"Хорошее время для входа" Интервью с гендиректором компании МИАН

Летом рынок недвижимости традиционно не слишком активен: многие россияне находятся в отпусках, а оставшиеся в крупных городах по такой жаре не слишком активно ездят на показы квартир. Впрочем, подобное затишье - удачно время подвести итоги за полугодие. Для этого "Лента.Ру-Недвижимость" взяла интервью у генерального директора компании МИАН Василия Митько.
"Лента.Ру-Недвижимость": В каком состояние сейчас находится рынок вторичного и первичного жилья Москвы по сравнению с пиковыми кризисными показателями? По данным Росреестра, количество сделок росло в течение шести месяцев, в июне достигнуты пиковые докризисные показатели (в июле впервые произошло падение на 12 процентов). Значит ли это, что рынок восстановился? Еще в начале года многие риелторы и аналитики не могли прийти к единому мнению, куда идет рынок и как он будет развиваться дальше. Сегодня уже очевидно – спад сменился ростом. Покупатели, ожидавшие снижения цен, вновь вернулись на рынок. Те, кто хотели купить квартиру в ипотеку, получили эту возможность благодаря новым банковским программам.
С конца 2009 года позитивную динамику демонстрируют большинство показателей рынка недвижимости. За последние девять месяцев квадратный метр вырос в цене в новостройках на 6 процентов, на вторичном рынке – на 7 процентов. Это усредненные показатели, стоит понимать, что самые востребованные объекты дорожали значительно быстрее.
Количество обращений в МИАН ежемесячно растет на 10-15 процентов. Рекордными стали март и май, когда поток заявок в компанию почти на треть превысил среднемесячные данные всех предыдущих месяцев года.
Что касается количества сделок, то за последние 5 лет максимальные показатели были отмечены в декабре 2007 года – около 10,15 тысячи штук. После кризиса впервые рынок приблизился к этому значению в декабре 2009 года – около 8,5 тысячи сделок, второй "послекризисный" пиковый период – май-июнь текущего года – порядка 8,3 и 8,9 тысячи сделок соответственно. Это более чем оптимистично говорит о выходе из кризиса.
Чем был вызван спад в июле? Снижение на 12 процентов по сравнению с июнем – не более чем традиционно летнее явление, на которое в этом году наложился спад активности, связанный с небывалой жарой в московском регионе.
Но даже с учетом сезонных факторов, в июле был установлен новый рекорд по числу сделок за последние 5 лет: рост по сравнению с июлем 2006 года составил около 10 процентов, с июлем 2007 - 22 процента, с июлем 2008 – около 30 процентов, с июлем 2009 – более 60 процентов.
Что именно пользуется спросом на рынке и почему? Наибольшее количество операций происходит на рынке недорогого жилья, так как именно на этом сегменте накопился максимальный "отложенный спрос". Типичный запрос - это 1-2 комнатная квартира площадью от 35 до 65 квадратных метров, расположенная в спальном районе Москвы. Наша компания специализируется на вторичном рынке, поэтому время экспозиции таких квартир (или заявок на покупку на вторичном рынке) у нас не превышает сейчас в среднем 2 месяцев.
В дорогостоящем сегменте высоким спросом пользуется центр Москвы, чаще всего Замоскворечье, а также улицы, расположенные рядом с метро Тверская и Маяковская. Довольно популярным является запад столицы, благодаря благоприятным экологическим условиям и высокому качеству жилья. Площадь востребованных квартир – от 150 квадратных метров, апартаментов – от 65 квадратных метров. Обязательное требование – наличие свободных машиномест в подземном паркинге.
Какое количество запросов/звонков конвертируются в реальные сделки? Спрос становится более целевым. В МИАНе сейчас каждое четвертое-пятое обращение в компанию заканчивается сделкой. По сравнению с началом года этот показатель увеличился более чем в 1,5 раза.
Какова география спроса? Много ли иностранцев покупает квартиры в Москве? Подавляющее большинство клиентов – 71 процентов - это москвичи. 10 процентов - жители Подмосковья, 18 процентов - из регионов России, иностранцы – 1 процент. Что касается последних, то в основном это граждане других государств, у которых есть родственники в Москве. Нередко квартиры приобретаются в представительских целях. Каких-либо определенных предпочтений по сегменту жилья нет – это может быть как недорогая квартира в спальном районе Москвы, так и элитное жилье в центре столицы.
