Москва, недорого Политика и экономика совместными усилиями остановили рост арендных ставок в столице

На рынке жилой аренды не существует предпочтительных районов спроса. Зато есть непредпочтительные. Критерии ликвидности (скорости, с которой можно заключить сделку) здесь, если речь не идет о ценовом демпинге, — доступность к месту работы или учебы арендатора. Соответственно, чем ближе квартира к станции метро, а станция метро — к центру, тем выше арендная ставка. Состояние квартиры и ее обстановка, конечно, тоже имеют значение, однако этот фактор вряд ли сделает квартиру за МКАД дороже аналогичного по площади объекта в центре города. Цена будет выше — но выше лишь ставки, средней по данному конкретному району.

Политические события, просевший рубль и невнятные перспективы рынка труда в связи с санкциями не располагают к оценкам общих показателей арендного рынка. Риелторские компании сейчас представляют неоднозначные сведения, сходясь в одном — ставки не растут и предпосылок к этому нет.

Тихий рынок

Первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда» Мария Жукова приводит данные своего мониторинга: «По сравнению с июнем 2014 года средняя стоимость найма однокомнатных квартир экономкласса в июле выросла на 1,84 процента, двухкомнатных на 1,9 процента, трехкомнатных на 4,59 процента. Средняя стоимость квартир бизнес-класса и элитных изменилась следующим образом: однокомнатные подорожали на 2,42 процента, двухкомнатные на 4,07 процента, трехкомнатные на 5,84 процента, и только средняя арендная стоимость многокомнатных квартир потеряла 9,68 процента». Сведения «ИНКОМ-Недвижимости» немного иные: за первое полугодие 2014 года динамика цен в разных сегментах составляет плюс-минус 1 процент. Максимальное увеличение — около 2 процентов — пришлось на многокомнатные квартиры в бизнес-классе.

Фактически, для арендаторов это означает, что ставки не изменились, и у квартирных хозяев нет реальных оснований для их повышения. Если же говорить о средних цифрах, с которыми придется столкнуться арендатору, находящемуся в поиске, то аренда однокомнатной квартиры эконом-класса стоит в среднем порядка 30 тысяч рублей, двухкомнатной - около 40 тысяч, трехкомнатной — 50 тысяч в месяц (плюс минус 10 процентов в зависимости от состояния и местоположения объекта).

«Ни колебания курсов валют, ни увеличение числа инвестиционных квартир не стали толчком для роста или падения арендных ставок, — комментирует Галина Киселева, директор департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимости». — Наймодатели предпринимали попытки повышения платы, но им это не удалось. Это говорит о том, что наниматели не готовы платить больше. При любой попытке повышения арендной ставки на квартиру срок ее экспозиции увеличивается, и сдаются те варианты, собственники которых предлагают цены, адекватные рыночным, или идут на торг и уступают. Но заметного снижения также не было заметно, что характеризует сохранение платежеспособного спроса в тех же пределах».

А Вартан Погосян, директор департамента маркетинга Tekta Group, и вовсе утверждает, что цены на аренду падали весь прошлый год: «Снижение за год составило 5-7 процентов, и эта тенденция сохраняется. Естественно, это связано с ухудшением экономической ситуации и замедлением роста доходов, но есть и другие факторы, которые приводят к общему снижению спроса на аренду, — рассказывает он. — Например, все больше людей из среднего класса выбирают приобретение жилья в ипотеку вместо аренды: этому способствовало уменьшение процентных ставок до приемлемых 10-12 процентов, уменьшение первоначального взноса (сейчас от 10 процентов общей стоимости квартиры), повышение качества жилья в подмосковных городах. Таким образом, спрос на покупку недвижимости увеличивается за счет спада спроса на аренду, и цены на аренду в данном случае зависят от спроса на покупку жилья, но не его стоимости (она как раз растет)». Студенты и одиночки все чаще снимают одну квартиру на двоих — так выходит дешевле, такая же тенденция наблюдается среди приезжих рабочих из Средней Азии. Кроме того, в Москву сегодня едет все меньше квалифицированных специалистов, формировавших часть платежеспособного спроса, подчеркивает эксперт.

