Между прошлым и будущим Рынку недвижимости обещают год стабилизации

В течение всего прошедшего года рынок недвижимости был настолько нестабильным, что эксперты не решались делать хотя бы относительно точные прогнозы, каждый из них рассматривал не менее двух-трех вариантов развития ситуации. Только к концу года появились первые более-менее уверенные заявления о наступившей стабилизации. Делая прогнозы на будущий год, аналитики не без оговорок, но все же обещают, что как минимум первая его половина будет спокойной - без резких скачков и падений цен на жилье. Мифология кризиса Нервозность, вызванная нестабильной ситуацией на рынке жилья и экономическим кризисом в стране в целом, породила среди граждан, далеких от конкретных сделок с объектами недвижимости, два устойчивых мифа. Популярности этих мифов во многом способствовали СМИ, которые немедленно подхватили и разнесли весть о падающих ценах на жилье. И неудивительно, поскольку удешевление недвижимости на стремительно развивающемся российском, и в особенности московском, рынке — явление настолько из ряда вон выходящее, что удержаться от эмоций мало у кого получилось.
Первый миф был связан с резко возросшей доступностью жилья. С началом кризиса прогнозы экспертов сходились в одном - цены на квартиры будут снижаться. Цифры при этом назывались самые разные: и 30, и 40, и даже более 50 процентов. Дождаться возможности купить квартиру в московском регионе за полцены, естественно, хотелось многим - они и ушли с рынка дожидаться "дна".
Однако выводы аналитиков по итогам года свидетельствуют о том, что рынок, конечно, просел, но не настолько. Например, по данным Аналитического консалтингового центра "Миэль", средний уровень цен на вторичном рынке Москвы снизился на 17,5 процента в рублях и на 24,7 процента в долларах. Столичные новостройки подешевели на 6,9 процента в рублях и на 14,6 - в долларах. В течение года темпы снижения цен предложения на первичном рынке не превышали 2,7 процента в месяц. На вторичном рынке Московской области максимальное снижение цен пришлось на первый месяц года, когда курс доллара резко пошел вверх. В этот период только за месяц цена упала на 6,1 процента, и продавцы стали уходить с рынка, что привело к резкому сокращению объема предлагаемых квартир. Однако в последующие месяцы, пока активность покупателей была низкой, ценовая коррекция сохранялась на уровне 2 процентов в месяц. С начала года цены в области снизились на 20,4 процента в рублях и на 27,1 процента в долларах. На подмосковном рынке новостроек рублевые цены снизились на 6,3 процента, долларовые - на 11,9 процента. Данные различных аналитиков отличаются, но в большинстве отчетов средние показатели снижения не превышают 20-30 процентов.
Второй миф — так называемое превращение "рынка продавца" в "рынок покупателя". По словам генерального директора компании "РЕЛАЙТ-Недвижимость" Олега Самойлова, причиной того, что рынок долгое время "стоял", стало ярко выраженное противоборство покупателей и продавцов: первые воздерживались от покупок в ожидании существенного падения цен, вторые и не думали уступать. Владельцы жилья готовы были на хорошие дисконты только в первой половине года. Однако постепенно эта готовность сходила на нет: привлекательные объекты сразу были проданы, а с мая многие продавцы начали уходить на "летние каникулы", сняв с продажи квартиры, не нашедшие покупателей.
"Все свидетельствовало о том, что законы классического маркетинга на рынке жилья в 2009 году не работали, - рассказал "Ленте.ру-Недвижимость" Олег Самойлов. - Ведь в соответствии с ними первое полугодие должно было бы ознаменоваться формированием "рынка покупателя". Покупатели, измученные своей второстепенной ролью на докризисном "рынке продавца", получили временную возможность "отыграться". Но некоторые из них стали воплощать эту возможность в жизнь столь рьяно, что так и не смогли приобрести жилье. В конечном счете победа осталась за продавцами, так как их позиция в принципе оказалась более устойчивой, чем положение покупателей".
Переходный период По мнению управляющего партнера компании "ХИРШ-Россия" Елены Голубевой, события сейчас развиваются в высшей степени предсказуемо. Точно так же рынок восстанавливался после предыдущего крупного кризиса (в 1998-99 годах). Сначала всякая активность на рынке почти полностью прекратилась, но поскольку необходимость решения жилищного вопроса никуда не исчезла, то уже через год его участники начали возвращаться. "Год – это срок, определяемый не только объективными рыночными законами, но и человеческой психологией", - считает Елена Голубева.
Данные Аналитического центра ГдеЭтотДом.ру свидетельствуют о том, что число сделок с жильем увеличивается ежемесячно на 3-4 процента. По итогам года их общее количество на вторичном рынке Москвы окажется немногим меньше, чем в прошлом году: около 50 тысяч (против 65 тысяч в 2008-м). Пока наибольшее оживление отмечается в наиболее дешевых сегментах.
Эксперты констатируют, что с августа рынок жилья вошел в фазу стабилизации (квартиры теряют в цене не более 1-2 процентов в месяц) и за этим должен последовать рост цен. "Однако говорить о том, что рост стартует с боем новогодних курантов, я бы поостерегся, - отмечает Олег Самойлов. - Думаю, что текущее неуверенное состояние рынка сохранится в течение первой половины наступающего года. Этот период будет потрачен на "раскачку" рынка и исчезновение последних надежд покупателей на дальнейшее снижение цен".
