Без шума и пыли Как грамотно продать жилье на вторичном рынке

На рынке недвижимости московского региона наступило летнее затишье. Значительная часть покупателей и продавцов решила перенести заключение сделок до осени. "Лента.Ру" уже представляла рекомендации экспертов по покупке вторичного жилья. Теперь пришло время советов для тех, кто решил взяться за трудоемкий процесс продажи квартиры. На то чтобы усвоить своеобразный ликбез, осталась пара месяцев, ведь осенью на рынке ожидается традиционное оживление.
Все показатели вниз В течение мая, по данным аналитиков компании "Азбука Жилья", все самые важные показатели вторичного рынка жилья продемонстрировали отрицательную динамику. Так, потенциальный спрос (выражается в количестве обращений в агентства) на "вторичку" в столице практически сохранился на уровне предыдущего месяца с минимальной коррекцией в сторону снижения. В Подмосковье интерес потенциальных покупателей сократился на 5-7 процентов.
Большая часть владельцев жилья продолжала экспонировать свои объекты, однако многие не смогли реализовать квартиры в весенние месяцы и временно ушли с рынка. В результате, объем предложения вторичной недвижимости сократился за месяц на 5 процентов в Москве и на 2 процента в Подмосковье, составив 59,9 и 46,2 тысячи квартир соответственно.
Снижение предложения на рынке подтверждают и в "ИНКОМ-Недвижимость". По ее информации, в мае число предлагаемых к продаже квартир сократилось в Москве на 3,2 процента по сравнению с мартом до 53,7 тысячи объектов. В области этот показатель уменьшился на 2 процента и составил 37,7 тысячи квартир. При этом эксперты отмечают, что число предложений самого дешевого жилья уменьшилось в городе на 2,9 процента (в Подмосковье - на 2,6 процента). Предложение качественных недорогих квартир снизилось на 3,6 процента (-2,4 процента).
По данным риелторских компаний, ценовая ситуация на рынке "вторички" московского региона в начале июня выглядела следующим образом. В "Азбуке жилья" утверждают, что
в среднем за май стоимость вторичных квартир в столице не изменилась и составила 167,2 тысячи рублей за квадратный метр. Подмосковье может похвастаться лишь минимальным ростом средней цены "квадрата" (+0,1 процента). В среднем квартиру в области можно было купить по цене за 74,2 тысячи рублей за квадратный метр.
Согласно обзору "ИНКОМ-Недвижимости", "квадрат" московской "вторички" за май потерял лишь 0,1 процента, остановившись на отметке 197,5 тысячи рублей за квадратный метр. В долларах стоимость "квадрата" в связи с продолжающимся укреплением рубля выросла на 0,5 процента до 7100 долларов. В области средняя стоимость на вторичном рынке упала на 0,9 процента в рублях до 73,3 тысячи за квадратный метр, а в долларах немного снизилась (-0,4 процента) до 2600 долларов.
Эксперты рекомендуют После необходимого статистического отступления стоит перейти непосредственно к рекомендациям, которые, по мнению риелторов компании Penny Lane Realty, могут помочь не только безопасно провести сделку, но и выручить максимум средств от продажи жилья.
Прежде всего, отмечают эксперты, необходимо собрать нужный для продажи недвижимости пакет документов. Для купли-продажи достаточно паспорта и собственно договора. Для регистрации этого договора и, соответственно, перехода прав собственности с документами придется повозиться. К таким документам относятся: выписка из домовой книги (срок ее действия – один месяц); справка из Бюро технической инвентаризации, включающая в себя кадастровый паспорт, поэтажный план и экспликацию (если квартира была в собственности продавца более 5 лет, то регистратор может затребовать эти документы, если менее 5 лет, то они не понадобятся); справка об отсутствии задолженности по ЖКХ (непосредственно для регистрации сделки она не понадобится, но покупатель может ее затребовать). Риелторы советуют заранее собрать все нужные бумаги, так как это ускорит процесс продажи.
Важен и сам способ продажи жилья: самостоятельно или через профессиональных риелторов. Выбор в пользу агентства недвижимости напрашивается, если у продавца мало свободного времени и есть средства на оплату посреднических услуг. Риелтор пригодится и при заключении альтернативной сделки (одновременная продажа имеющегося в наличии жилья и покупка новой квартиры), и в случае, если нужно провести дополнительные бумажные работы: восстановить утерянные правоустанавливающие документы, оформить наследство, снять с квартиры обременение. Если же речь идет о простой продаже, то покупателя можно искать и самостоятельно. "При этом оформлять договор следует все же через опытных брокеров и юристов", - считает директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty Александр Зиминский.
Положительные эмоции Специалист обращают внимание на то, что при осмотре продаваемой квартиры она должна вызывать у потенциального покупателя исключительно положительные эмоции. Причем позитивные ощущения должны затрагивать едва ли не все чувства клиента – зрение, слух, обоняние.
С визуальным восприятием все предельно ясно. Качественный ремонт, хорошая мебель, чистота и порядок в квартире - обязательные атрибуты для показа жилья. С одной стороны, демонстрировать квартиру лучше в ясный солнечный день, который сам по себе создает позитивной настроение. Также это важно, если в квартире хороший вид из окна, желательно без работающего строительного крана напротив. В обратном случае, целесообразнее проводить показ вечером. С другой стороны, при естественном освещении хорошо видны все строительные и ремонтные дефекты (трещины, отошедшие плинтуса и так далее). Такие мелкие недоделки необходимо заблаговременно устранить. В психологическом плане на покупателя хорошо влияют семейные фотографии, картины на стенах или цветы.
