От общего к частному Власти Москвы пообещали ликвидировать коммуналки за 10 лет

Власти Москвы планируют расселить все коммунальные квартиры в городе до 2019 года. В первую очередь от коммуналок очистят центр, а потом и остальные районы. Первыми в отдельные квартиры переселятся жильцы коммуналок, которые являются очередниками. После чего в очередь автоматически попадут и те, кто в нее не становился. Однако речь идет только о коммуналках, находящихся в собственности города. Далекоидущие планы Расселение коммунальных квартир в Москве началось в середине 90-х. По данным департамента жилищной политики и жилищного фонда города, которые приводит агентство РИА Новости, в 1997 году в столице насчитывалась 151 тысяча коммуналок, а к концу 2008 года их число сократилось до 58 тысяч. Только в прошлом году городские власти расселили около трех тысяч таких квартир.
Чиновники обещают, что к 2019 году коммуналок в Москве не останется. В первую очередь они решили взяться за центральный район столицы. По словам префекта Центрального административного округа Москвы Алексея Александрова, которые приводит "Интерфакс", коммунальные квартиры в ЦАО расселяются с 1995 года, за это время их количество сократилось с 35 до 10 тысяч. В ближайшие четыре года отдельное жилье получат все очередники, проживающие в коммуналках в центре Москвы — 4,5 тысячи из 22 тысяч семей. Потом расселят и очередников, проживающие в других районах, и тех, кто очередниками не являлся.
Префект также озвучил довольно странные цифры. "Для расселения всех коммунальных квартир и предоставления жителям нового жилья необходимо не менее 100 тысяч квадратных метров жилых площадей, что составляет 1,3 тысячи квартир", - приводит его слова агентство. Как в это количество квартир власти планируют заселить как минимум 4,5 тысячи семей (не говоря обо всех остальных) и при этом избавиться от коммуналок — не совсем понятно.
Мэр Москвы Юрий Лужков в программе "Лицом к городу" на телеканале ТВЦ-Центр заявил, что столичное правительство планирует поставить всех жителей коммунальных квартир в очередь на улучшение жилищных условий со всеми установленными льготами. Соответствующая законодательная инициатива уже направлена на рассмотрение в Московскую государственную думу.
Мэр считает, что задача по расселению коммунальных квартир не так сложна, как кажется. По его словам, в большинстве московских коммуналок (в 48 тысячах из 58-ми) проживает только по две семьи, поэтому для их расселения много свободных квартир не понадобится.
Практика расселения В данном случае речь идет только о тех коммунальных квартирах, которые находятся в собственности города и которыми очередники владеют по принципу социального найма. То есть квартиры, все комнаты в которых находятся в собственности жильцов, в программу расселения, судя по всему, не попадут. Между тем, эти квартиры тоже относятся к разряду коммунального жилья.
Как рассказал "Ленте.ру-Недвижимость" генеральный директор компании "РЕЛАЙТ-Недвижимость" Олег Самойлов, в тексте Жилищного кодекса словосочетание "коммунальная квартира" употребляются неоднократно, однако определение этого термина в Кодексе отсутствует. Но оно раскрывается в Законе города Москвы N6 от 11 марта 1998 года, в котором есть такая формулировка: коммунальной является квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), принадлежащих двум и более пользователям и/или собственникам, не являющимся членами одной семьи, на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, совместно использующим вспомогательные помещения (места общего  пользования  квартиры) и  инженерное  оборудование  в  местах  общего пользования. Иными словами, коммуналка - это квартира с двумя и более лицевыми счетами. Находятся ли в собственности все комнаты такой квартиры или только их часть, либо не находится ни одна из них - принципиального значения не имеет.
Пока не понятно, попадут ли в программу расселения коммуналок "комбинированные" квартиры, в которых одни комнаты являются собственностью жильцов, другие - собственностью города, особенно если все проживающие в квартире стоят в очереди на жилье. По идее, тоже должны попасть, во всяком случае, как рассказали специалисты рынка, расселение "комбинированных" вариантов практикуется.
"Городские власти занимаются расселением вне зависимости от формы собственности, - рассказал "Ленте.ру-Недвижимость" президент компании "ХИРШ-Россия" Феликс Альберт. - Расселяемым предоставляют новое жилье той же формы собственности, которая была ранее. То есть из муниципальной комнаты люди переедут в муниципальную квартиру. Если комната частная – квартира также дается в собственность".
"Как правило, расселение коммуналок, осуществляемое жилищными органами города, производится путем предоставления другого жилья тем жильцам коммунальных квартир, которые стоят в очереди на улучшение жилищных условий, - пояснил Олег Самойлов. - Комнаты, освободившиеся после выезда очередников, передаются либо продаются оставшимся жильцам. Зачастую такая ситуация приводит к упразднению коммунального статуса квартиры: это происходит в случае, если в результате присоединения или выкупа все комнаты в квартире переходят в пользование либо собственность одной семьи".
Некоторые эксперты не уверены, что властям удастся расселить все муниципальные коммуналки до 2019 года, поскольку расселение обычно сопровождается разного рода сложностями. "Например, в ЦАО еще остались жильцы пенсионного возраста, которые не желают выезжать из своей комнаты, даже если взамен им обещают приобрести отдельную квартиру в том же районе, - рассказала риелтор компании "Пересвет-Недвижимость" Татьяна Майорова. - Также следует учесть, что коммунальными квартирами в свое время признавались и бывшие общежития, которые размещались в простых жилых домах, в частности, от бывших советских заводов. Например в районе метро Нагорная есть несколько домов, в которых все квартиры только коммунальные (бывшие общежития швейной фабрики). Данные многоквартирные ветхие дома давно планировались под снос, но их расселение - дело непростое, в некоторых комнатах живет уже по три поколения: родители, их дети, у которых уже есть свои дети".