Как говорят аналитики, для роста цен необходимо сочетание четырех факторов: роста мировых цен на нефть, роста российских фондовых индексов, прихода "длинных" денег из-за рубежа и возобновления банками ипотеки. В этом случае, по мнению Елены Голубевой, рост цен на дешевые квартиры (самые популярные) начнется уже в марте 2010 года, на все остальные — летом. Если сочетания не будет, то нынешний невнятный "колебательный" режим цен может продлиться еще год.
"Пока цены стоят, хотя у нас в компании уже отмечены два случая, совершенно нехарактерные для кризиса, но очень характерные для докризисных времен: владельцы квартир, прежде объявившие одну цену, перед самой сделкой повышали ее на 50-100 тысяч рублей, - рассказала она. - Что примечательно, покупатели в обоих случаях согласились. Так что эти факты можно считать если не свидетельством начавшегося роста цен, то как минимум его предвестниками".
Ледниковый период Рынку новостроек стоит уделить особе внимание, поскольку именно он пострадал от кризиса наиболее сильно: у застройщиков появились перебои с банковскими кредитами, а спрос со стороны покупателей резко снизился. В результате огромное количество строек пришлось заморозить, а также отложить реализацию еще не начатых проектов. Многие крупные застройщики если не прекратили свое существование, то потеряли характерный для последних лет темп развития.
Но к концу года инвестиционно-строительный комплекс перестало лихорадить, профессионалы рынка свыклись с необходимостью существования в кризисных условиях и полностью пересмотрели стратегию развития. Силы застройщиков были брошены на завершение строительства уже начатых объектов. По данным Аналитического консалтингового центра "Миэль", в итоге в Москве доля предложения объектов нового строительства (на стадиях подготовки площадки, котлована, фундаментных работ) с начала года сократилась с 22 до 13 процентов, а доля объектов-новостроек, сданных госкомиссии, увеличилась с 25 до 44 процентов. В Подмосковье предложение в готовых новостройках за год выросло с 13 до 25 процентов, а на начальных стадиях сократилось с 19 до 12 процентов.
Одним из самых ярких событий на первичном рынке стало появление новых проектов по демпинговым ценам, которые переориентировали в свою сторону часть спроса. Об этом, в частности, рассказала маркетолог компании "Пересвет-Инвест" Ольга Маркова.
Директор по развитию ГК "МОРТОН" Владимир Отёкин отмечает, что в начале кризиса некоторые компании предприняли попытку искусственно удержать стоимость квадратного метра, в расчете на отложенный спрос, но это лишь увело покупателей с рынка. Весной основные участники снизили цены, и это дало хороший результат.
В течение последних месяцев наблюдается увеличение активности покупателей, что подтверждается значительным ростом количества сделок с новостройками. В связи с этим уже зафиксировано постепенное снижение объемов предлагаемых на продажу квартир. Эксперты полагают, что сегмент новостроек будет испытывать на себе влияние кризиса дольше, чем вторичное жилье. Так же как и в 1998 году, когда восстановление активности началось с готового жилья и лишь затем, по мере исчерпания предложения в этом сегменте, в сферу интересов покупателей включилась "первичка". "К сожалению, 2010 год станет переходным годом, в котором большинство проектов будут находиться в процессе проектирования и еще не будут готовы предоставить рынку свои продукты, - считает Генеральный директор Аналитического консалтингового центра "Миэль" Владислав Луцков. - Ожидается дефицит предложений на первичном рынке в условиях растущей покупательской активности, что обязательно скажется на уровне цен уже во втором полугодии 2010 года".
Это касается и сегмента дорогого жилья. По данным компании "Новое качество", в 2009 году были введены единицы объектов, а нового строительства практически не велось - так, в третьем квартале не было заявлено ни одного нового проекта. В 2010 году сохранятся сдерживающие восстановление рынка факторы, среди которых можно выделить следующие: сокращение дорогих новостроек, недоступность большинства финансовых инструментов для игроков рынка и низкая платежеспоcобность покупателей.
На рынках новостроек Москвы и области будут преобладать проекты эконом-класса - сегмента, по словам руководителя Аналитического центра ГдеЭтотДом.ру Александра Пыпина, за счет которого население может удовлетворить хотя бы первичные потребности в жилье в условиях снизившихся доходов. Предложение также будет формироваться за счет огромных запасов инвестиционных и нераспроданных квартир - некоторые застройщики до сих пор продают квартиры в домах, сданных еще 3-4 года назад с уже оформленной собственностью.
К чему, учитывая все вышесказанное, специалисты советуют готовиться в будущем году? Застройщикам – к необходимости довести начатые проекты до высокой степени готовности, хотя это будет и не так просто из-за невысокого спроса и трудностей с финансированием. Покупателям из числа тех, кто приобретет жилье в первом полугодии – к ощущению глубокого удовлетворения от верно выбранного момента для покупки; всем остальным – к осознанию того факта, что ценовое "дно" ими пропущено и купить квартиру по минимальной цене уже не удастся. Продавцам вторичного жилья, несмотря на их плохо сдерживаемое желание повысить цены, рекомендуют готовиться к тому, что в течение первого полугодия этот порыв не будет явно поддержан спросом. Поэтому им придется держать себя в руках примерно до осени.