Что происходит с предложением? Более подробно хочется услышать про новостройки. Сколько проектов сейчас заморожено и что будет дальше с объемами ввода новых домов? Как это скажется на рынке? Каков запас прочности у застройщиков и когда может наступить реальный дефицит жилья в столице? Всего по планам объем ввода нового жилья в Москве в этом году должен составить чуть более 3 миллионов квадратных метров, в том числе около 2 миллионов – коммерческого. Можно сделать вывод, что общий спад ввода новостроек по сравнению с докризисными значениями (4-5 миллионов квадратных метров ежегодно) составит от 25 до 60 процентов. Кроме того, до сих пор остаются "замороженными" или находятся в процессе долгостроя около 10-15 процентов домов-новостроек.
Уже сегодня остро ощутим дефицит жилья в эконом-классе, которого недостаточно для удовлетворения существующего спроса. Если в целом по рынку установился некий паритет между спросом и предложением, то в сегменте относительно доступного жилья в новостройках Москвы спрос превышает предложение как минимум на 30-40 процентов.
В Московской области динамика спада менее существенна – всего в 2010 году предполагается построить около 7 миллионов квадратных метров, что на 14,6 процента меньше, чем в прошлом году.
Наличие значительных земельных ресурсов из числа уже известных перспективных районов застройки в Московской области, таких как Химки, Красногорск, Балашиха, Одинцовский и Ленинский районы, а также Пушкино, Мытищи, Люберцы, Домодедово и Подольск, а также в более отдаленных - в Солнечногорском, Раменском и Нарофоминском районах, позволяет надеяться, что в Подмосковье в обозримом будущем вряд ли возникнет дефицит новых квартир.
Какой процент сделок приходится сейчас на инвестиционные покупки? Сравнение с докризисными показателями? Во время бурного роста рынка в 2006-2007 годы доля инвестиционных покупок составляла 25-27 процентов. Осенью 2008 года этот показатель снизился до 5-6 процентов. По итогам первого полугодия 2010 года доля инвестиционных покупок увеличилась до 10 процентов.
Не исключаю, что осенью этого года количество инвестиционных приобретений может вырасти до 15 процентов. Для этого есть все предпосылки. Наши партнеры – крупные девелоперы - начали выводить на рынок новые проекты на начальной стадии строительства, оформленные в соответствии с 214 ФЗ (федеральный закон об участии в долевом строительстве - Прим. Ленты.Ру-Недвижимость). Для инвестора – это прекрасная возможность с минимальными рисками вложить средства и получить прибыль в среднесрочной перспективе. С начала этого года к нам поступают обращения от частных и юридических лиц с просьбой составить для них индивидуальную программу инвестирования. Они понимают, что более низкие по сравнению с докризисным уровнем цены сохранятся недолго, и сейчас – благоприятный момент для вложения свободных денег.
Какую долю, по вашим данным, занимает ипотека в общем количестве сделок? Доля ипотеки растет – по итогам первых двух летних месяцев уже более 26 процентов наших клиентов приобретают недвижимость с использованием ипотеки. Год назад этот показатель находился на уровне 13 процентов. Столь впечатляющие результаты – это не только улучшение условий кредитования, но и новые партнерские программы МИАН вместе с крупными банками, реализуемые во всех регионах присутствия компании. Среди наших партнеров – Сбербанк, ВТБ24, Райффайзенбанк, Барклайс Банк, а также ряд других банков. Преимущества таких предложений очевидны – дружественные процентные ставки, пониженная комиссия при выдаче кредита, более быстрый срок рассмотрения заявки.
Из-за кризиса большАя часть потенциальных покупателей жилья отказались от покупки квартир в Москве в пользу приобретения жилья в Подмосковье. Кроме того, говорят, что и сами москвичи предпочитают переезжать в область. Если да, то насколько активно идет процесс миграции? Не только из-за кризиса. В Москве сокращается количество доступных предложений. Подмосковье сегодня стало недорогой альтернативой столичному жилью, а качество предложений зачастую не уступает московским. В июле около 30 процентов покупателей новостроек - наших клиентов - предпочли приобрести квартиру в Подмосковье. Среди них много молодых семей с детьми, которые в рамках своего бюджета могут приобрести более просторную квартиру, чем в Москве.