Другой важный психологический фактор – воздействие на обоняние. По мнению брокеров, совершенно недопустимы различные кухонные запахи, запах старых вещей или нафталина. "При этом искусственным созданием запахов увлекаться тоже не стоит, ведь, как известно, на вкус и цвет товарищей нет, - подчеркивает Александр Зиминский. - Что точно не помешает, так это элементы уюта в квартире - красивые пледы, накидки на креслах и тому подобное. Особенно это важно, если показы идут осенью или зимой".
Риелторы отмечают, что многие продавцы считают необходимым "освежать" объект с помощью косметического ремонта. Но, по мнению специалистов, делать это нецелесообразно, если квартира и так выглядит ухоженной, а сантехника и проводка находятся в нормальном состоянии. Более того, выбранная отделка может не устроить покупателя. Другое дело, если объект требует капитального ремонта с заменой рам, настилом полов или выравниванием стен. Как правило, продавцы включают стоимость ремонта в цену жилья при последующей продаже. Проще же всего, полагают специалисты, провести грамотную предпродажную подготовку. В этом случае цена может быть адекватной для всех участников процесса, но собственник не потеряет время, а покупатель получит квартиру, которую сможет переделать под себя.
Эксперты утверждают, что часть покупателей оценивают и состояние подъездов. Конечно, это не значит, что продавец должен его отремонтировать, но вымыть пол во входной группе на своем этаже, покрасить дверь на лестничную площадку, заменить неработающие лампочки или расставить цветы - вполне оправданные усилия.
Не дайте себя обмануть Ну и, наконец, одна из главных задач продавца - не попасться в руки мошенников, потеряв, тем самым, и жилье и деньги. Малейшая оплошность может привести к длительным судебным разбирательствам. "Соблюдайте элементарные меры предосторожности: все нужно оформлять документально, избегая устных договоренностей, документы на квартиру не стоит передавать в чужие руки на длительный срок, - резюмирует Александр Зиминский. - Не стоит доверять тем, кто предлагает большую сумму средств в обмен на сомнительные предложения или отсрочку платежа, за исключением случаев оформления кредита через банк".
Срочные сделки Эксперты агентства недвижимости "А-Риэлти групп" напоминают, что на рынке жилья существует понятие так называемой "быстрой" сделки. Часто речь идет о ситуации, когда собственнику в безвыходной ситуации требуется не вся сумма, вырученная за жилье, а лишь ее часть. "В таком случае наилучшим вариантом будет обратиться к риэлтору и продать квартиру со скидкой. - советует гендиректор агентства Валерий Барнинец. - Как правило, дисконт по таким сделкам составляет порядка 20-30 процентов от рыночной стоимости квартиры. На рынке есть компании, которые не полностью выкупают у собственника жилье, а могут предоставить залоговую сумму и взять квартиру в продажу. Собственник получает деньги, а компания реализует жилье по условиям эксклюзивной торговли. Дисконт, таким образом, составляет стоимость комиссионных агентства и сумму, берущуюся от выдачи предоплаты – процент заемных средств".
Некоторые компании практикуют и срочную продажу жилья, когда клиенту требуется крупная сумма денег в кратчайшие сроки. В данном случае риелторы сразу переоформляют жилье на себя. Обычно недвижимость выставляется на продажу с минимальным дисконтом в размере 10-15 процентов. Срочной считается продажа квартиры в течение нескольких дней или недели. Если же сроки продажи дольше, то собственник либо снижает цену еще больше, либо продает жилье уже по обычной стоимости.
Подводные расходы При продаже жилья, напоминают в Гильдии риелторов Москвы (ГРМ), собственник должен быть готов к существенным дополнительным расходам. Итак, справки из БТИ обойдутся в 1800-2500 рублей (кадастровый паспорт, экспликация - 600-800 рублей, справка о стоимости квартиры – около 30 рублей, технический паспорт - 1200-1500 рублей). Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, которая говорит о наличии или отсутствии обременения, стоит 200 рублей. За нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки придется раскошелиться на 500-800 рублей. Столько же стоит нотариально заверенное нотариусом заявление о том, что люди, проживающие в квартире, не состоят в браке.
Также продавцу может понадобиться доверенность на сбор документов (от 800 до 1000 рублей) или регистрацию договора (от 800 до 1500 рублей). Оценка недвижимости (если нужна) - наиболее дорогая услуга 4-10 тысяч рублей.
К радости покупателей, некоторые документы можно получить бесплатно. К ним относятся справка об отсутствии долгов по "коммуналке"; справки от психиатра и нарколога, фиксирующие дееспособность продавца, выписка из домовой книги, из которой видно количество прописанных в квартире человек, справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженности (если квартира была получена по наследству, дарению); постановление органов опеки, финансово-лицевой счет и единый жилищный документ.
Для того чтобы обезопасить себя, большинство покупателей предпочитают хранить деньги в банковской ячейке, за аренду которой они платят сами. Но возможен вариант, когда продавцы желают разбить сумму на несколько ячеек, тогда оплата банковской услуги производится по договоренности сторон. В среднем аренда ячейки на время госрегистрации сделки стоит 2500-4000 рублей.
Не получится сильно сэкономить и на помощи риелтора. Его услуги оцениваются в 3 процента от суммы сделки, если брокер занимается продажей от начала до конца. При этом важно отметить, что сумма комиссионных может разниться, ведь многие предпочитают не афишировать объем вырученных средств, чтобы не платить налоги. Помощь риелтора в проведении самой сделки, после того как продавец и покупатель уже нашли друг друга, в среднем по Москве оценивается в 50 тысяч рублей.
Итак, при продаже жилья, также как и при его покупке, мелочей не бывает. Даже юридическое или финансовое образование, а также уверенность в том, что уж меня-то не обманут, не могут быть гарантией успешной сделки. Так что главное - постараться найти опытного и не жадного риелтора. Ведь, как известно, скупой платит дважды.