаны с компанией-работодателем, если, например, в открытых источниках есть информация о том, что компания проводит массовые сокращения и есть риск, что клиент останется без источника дохода.
Кроме того, ужесточились сами условия по предоставляемым ипотечным кредитам. Если ранее можно было получить кредит без первоначального взноса, то сейчас минимальный первоначальный взнос составляет 30 процентов от стоимости приобретаемой недвижимости.
"Первоначальный взнос должен быть обязательно, - считает региональный директор банка DeltaCredit в ЦФО Наталья Коняхина. - Банки отказались от кредитов без первоначального взноса, так как это один из факторов риска. Если клиент не вносит собственных денег за квартиру (как показывает западная, а теперь уже и наша практика), он относится к данной квартире как к съемному жилью, а к обязательствам по кредиту - как к чему-то необязательному".
По словам руководителя отдела маркетинга и PR группы компаний "Пионер" Ирины Романовой, высокие требования могут предъявляться и к объекту ипотеки, особенно если это новостройка (например, ее готовность должна быть на уровне 70 процентов и выше). Возможна и такая ситуация: клиент со всех точек зрения благонадежен, и  зарплата высокая, и поручители хорошие, а вот выбранный им объект банк кредитовать не готов. "По собственному опыту, на примере продаж в нашем ЖК "Лазаревское", можем сказать, что до кризиса около 30 процентов сделок у нас проходило с использованием ипотеки. Сейчас очень многие покупатели интересуются возможностью кредитования, но пока мы им можем предложить только собственные программы по рассрочке", - отмечает эксперт.
Ипотечная арифметика пока тоже утешительных результатов не дает. Для семей со средним доходом (60-70 тысяч рублей) ипотека пока остается дорогим удовольствием. Наталья Коняхина привела в пример стандартный расчет. Сейчас для покупки квартиры стоимостью 4,5 миллиона рублей клиенту необходимо внести собственных средств 1,35 миллиона рублей в качестве первоначального взноса (30 процентов). Сумма кредита в этом случае составит 3,15 миллиона рублей, ежемесячные платежи (из расчета программы на 20 лет и ставки 15,5 процентов) составят 42647 рублей в месяц. Таким образом, ежемесячный доход семьи должен быть не менее 93500 рублей. Сумма кредита в долларах, исходя из того же дохода, будет больше – 153 тысячи долларов, или 4,75 миллиона рублей по сегодняшнему курсу - из-за того, что ставка по долларовому кредиту существенно ниже. При одинаковой сумме кредита ежемесячный платеж по долларовой программе будет составлять 880 долларов, или 27300 рублей по курсу 31 рубль за доллар. Однако есть риск в итоге заплатить и больше, поскольку курсы валют пока неустойчивы.
Скорого снижения процентных ставок эксперты рынка пока не прогнозируют, так как ставки напрямую зависят от стоимости денежных средств для самих банков. Вот когда ситуация в экономике стабилизируется, рассуждают эксперты, когда финансовый сектор придет в норму и деньги станут дешевле — подешевеют и кредиты. Когда это произойдет — не известно. Участники рынка называют происходящее оживление на рынке вторым рождением ипотеки. Стало быть, весь путь развития ей придется пройти заново.