Нет денег — нет роста

Сергей Бобашев, руководитель проекта Lifedeluxe.ru, полагает, что цена найма квартиры никак не зависит от цен купли-продажи недвижимости, а связана она исключительно с уровнем доходов населения в регионе. Поэтому нулевая (а по некоторым данным, и отрицательная) динамика вторичного рынка не объясняет динамику рынка аренды никак, хотя одна и похожа на другую. Дело именно в том, что доходы в Москве последнее время не растут. Примерно в том же русле рассуждает генеральный директор Московского городского обменного бюро Николай Поздняков: «Это правда. Если рассматривать рынок в целом, то стоимость как аренды жилья, так и цены купли-продажи недвижимости имеют прямую корреляцию от уровня доходов населения. Устойчивость и стабильность этого параметра в последние годы привели к относительно равновесному состоянию — как на рынке аренды жилой недвижимости, так и на рынке купли-продажи, что определяет стабильность цены и их незначительные колебания. Хотя, если рассматривать отдельные сегменты рынка, то все не так однозначно, и эластичность спроса по цене для эконом- и премиум-класса существенно отличается. Например, при падении доходов населения спрос, а соответственно, и цена аренды может даже вырасти в дешевом сегменте рынка».

В высокобюджетном сегменте, замечает руководитель отдела аренды Kalinka Group Юлия Ковалева, зависимость ставки аренды квартиры от стоимости ее купли-продажи есть. «Kalinka Group работает в сегменте премиального жилья, где сумма аренды исчисляется в зависимости от стоимости квадратного метра. Цена метра при купле-продаже — это и есть приблизительная стоимость аренды за квартиру в месяц, исходя из того, что окупаемость квартиры в дорогом сегменте составляет примерно 20-22 года. Мы можем от нее отойти верх или вниз, можем торговаться в зависимости от того, какие условия предлагаются, — предоплата в 3-6 месяцев, машино-место или другие бонусы, — говорит она. — Мы не ориентируемся на уровень доходов в Москве — мы ориентируемся только на то, что нам нужны хорошие квартиры, потому что наши клиенты, имея хороший достаток, хотят жить в хорошей квартире. Сейчас на столичном рынке немного таких квартир».

Руководитель департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Юлия Лукина замечает, что на массовом рынке аренды сейчас большой объем предложения, который формирует не только вторичка, но и квартиры из недавних новостроек. «Когда вариантов для выбора много, собственники готовы идти на ценовые уступки. И хотя сейчас начинается увеличение спроса на аренду, как всегда в начале высокого сезона на рынке, эта тенденция очевидна, — полагает она. -— Свою роль играет и тот факт, что власти стараются навести порядок в миграционной сфере».

Закон не писан

По данным Сергея Бобашева, адекватная «оценка снизу» рынка аренды — от полумиллиона сдаваемых квартир, хотя доподлинно это количество не знает никто. Прогнозы тем более сейчас затруднены, что рынок, спрос на котором более чем наполовину обеспечивают приезжие, существенно зависит от них. А миграционная динамика в Москве, по данным Бобашева, снижается, и уже отстает от, к примеру, петербургской. Как повлияет на миграционные потоки политическая конъюнктура, предположить пока очень сложно.

Зато существуют некоторые искусственные причины, способные повлиять на цену аренды в отдельно взятой территории. В первую очередь это внешние улучшения, например создание пешеходных зон или комплексное благоустройство, которые со временем приводят к перепозиционированию района, а вслед за этим — к изменению цены предложения и спроса. Подобные преобразования могут дать ощутимый эффект даже на коротком периоде.

«Рынок аренды моментально реагирует на улучшение инфраструктуры (открытие крупных торгово-развлекательных центров, новых станций метро и так далее), — подтверждает Галина Киселева из «ИНКОМ-Недвижимости». — Самый главный — это транспортная доступность. При открытии станций метро стоимость аренды квартир возрастает до 15 процентов. Например, при открытии станций метро «Лермонтовский проспект» и «Жулебино» максимальный рост пришелся на квартиры, расположенные в домах в непосредственной близости к станциям. На 7-10 процентов увеличилась стоимость найма жилья чуть дальше: в 5-7 минутах ходьбы. До 5 процентов прибавили квартиры в 10-15 минутах пешком. На остальные объекты цены остались без изменений».

«Любые внешние улучшения района — благоустройство территории, улучшение транспортной доступности — оказывают прямое влияние на увеличение спроса и, соответственно, могут существенно влиять на цену предлагаемого объекта. Но все это не зависит от собственника! – отмечает Николай Поздняков. — Это как манна небесная, неожиданно свалившаяся на счастливого обладателя недвижимости, сделав его потенциально богаче. Именно это произошло в районе Павшинская пойма Красногорского района Московской области, для жителей которого строят пешеходный мост через Москву-реку. В итоге метро окажется в пешей доступности, что приведет к существенному росту цен — думаю, на 20-30 процентов».