В начале октября президент Путин утвердил поправки к Налоговому кодексу, и с нового 2015 года начнется переход к исчислению налога на имущество из кадастровой оценки недвижимости, а не «пибовской» или инвентаризационной, как до сих пор. Эти поправки дали регионам право самостоятельно устанавливать ставки налога в рамках отведенных общих границ.
Москва начала первой: во вторник, 14 октября, глава департамента экономической политики и развития города Максим Решетников представил мэру и московскому правительству свои предложения. На днях они появятся в Московской городской Думе, и нет никаких оснований предполагать, что депутаты представят принципиальные возражения. Таким образом, москвичи уже сейчас могут вполне отчетливо представить себе, когда и сколько им придется платить за свою недвижимую собственность.
Из разъяснений министра Решетникова: «Первые выплаты по новой системе придутся на второе полугодие 2016 года, а окончательно новая система вступит в силу только в 2020 году. При этом мягкий переходный период устраняет опасность резкого изменения сумм налога... Налог никак не коснется примерно трети москвичей: 1,7 миллиона москвичей относятся к «льготным категориям» (пенсионеры, инвалиды, участники войн и так далее) и освобождены от уплаты данного налога. Кроме того, налог никак не коснется каждой седьмой квартиры в городе, которая сдается жильцам по договору социального найма. Налоговая нагрузка останется неизменной ориентировочно для каждого шестого налогоплательщика в городе. Это, в первую очередь, касается квартир в новостройках у МКАДа, а также на территории Новой Москвы… В денежном выражении ожидаемый рост налоговой нагрузки на небольшие квартиры будет незначительным для любого района города. Например, сегодня сумма налога для квартиры площадью 30 квадратных метров в самом начале Ленинского проспекта составляет 193 рубля, а сумма к выплате в 2016 году будет 736 рублей в год… Существенный рост налоговой нагрузки произойдет примерно для 5-6 процентов москвичей, являющихся собственниками больших элитных квартир в историческом центре. При этом кадастровая оценка производится не чаще одного раза в два года, а это значит, что уплачиваемый в 2016 и 2017 годах налог считается по оценке на 1 января 2015 года. Фактически, стоимость имущества, от которой взимается налог, на момент его уплаты будет ниже реальной оценки на двухлетний показатель накопленной инфляции».
Калькуляция складывается из следующих ставок налога на имущество:
— в отношении жилых домов, квартир, иных жилых помещений независимо от площади, а также хозяйственных построек площадью до 50 квадратных метров: при кадастровой стоимости одного объекта до 10 миллионов рублей включительно (77 процентов от общего числа квартир в городе) — 0,1 процента; от 10 миллионов до 20 миллионов рублей (20 процентов от общего числа квартир) — 0,15 процента; от 20 миллионов до 50 миллионов рублей (2 процента от общего числа квартир) — 0,2 процента; от 50 миллионов до 300 миллионов рублей (менее 1 процента от общего числа квартир) — 0,3 процента;
— в отношении гаражей и машино-мест — 0,1 процента;
— в отношении объектов незавершенного строительства (если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом) — 0,3 процента;
— в отношении объектов, включенных в перечень, определяемый в соответствии с пунктом 7 статьи 378-2 Налогового кодекса Российской Федерации (офисы, объекты торговли, общепита и т.п.), а также в отношении объектов налогообложения, кадастровая стоимость каждого из которых превышает 300 миллионов рублей, — 2 процента;
— в отношении прочих объектов недвижимости — 0,5 процента.
Сохраняются ранее введенные льготы по уплате налога на недвижимость (для пенсионеров и иных категорий граждан) на один принадлежащий им объект каждой категории недвижимости (например, на квартиру плюс гараж плюс дачу). Для всех категорий налогоплательщиков вводится налоговый вычет в размере 20 квадратных метров для квартир, 10 квадратных метров для комнат и 50 квадратных метров для объектов индивидуального жилищного строительства.
Фото: Losevsky Pavel / Фотобанк Лори
Таким образом, все, что должны знать москвичи, они знают уже сейчас. О чем же «боялись спросить»?
Кадастровая оценка — это и есть оценка, которую проводят в целях налогообложения, для того ее и придумали, говорят, еще во времена древнего Вавилонского царства. Кадастр по своей сути — это каталог, свод, куда вносились объекты налогообложения в соответствии с различными для каждой страны и эпохи методиками. В Париже считали количество дверных ручек в доме, в Праге — пересчитывали окна, а на Руси своеобразный «кадастр» ввели баскаки, сборщики податей от имени монгольского хана: по количеству дымов в деревне.
И вот теперь, в современной России за базу принимается рыночная стоимость объекта налогообложения (кадастровая оценка приравнена к рыночной законом об оценочной деятельности, который описывает процедуру администрирования всего процесса, ссылаясь на национальные стандарты оценки). Почему же все средства массовой информации в один голос твердят либо о «практически рыночной», либо об «отличающейся от рыночной на 15-20 процентов», либо о «максимально приближенной к рыночной» кадастровой оценке? И не будет ли на практике такое «приближение» означать неистинность оценки, а значит, и налогообложения? Есть мнение, что налог до тех пор воспринимается безболезненно, пока его на начинают ассоциировать с подоходным. И если «пибовскую» стоимость почти никто не принимал всерьез, равно как и приходящие исчисленные из нее квитанции, то что будет теперь, когда по крайней мере в некоторых случаях или для некоторых собственников возникнут вполне осязаемые суммы?