Миграция в Подмосковье может значительно вырасти в будущем. Производства постепенно переводятся за МКАД. Доля доступного жилья в столице будет снижаться. Рост будет сдерживаться напряженной транспортной ситуацией в Подмосковье.
Сколько в среднем стоит жилье в Подмосковье? И каков средний бюджет покупки? Что пользуется спросом? Какие города наиболее популярны среди покупателей? Стоимость квадратного метра в области в два раза дешевле, чем в столице. В июле средний бюджет покупки квартиры в подмосковной новостройке составил 4,1 миллиона рублей против 8,1 миллиона в Москве, на вторичном рынке – 5,04 миллиона против 7,53 миллиона. Как и в столице, спросом пользуется недорогое жилье.
В структуре наших подмосковных продаж лидирующие позиции занимают такие города, как Апрелевка, Люберцы, Подольск, Химки, Пушкино. В ближайшее время мы ожидаем резкий рост спроса на строящееся жилье в Балашихинском районе благодаря появлению новых интересных предложений с рекордно низкой стоимостью квадратного метра – от 39 тысяч рублей.
Возвращаясь к Москве. Согласны ли вы с оценкой мэрии, которая прогнозирует восстановление рынка (по объемам строительства до примерно 5 миллионов квадратных метров в год) в 2012-2013 годах? Утверждать обратное было бы неверно: в Москве пока еще есть свободные площадки для строительства, в том числе и на территории освобождаемых промзон. Но многое будет зависеть от того, как быстро смогут восстановить свои финансовые возможности девелоперы, пострадавшие из-за кризиса. Так же очень важна политика как московского, так и федерального правительства в области обеспечении доступным жильем.
Кстати, как вы пережили кризис? Чем привлекали клиентов? Сказать, что пережили просто, было бы лукавством. Кризис позволил избавиться от неэффективных проектов и нерентабельных решений. Как и многие компании, нацеленные на долгосрочную работу, сокращали не связанные с клиентским сервисом издержки, которые сильно выросли за "хлебные годы". Серьезно задумались над проектами, выход которых на безубыточность сильно затянулся.
Развивали партнерские программы с банками и застройщиками. Пересмотрели пул наших партнеров в банковской сфере, сосредоточив внимание на тех, кто реально выдавал кредиты. В итоге даже в пик кризиса наши клиенты имели возможность купить квартиру в ипотеку, хотя объем таких сделок, безусловно, был не очень велик.
По сути, мы нарисовали для себя картину "рынок после кризиса", а потом задумались о том, что будет востребовано клиентами, когда кризис закончится. И просто постарались сделать это за последние 2 года. Рост обращений в нашу компанию, и отличные параметры конвертации обращений в сделки говорят о том, что все было сделано правильно.
Ваш прогноз относительно цен и развития рынка Не исключаю, что с сентября на рынке недвижимости может начаться ценовое "ралли" со стороны продавцов, направленное на проверку платежеспособности покупателей. Однако, скорее всего, оно закончится довольно быстро. Для стремительного удорожания квадратного метра сегодня нет фундаментальных факторов, уровень доходов населения восстанавливается, но пока еще медленными темпами. Как мы и прогнозировали в прошлом году, в целом за 2010 год рост цен не превысит 8-12 процентов.
С начала осени, в первую очередь, я ожидаю восстановление утраченных позиций типовых и элитных квартир на вторичном рынке, которые в течение этого года практически не показывали положительную ценовую динамику.
Что касается спроса, то, по нашим ожиданиям, осенью он превысит показатели предыдущих лет, так как во многом покупателей будет мотивировать ожидание дальнейшего роста цен.
Сегодня ситуация на рынке недвижимости – практически уникальная. У покупателей все еще есть возможность приобрести жилье по более низким ценам, по сравнению с докризисными. Банки постепенно снижают процентные ставки и размер первоначального взноса, смягчают требования к заемщикам. Сейчас очень хорошее время для "входа" на этот рынок.