Многие не раз задумывались о продаже квартиры — пусть даже и дорогой сердцу, но изрядно поднадоевшей — и покупке новой. Варианты могут быть разными, но сегодня речь пойдет об улучшении жилищных условий за счет переезда в новостройку. Покупка квартиры в недостроенном доме экономит порядка одной трети средств по отношению к готовому проекту, но есть и скрытые расходы, совокупный объем которых может быть весьма значительным. Сколько на самом деле стоит продать старый дом и купить новый «за те же деньги»?
Плюсы новостройки относительно квартиры «с историей» очевидны: так можно получить жилье большей площади, в новом районе с развитой инфраструктурой, кроме того, не придется заниматься проверкой юридической чистоты недвижимости. Но главное — покупка жилья на начальном этапе реализации проекта позволяет существенно сэкономить, по разным оценкам, до 25-35 процентов стоимости готовой квартиры.
За основу возьмем следующую ситуацию: в наличии есть квартира площадью около 60 квадратных метров в одном из «серединных» районов Москвы — не в центре города, но и не на окраине, в доме советского периода. Стоимость жилья с такими параметрами оценивается риелторами примерно в 10 миллионов рублей. Допустим, владельцу квартиры внезапно надоели родные стены, вид из окна, лица соседей или просто захотелось перемен. Он находит новостройку поблизости: согласно статистике агентств недвижимости, большинство «квартирных мигрантов» — москвичей, меняющих одну квартиру на другую, — предпочитает покупать жилье недалеко от прошлого места проживания. И это вполне логично: привязка к району часто сильна, за годы жизни у людей формируются определенные привычки, появляются любимые маршруты, магазины, кафе.
Цена новой квартиры — лучшей и большей, чем прежняя, — на момент выбора совпадает с продажной стоимостью имеющегося в собственности жилья. Это все те же 10 миллионов рублей, за счет ранней стадии строительства. На первый взгляд, такой «расклад» полностью устраивает покупателя: он приобретает квартиру по той же цене, по которой продает предыдущую. Но увы: почти всегда мы видим только «большие» цифры, не обращая внимания на мелочи, которые, тем временем, могут прибавить к стоимости новой квартиры до 30 процентов. Разберемся пошагово.
Итак, решение продать старую квартиру принято. Но делать это самостоятельно — процесс долгий и нудный: сбор и оформление документов, общение с потенциальными покупателями, выяснение всех нюансов сделки – мало у кого есть время и желание пройти этот путь в одиночку от начала и до конца. Не говоря уже о том, что при самостоятельной продаже недвижимости юридические риски увеличиваются многократно. Иными словами - зачем делать самому, если есть специальные агентства, которые и помогут грамотно, и комиссию за это возьмут относительно небольшую — около трех процентов. Или, если в абсолютных цифрах, 300 тысяч рублей.
Фото: Александр Миридонов / «Коммерсантъ»
Вторая статья расходов — бронирование понравившегося лота. Несмотря на то, что миф о квартирах в Москве, которые «разлетаются как горячие пирожки», особенно в текущих экономических условиях, действительно, только миф, кто-нибудь все-таки может опередить нацелившегося на определенный лот покупателя. Поэтому не лишним будет заключить с продавцом — будь то отдел продаж строительной компанией или риелторское агентство — договор резервирования квартиры, позволяющий «застолбить» недвижимость на определенный срок, как правило, до месяца. Что немаловажно, в таком договоре, помимо всех параметров квартиры, фиксируется цена будущей сделки и сроки ее заключения. Обойдется его подписание примерно в 50 тысяч рублей.
Большинство домов в Москве строятся в соответствии с законом 214-ФЗ, поэтому при покупке жилья в новостройке наверняка придется подписывать и договор долевого участия (ДДУ) в строительстве. И это, в принципе, хорошо — пусть ДДУ как инструмент защиты прав дольщиков не идеален, но на сегодняшний день лучше ничего нет. Стоимость оформления такого договора составляет в среднем 10 тысяч рублей.
Наконец, последняя статья расходов, связанная непосредственно с приобретенной квартирой, — внутренний ремонт. Допустим, наш условный покупатель приобрел квартиру площадью около 80 квадратных метров, без отделки. Работы по приведению квартиры в пригодный для жизни вид будут стоить примерно 560 тысяч рублей, из расчета 7 тысяч рублей за «квадрат» — примерно столько стоит минимально приемлемая отделка. То есть мы просчитываем сейчас «мягкий» вариант, когда отделочные работы заказываются у застройщика или же дружественной ему фирмы.
Итого, единовременные затраты на продажу старого и приобретение нового жилья составят около 920 тысяч рублей. Но и это еще не финал истории. Напомним, квартира куплена в строящемся доме, а имеющаяся недвижимость уже продана. В среднем, возведение многоэтажного дома в Москве занимает примерно полтора года. Не забываем также о том, что процесс сдачи дома в эксплуатацию, выдачи ключей и уже упомянутого ремонта тоже имеет свойство растягиваться во времени. Оптимистичный сценарий состоит в том, что вселиться в новую квартиру наш покупатель сможет через два года после заключения сделки. Напомним, в момент заключения сделки покупатель расстается с суммой, вырученной после продажи прежнего жилья.
По данным аналитического центра «Инком-Недвижимость», в сентябре 2014 года аренда однокомнатных квартир эконом-класса в Москве в среднем стоила 30,8 тысячи рублей, двухкомнатных — 41,5 тысячи рублей, трехкомнатных — 55,5 тысячи рублей. В сегменте квартир бизнес-класса и элитных, по данным компании «Миэль-Аренда», стоимость найма однокомнатных объектов составила 65,13 тысячи рублей, двухкомнатных — 85,38 тысячи рублей, трехкомнатных — 111,58 тысячи рублей. Средняя стоимость аренды многокомнатных квартир в указанном сегменте достигла 173,3 тысячи рублей.
Теперь внимание, вопрос: где же придется жить покупателю все эти два года? Если речь о ситуации, когда мы пытаемся сохранить привычный жизненный уклад, значит, жить планируем в том же «размере» и районе, что и ранее, до продажи квартиры. Ставка аренды двух-трех-комнатных квартир в зоне между ТТК и МКАД сегодня составляет порядка 50 тысяч рублей в месяц, следовательно, за два года затраты на аренду жилья составят около 1,2 миллиона рублей.
Дорог бабушкин комод или диван, сделанный на заказ где-нибудь в Италии? Тогда, помимо временного жилья для себя, придется арендовать склад индивидуального хранения для своих вещей. В Москве это стоит в среднем тысячу рублей за квадратный метр в месяц. Допустим, нашему покупателю чужд вещизм, и поэтому вся мебель уместится на пяти квадратных метрах. Стоимость ее надежного хранения на протяжении двух лет составит 120 тысяч рублей.
Таким образом, переезд из старой квартиры в новую обойдется примерно в 2,24 миллиона рублей — ни много, ни мало плюс 23 процента к стоимости новой квартиры, и то если вся сумма изначально есть у покупателя на руках. Если нет — придется брать желанную новостройку в кредит, который тоже, как мы догадываемся, не бесплатен.
Может быть, именно с учетом всех приведенных выкладок многие как-то преодолевают свою нелюбовь к соседям и борются с надоевшим видом из окна при помощи штор. Ну, или меняя фикус на алоэ.