Самое главное — это методика оценки. Еще раз: кадастровая оценка — она же и есть в глазах закона рыночная. Но кто и как ее считал? Любой может на одном из многочисленных риелторских сайтов оценить свою квартиру — даже для типового жилья с кучей аналогов люфт получится до 25-30 процентов. Чтобы определить рыночную стоимость каждой квартиры, потребовалась бы армия оценщиков и неизвестно, сколько времени: в Париже кадастр составляли полтораста лет. Поэтому придумали «массовую оценку недвижимости», причем в каждом регионе конкретная методика может быть своя. Определяют кадастровую стоимость квартир независимые оценщики по заказу субъектов РФ. То есть регионы являются заказчиками массовой кадастровой оценки, и они же утверждают ее результаты. Узнать, сколько, по мнению нанятых государством оценщиков, стоит та или иная недвижимость, можно в режиме онлайн на сайте Росреестра.
Стоит отметить, что кадастровая оценка давно применяется в земельных отношениях — и судебные споры по поводу ее истинности исчисляются тысячами. Александр Каньшин, председатель комитета Торгово-промышленной палаты РФ по предпринимательству в сфере экономики недвижимости и гендиректор ассоциации «Мегапир» подтверждает: «Основная проблема заключается в неадекватности кадастровой оценки земельных участков. Мы фиксировали отдельные случаи, когда кадастровая цена участка отличалась от рыночной в 7-10 раз в большую сторону. В среднем же в тех регионах, где наблюдается завышение кадастровой цены, оценка отличается от рыночной в 2-3 раза», — говорит он. Торгово-промышленная палата в конце ноября проводит международный конгресс, посвященный безопасности предпринимательства и бизнеса. Включая и безопасность инвестиций, которые, полагает Александр Каньшин, нуждаются в защите в том числе и от ангажированной оценки. По его словам, приглашения высланы всем губернаторам без исключения.
«Массовая кадастровая оценка объектов недвижимости не имеет индивидуального подхода и поэтому не отражает стоимость конкретного объекта. В связи с этим, всегда будут люди, недовольные ее проведением, — говорит руководитель управления земельно-имущественных отношений консалтинговой компании Heads Александр Зарицкий. — Сейчас заложен механизм, позволяющий ее скорректировать или путем обращения в комиссию по рассмотрению споров (при Росреестре соответствующего субъекта), или в соответствующем суде. Необходимо отметить, что комиссия с этого года является постоянно действующим органом, рассматривающим обращения заявителей по оспариванию установленной кадастровой стоимости. Ранее она действовала только шесть месяцев с даты применения кадастровой стоимости для расчета ставок налогообложения. Также с этого года рассмотрение споров по оспариванию кадастровой стоимости возможно в судах общей юрисдикции».
Таким образом, сам базовый принцип исчисления нового налога теоретически может быть оспорен, а на практике участники рынка уже настроены довольно скептически.
Фото: Руслан Кривобок / РИА Новости
На что еще стоит обратить внимание? Наверное, на нежилую недвижимость, а это, в том числе, получающие в последнее время все большую популярность апартаменты. Здесь оценки участников рынка расходятся.
«Если в сегменте строящихся квартир порог чувствительности выше пресловутых 0,3 процента, то в сегменте апартаментов новый закон (в части применения налоговых ставок) — повод для инвесторов-рантье лишний раз задуматься о ближайшем будущем, — предупреждает гендиректор компании Strategy & Development Дмитрий Земсков. — Приобретение апартаментов для последующей сдачи в аренду как вид бизнеса может сильно потерять в своей привлекательности. В частности, в Сити доходность составляет около восьми процентов годовых. С введением новых объемов площадей и повышения ставок налога доходность ощутимо снизится, — продолжает он. — Впрочем, для инвесторов-спекулянтов (для тех, кто с дисконтом входит в проект на ранней стадии и выходит из него перед получением права собственности) этот сегмент будет оставаться интересным до тех пор, пока в удачных проектах доходность остается выше 20-25 процентов годовых».
«Сильнее всего поправки ударят по владельцам апартаментов. Официально они считаются коммерческой недвижимостью, поэтому платить за них собственники вынуждены будут по ставке два процента, — утверждает генеральный директор бюро элитной недвижимости Must Have Елизавета Некрасова. — Таким образом, если за обычную квартиру стоимостью 10 миллионов рублей сумма налога составит от 10 до 30 тысяч рублей в год, то для апартаментов такой же стоимости — уже 200 тысяч рублей».
У Александра Самодурова, руководителя NAI Becar Apartments, противоположная точка зрения: «Налог в два процента будет распространяться на апартаменты дороже 300 миллионов рублей, а их меньше 0,5 процента от всех площадей апартаментов в Москве. Это фактически налог на роскошь. Если говорить о рынке апартаментов в целом, то налог будет составлять 0,5 процента от кадастровой стоимости. Вводиться он будет постепенно. Площадь большинства апартаментов в Москве — меньше 60 квадратных метров. Получается следующее: налог на московскую 40-метровую квартиру в 2020 году может составить 12 тысяч рублей в год, а на апартаменты — 20 тысяч рублей в год. Мы не считаем, что это существенная разница для экономически активного населения Москвы. В Лондоне люди за 40-метровую квартиру платят (в пересчете) коммунальных платежей больше 20 тысяч рублей в месяц, и это воспринимается нормально».
Пока наша предварительная арифметика не дает оснований предполагать, что массово пойдут в суды: в конце концов, этот налог, да еще и растянутый на пятилетие, не кажется неподъемной ношей. Бомба замедленного действия лежит в другом месте: пока этот налог непонятен, ему нет доверия, возможно, он несправедлив. И в этом — самая главная опасность.