Как известно, осенью происходит не только обострение психической чувствительности, но и традиционный всплеск активности на столичном рынке жилой аренды. По легенде, еще в августе толпы арендаторов начинают с маниакальным упорством преследовать владельцев квартир, отлавливая их в самых неожиданных местах и умоляя взять деньги в обмен на то, что они разрешат несчастным пожить на своих метрах.
А собственники, естественно, пытаются компенсировать чувство собственной московской неполноценности, всячески издеваясь над потенциальными квартиросъемщиками. Так ли это на самом деле в нынешнем, кризисном сентябре? За арендаторами, арендодателями и ценами на съемное жилье, рискуя психическим здоровьем, проследил «Дом».
Помогите, стены сдвигаются
Отметим сразу — нервничать не надо, квартир в Москве хватит всем желающим. В отличие от середины 2000-х, когда мало-мальски адекватное арендное предложение «улетало» с рынка, толком не успев на нем появиться, сейчас выбор жилья достаточный и даже, по словам экспертов, чрезмерный.
«На сегодняшний день в базе данных нашей компании — около пяти тысяч квартир, — рассказывает заместитель директора департамента аренды квартир «ИНКОМ-Недвижимость» Оксана Полякова. —Для сравнения: в прошлом году в это время было около трех тысяч объектов. Предложение этой осенью в среднем в полтора раза превышает спрос. Летом отмечалось двукратное превышение».
И самая соль здесь даже не в том, что число лотов на рынке аренды огромно, а в том, что много именно недорогого жилья. «Если предложений в средних и высоких ценовых категориях в принципе не особенно много, то в нижнем диапазоне можно наблюдать некоторое затоваривание рынка недорогими квартирами», — говорит руководитель департамента аренды компании «Азбука Жилья» Роман Бабичев.
Фото: Russian Look
С ним соглашается и.о. руководителя департамента аренды компании «НДВ-Недвижимость» Роман Зеленский: «По-прежнему на рынке наблюдается большое количество предложений, особенно в сегменте эконом-класса. Осень началась, но пока особых изменений на рынке нет, объем предложений не сокращается, а спрос в течение первой недели сентября пока вырос всего на два процента по сравнению с прошлым месяцем».
Другие цифры приводит Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда»: по ее словам, спрос на квартиры в Москве в августе вырос более чем на 13 процентов по отношению к июлю. Предложение квартир, наоборот, снизилось примерно на те же 13 процентов. «С ноября 2013 года, весь прошлый год и первое полугодие этого года предложение превышало спрос. В августе 2015 года предложение и спрос практически сравнялись», — утверждает Жукова. Согласных с ней экспертов, правда, не нашлось.
Цены едут не спеша
Традиционного для осени увеличения стоимости аренды квартир в этом году не произошло, дружно констатируют аналитики рынка. Более того, некоторые из них говорят, что ставки к сентябрю даже уменьшились.
«Ставки аренды на московские квартиры понемногу стали снижаться, и их не спас даже высокий сезон в августе, — рассказывает Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «Мир квартир». — В последний месяц лета подешевели все типы квартир, кроме всегда востребованных «однушек». Сейчас однокомнатная квартира эконом-класса в столице стоит 28 897 рублей в месяц, двухкомнатная — 36 396 рублей, трехкомнатная — 46 762 рублей».
По данным «МИЭЛЬ-Аренда», средняя стоимость найма квартир эконом-класса в августе изменилась так: однокомнатные квартиры снизились в цене на 0,5 процента до 30 830 рублей в месяц; двухкомнатные несколько подорожали — на 0,8 процента (39 950 рублей в месяц); средняя стоимость найма трехкомнатных квартир подросла на 3,8 процента до 51 240 рублей в месяц. С начала 2015 года средняя стоимость найма квартир эконом-класса снизилась: однокомнатных — на девять процентов; двухкомнатных — на 7,7 процента; трехкомнатных — на 2,7 процента.
Фото: Russian Look
«Стоимость аренды летом снизилась даже на бюджетные предложения, и пока роста ставок не наблюдается, — утверждает Галина Фабрицкая, начальник отдела компании «Пересвет-Недвижимость». — Так, если в прошлом году средняя арендная ставка на квартиру в благоустроенном спальном районе составляла около 30 000 рублей, то летом подобные предложения при хорошем торге снижали до 25 000 рублей в месяц».
По словам Романа Бабичева, самая дешевая арендная квартира в Москве сейчас предлагается по ставке 16 000 рублей в месяц. В Подмосковье можно найти жилье и за 10 000 рублей/месяц.
Согласно данным портала Domofond.ru, средние цены предложения по аренде квартир в Москве к началу осени снизились по всем сегментам. Наибольшее падение ставок в августе по сравнению с июлем было зафиксировано в секторе квартир на три и более комнат – на шесть процентов (с 51 825 до 48 524 рублей в месяц). Стоимость одно- и двухкомнатных вариантов уменьшилась на один процент. Так, аренда «однушек» подешевела с 31 945 до 31 571 рублей в месяц, а «двушек» — с 46 092 до 45 484 рублей в месяц. Подчеркнем отдельно, что здесь и выше, если не указана разбивка на округа и районы, приводятся средние по городу цифры — с учетом квартир центра и престижного запада Москвы, которые «подтягивают» вверх общую статистику.