В принципе, коммуналка может быть расселена и частным лицом (если все комнаты приватизированы, иначе квартиру просто нельзя продать). Такая практика была очень популярна в середине 1990-х годов. Тогда расселенная коммуналка, скажем на Арбате, была единственно возможным вариантом просторного жилья в престижном месте, и состоятельные люди очень хотели такие объекты купить.
"Я с гордостью вспоминаю, что был непосредственным исполнителем первого состоявшегося в Москве расселения коммунальной квартиры, в которой имелись свободные комнаты, - рассказал Олег Самойлов. - И комнаты эти было необходимо одновременно с приватизацией выкупать у города. Сегодня подобная деятельность стала для риелторов привычной и перешла в категорию стандартных операций. А 15 лет назад практики проведения таких операций не существовало в принципе. Ни у нас, начинающих риелторов (а в те годы все риелторы были "начинающими"), ни у Департамента муниципального жилья. Все, чем мы располагали – это законом, установившим возможность приватизации с одновременным выкупом. При этом, как конкретно применять этот закон, не знал никто: ни риелторы, ни чиновники. Вот и пришлось эту практику создавать с нуля, руководствуясь не инструкциями и предписаниями, а чувством здравого смысла".
Потом мода на расселение коммуналок прошла. По словам Феликса Альберта, это произошло по двум причинам: во-первых, к настоящему моменту сформировался рынок нового элитного жилья, и спрос на просторные квартиры в старых домах существенно снизился. Во-вторых, риелторы постепенно "выбрали" почти все коммерчески привлекательные варианты коммуналок с хорошим местоположением и в качественных домах, жильцы которых, к тому же, действительно желали расселиться и не имели неадекватно высоких запросов. Но, тем не менее, сделки по расселению время от времени проходят. Обычно коммунальные квартиры, идущие на расселение, востребованы в домах, уже прошедших реконструкцию, либо в "сталинках" поздних годов постройки, где есть железобетонные перекрытия и горячая вода, а не газовая колонка.
Риелторы, к слову, не слишком любят расселять коммуналки, потому что это сложные и громоздкие сделки. "Не так давно наша компания заключила сделку, в которой было 18 участников — рассказал Альберт. - Расселялась коммуналка из семи комнат, каждом жильцу нужна была отдельная квартира. При этом не все соглашались именно на те квартиры, которые им предлагались – пришлось тянуть цепочку альтернатив дальше. Случается и так, что у одного из жильцов маленькая комната – разделив общую стоимость квартиры на метры, приходящиеся на комнату каждого, получается, что доля данного гражданина – 1,5 миллиона рублей. Но на такие деньги квартиру не купишь даже в Подмосковье, и сделка замораживается до тех пор, пока кто-то из более "состоятельных" соседей (чья комната побольше) не поделится деньгами, вырученными от продажи своей комнаты".
Непопулярность таких расселений подтверждает и пресс-секретарь компании МИАН Валерий Прокопьев: "Современный покупатель понимает всю серьезность затрат на коммунальное жилье, обычно требующего больших материальных вложений. Почти у всех проживающих в коммуналке требования к будущему жилью завышены, а средства на доплату часто отсутствуют, и клиент, желающий приобрести квартиру целиком, должен кредитовать всех собственников комнат, зачастую переплачивая".
Непотопляемые На самом деле, расселить все коммуналки и ликвидировать этот тип жилья в принципе - невозможно. По той простой причине, что они постоянно появляются вновь. По данным риелторов, объем предложения комнат на московском рынке жилья в начале лета вырос примерно на 30 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года - причем речь идет не только о коммуналках, но и об отдельных квартирах, которые владельцы начали продавать частями. Например, два или более человек получают в наследство свою долю в одной квартире, один из них решает свою долю продать, покупатель этой доли становится собственником приобретенной комнаты и получает право вселиться в нее в соответствии с выкупленной долей. Коммуналка может образоваться и при разводе супругов, разъезде родственников, когда также продаются доли в квартире.
Генеральный директор агентства недвижимости DOKI Валерий Барнинец рассказал "Ленте.ру-Недвижимость", что основная масса комнат, которые продаются не в коммунальных квартирах, расположена в относительно новых районах Москвы. Среди адресов чаще всего встречаются районы станций метро "Улица Подбельского", "Сходненская", "Коньково", "Южная", "Выхино", "Бульвар Дмитрия Донского", "Марьино", "Бибирево" и "Братиславская".
В общем, заявления властей о расселении ВСЕХ коммуналок нужно, что называется, делить на шестнадцать. Наверняка, расселят муниципальные и "комбинированные" квартиры, дадут жилье очередникам, проживающим в коммуналках вне зависимости от формы собственности, по тому же принципу будут расселять ветхие и аварийные дома, подлежащие сносу или реконструкции. Однако квартиры в относительно новом жилом фонде, которые стали коммуналками после продажи долей, город явно расселять не будет. Во всяком случае - не в ближайшие 10 лет.