Всем выйти из сумрака Стоит ли вкладываться в апартаменты в расчете на «амнистию»?

Апартаменты — формат недвижимости, который с самого его появления называли «темной лошадкой» рынка недвижимости. Сейчас, несмотря на то, что статус апартаментов в глазах московского покупателя все еще не до конца ясен, на их долю приходится более трети всего объема предложения в новостройках. Интерес покупателей таков, что многие застройщики останавливают продажи и открывают их снова — но по ставке на 15-20 процентов выше прежней.

Как рассказывают в кулуарах представители застройщиков, для них сейчас не редкость даже предложения о продаже целыми этажами. Оно и понятно: даже в спокойные времена доля инвесторов среди покупателей апартаментов, по данным департамента новостроек компании Est-a-Tet, составляла 30-40 процентов, в зависимости от конкретного проекта. Сейчас, на волне декабрьской паники, эта цифра заметно увеличилась. «Основная масса покупателей – москвичи, несколько меньше жителей Подмосковья. Доля покупателей из других регионов России и нерезидентов колеблется от 5 до 12 процентов», — говорит заместитель руководителя департамента Алексей Оленев.

Но на заре всей этой истории апартаменты получили свое прозвище («темная лошадка») неспроста. Вкратце, сложности состоят в следующем:

А) собственникам апартаментов нельзя получить постоянную регистрацию, только временную, а значит, они «поражены в правах» пользования муниципальной инфраструктурой (поликлиники, школы, детские сады — прикрепление возможно, но преимущественное право остается за «прописанными»);

Б) Владельцы апартаментов платят налог как собственники коммерческой недвижимости (а это два, а не полпроцента от кадастровой стоимости), к тому же и коммунальные платежи для них на 30-60 процентов выше, чем для владельцев квартир;

В) застройщики ЖК с апартаментами, в отличие от строго жилья, не несут ответственности по строительству собственной инфраструктуры.

То есть, число жителей отдельных районов, где строятся апартаменты, возрастает, а вот пропорционального развития инфраструктуры, равно как и транспортной сети, никто не гарантирует.

Отсюда и пристальное внимание властей к формату. И пока напуганные экономической ситуацией покупатели сметают апартаменты этажами, правительство всерьез обсуждает «легалайз»: вполне возможно, в наступающем году апартаментам дадут статус жилья. Речь идет только об уже сданных или строящихся на момент амнистии зданиях и комплексах. Строить новые апартаменты, скорее всего, запретят. По крайней мере, глава Минстроя Михаил Мень свою точку зрения сформулировал предельно четко: «Мы рассчитываем до конца 2015 года легализовать как жилье все существующие апартаменты и этот вопрос закрыть. Но больше такая форма строительства разрешена не будет». Правда, председатель Москомстройинвеста Константин Тимофеев почти сразу же возразил, что амнистии не будет. Однако соответствующий законопроект готовится, и вероятность того, что 30 с лишним процентов московских новостроек получит статус жилья, довольно велика.

Соответственно, излишней нагрузки на инфраструктуру и дороги в этом случае не избежать. «Если приравнять апартаменты к жилью лишь номинально (например, разрешить регистрацию жильцов по месту пребывания, но оставить сами помещения нежилыми),то цены, скорее всего, возрастут незначительно, с жильем не сравняются, а вот нагрузка на муниципальную инфраструктуру увеличится в разы», — прогнозирует Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой».

Если же амнистировать по полной, то есть приравнять апартаменты к жилью, рост стоимости может оказаться куда большим. В основном, опрошенные «Домом» эксперты называют 15-20 процентов тем самым разрывом в стоимости, который обеспечил апартаментам высокий спрос, несмотря на все сомнительные черты формата. В случае полной амнистии, считает Доброхотова, этот разрыв существенно сократится, хотя полностью не исчезнет: все минусы от смены статуса не исчезнут, и застройщикам придется сохранить дисконт. То есть, при выходе из нынешней ценовой «болтанки», когда кто-то поднимает цены, кто-то нет, а кто-то остановил продажи (происходит это на всем первичном рынке, и в жилье, и в апартаментах) апартаменты либо снова — при сохранении статус кво — «отстанут» от квартир на 15-20 процентов, либо — при амнистии — приблизятся вплотную.

Так что все-таки выгоднее покупателю — амнистия или ее отсутствие? По мнению Александра Самодурова, руководителя NAI Becar Apartments, амнистия если не всех, то некоторых проектов снизит социальную напряженность и для застройщиков, и для покупателей. «Если же не амнистировать, стоило бы предписать строить новые проекты с отделкой», — добавляет эксперт. И та, и другая мера, само собой, увеличат конечную стоимость апартаментов для покупателя.

Исходя из этого, покупка апартаментов сейчас, в ожидании амнистии, оказывается не только сохранением средств (откуда их у населения столько — сказать не беремся, но декабрьский покупательский бум, уверяют в один голос игроки рынка, — уже третий в этом году), но и выгодным вложением: купить по цене апартаментов то, что с большой степенью вероятности год спустя может оказаться жильем. Но — без «но» не обойтись.

Во-первых, многие застройщики уже подняли свои цены на 10, а кто и на 20 процентов. Во-вторых, есть специфические особенности апартаментов, которые «легалайзом» не исправишь. Так что, планируя покупку, о них стоит подумать.
Основные — пожалуй, отсутствие требований по созданию инфраструктуры и парковочных мест, а также требований по инсоляции. «Когда мы говорим об апартаментах, мы понимаем, что в большинстве своем они строятся в районах с уже сложившейся социальной инфраструктурой, — говорит Екатерина Гурьева, начальник департамента продаж проекта «ВТБ Арена Парк», — Более того, застройщик апартаментов сам заинтересован в комплексном развитии территории, поскольку от этого напрямую зависит спрос на его объект». То же самое касается и парковочных мест: в большинстве случаев девелопер безо всяких требований стремится обеспечить проект парковкой, считает Алексей Белоусов, коммерческий директор Capital Group. «Что касается инсоляции, то в наших погодно-климатических условиях, когда даже квартиры, ориентированные на южную сторону, не всегда набирают необходимого по СНИПам солнечного света, инсоляция становится не таким уж важным показателем», — добавляет он.

«Качество жизни страдает не от наличия или отсутствия апартаментов как таковых, а от степени развитости инфраструктуры района в целом. Если несколько густонаселенных кварталов обслуживает одна маленькая поликлиника, очереди в ней будут вне зависимости от наличия в районе апарт-комплексов», — Ольга Кузнецова, вице-президент компании RED Development, тоже не соглашается с тем, что отсутствие требований по инфраструктуре делает формат апартаментов несомненным злом для города. В то же время, по мнению Александра Самодурова, для сохранения приемлемого качества жизни, доля апартаментов в общем объеме застройки не должна превышать 15 процентов.

Одним словом, собираясь купить апартаменты, стоит по возможности тщательно расследовать планы по развитию инфраструктуры и дорог в районе беспроблемной доступности, а также присмотреться к освещенности и особенностям планировки. Бонус: пока предполагаемой амнистии не случилось, хозяева апартаментов имеют карт-бланш на перепланировку. В теории, формат дает возможность для самых смелых планировочных экспериментов, да и «мокрые точки» можно переносить свободно. Кстати, если вы этого делать не собираетесь, ваши соседи — очень даже могут.