Причем, согласно анализу специалистов Domofond.ru, в последнем месяце лета были отмечены самые низкие показатели с начала года. «В целом, за небольшим исключением, в течение восьми месяцев 2015 года наблюдалась тенденция на снижение арендных ставок. Летом незначительное повышение цен отмечалось только в июле», — сообщил Эрик Сегерборг, генеральный директор портала.
Вы что себе не позволяете?
На фоне падающих ставок аренды и явного профицита квартир арендаторы ведут себя, как ни странно, довольно скромно. «Никаких специфических запросов и особых требований квартиросъемщики сегодня не выдвигают. Они стали очень щепетильно относиться к выбору объекта, что вполне закономерно в условиях избытка предложения и финансовых ограничений. Соотношение цены и качества предложения — вот что подвергается скрупулезному исследованию будущих квартирантов», — рассказывает Оксана Полякова.
Фото: Russian Look
Основной спрос, естественно, сосредоточен в сегменте недорогих квартир. Проведенный экспертами Avito анализ показал, что в Москве в разделе «Сниму», где пользователи размещают объявления о поиске жилья, в августе 2015 года было зафиксировано 670 054 отклика от владельцев жилья. Больше половины обращений пришлось на объявления о поиске однокомнатных квартир — за месяц арендаторы связались с квартиросъемщиками 363 888 раз.
«Самые популярные запросы среди арендаторов — одно- или двухкомнатная квартира, расположенная в пешей доступности от метро, обеспеченная необходимой мебелью и техникой и выставленная по невысокой цене — в бюджете 25 000 — 30 000 рублей в месяц. Самые востребованные направления — запад, юго-запад, северо-запад и северо-восток», — отмечает Роман Зеленский.
По данным «ИНКОМ-Недвижимость», в среднем на поиски съемной квартиры в Москве у арендаторов уходит один-два дня, обычно рассматриваются около шести вариантов. «Но сегодня все зависит от намерений, расчетов и сроков, которые определят себе сами арендаторы», — подчеркивает Оксана Полякова.
Таким образом, квартиросъемщики не наглеют — а ведь могли бы, учитывая сложившиеся в их пользу обстоятельства. Пожалуй, единственный «грех» арендаторов — традиционное стремление любыми средствами сэкономить на найме жилья. «Общая цель съемщиков — экономия на всем, начиная от комиссионного вознаграждения агента и заканчивая освобождением от оплаты коммунальных платежей. Арендатор активно торгуется, и владельцы квартир достаточно часто уступают до 20 процентов от изначально заявленной суммы на дорогих объектах и в районе одной-двух тысяч рублей на бюджетных; снижают суммы залоговых платежей, оплачивают Интернет, парковку и так далее», — говорит Роман Бабичев.
Кроме того, по словам эксперта, многие собственники сегодня пересматривают свою политику и начинают сдавать жилье категориям граждан, которых раньше избегали: в частности, приезжим с юга и из стран Азии. А те, кто не готов сдавать квартиры в текущих условиях (в первую очередь, это владельцы жилья премиальных классов), выбирают путь консервации, снимая свои объявления и запирая двери до лучших времен.
Чем нервы успокоятся
Наступят эти лучшие времена, судя озвучиваемым экспертами прогнозам, нескоро. «Как изменится ситуация со средними арендными ставками в дальнейшем, говорить сложно, но можно предположить два сценария, — делится своими соображениями Мария Жукова. — Первый: по окончании сезона цены замрут на достигнутом уровне до следующего сезона — такое развитие характерно для стабильного рынка аренды. Или второй вариант — цены пойдут вниз, это возможно при падении спроса и росте предложения».
Прогноз «Азбуки Жилья» приятен для съемщиков и достаточно печален для арендодателей: роста не будет, но и сильного падения ставок — тоже: максимальный спад цен, который возможен к концу года — скромные пять процентов.
Роман Зеленский считает, что цены останутся на прежнем уровне: «Мы ожидаем, что сократится число бюджетных ликвидных предложений, спрос вырастет, но не намного. Количество предложений по всем сегментам будет оставаться в достаточном количестве, так что клиенты по-прежнему будут избирательными и требовательными».
А Оксана Полякова указывает, что динамика цен на рынке аренды жилья напрямую зависит от благосостояния граждан: «Стоимость найма начнет повышаться, но только тогда, когда люди будут обеспечены работой, когда начнут расти зарплаты, а уровень инфляции снизится. В настоящее время предпосылок для существенных изменений размера арендных ставок нет».
Правда, добавляет эксперт, рынок аренды настолько гибок и пластичен, что адаптируется к любым условиям и выживает в любых социально-экономических условиях. Нормально ли это, с точки зрения психиатрии, «Дому» неизвестно. Но звучит позитивно.