Практически во всех регионах в центре городов есть гостиницы советского стандарта — где-то это бывшие «Интуристы», где-то объекты имени самого города и так далее. И во многих городах они являются единственным гостиничным предложением. Увы, туристы и командировочные воспринимают такую ситуацию не так безропотно, как еще лет десять назад.
Мы привыкли к определенным стандартам качества, и хотим их видеть не только за границей, куда в любом случае ездить стали меньше, но и у себя дома. Туристы из-за рубежа, заинтересованные сильно подешевевшей с ослаблением рубля российской экзотикой, тоже не приходят в восторг — кроме разве что записных экстремалов.
В общем, конъюнктура рынка подразумевает спрос на низкобюджетное размещение благодаря росту внутреннего делового и рекреационного туризма на территории России; снижению уровня выездного туризма; появлению большого количества туристов из «недорогих» направлений – Китая, Кореи, Вьетнама; надвигающемуся Чемпионату мира по футболу 2018 года.
Что же делать с устаревшими гостиницами? Особенно с учетом того, что реконструкция их, как говорят опрошенные «Домом» эксперты, часто стоит дороже нового строительства.
В начале года главным российским гостиничным ньюсмейкером по теме обновления советских гостиниц стала компания AZIMUT Hotels, объявившая о начале реновации отеля «Белград» в Москве, а также рассказавшая о реновации еще двух российских отелей в Астрахани и Воронеже.
Проект обновленного отеля «Белград»
20-этажная гостиница «Белград» построена в 1973 году на Смоленской площади рядом с высоткой МИДа. Здание было впервые реконструировано в 2003 году. На момент закрытия на реконструкцию в январе 2015-го среднегодовая загрузка отеля не превышала 35 процентов.. Иллюстрация: AZIMUT Hotels
Цель реновации, по словам генерального директора AZIMUT Hotels Вальтера Нойманна — приведение отелей к стандартам инновационной концепции SMART. Для этих целей только в реновацию отелей в Воронеже и Астрахани планируется инвестировать более 140 миллионов рублей.
То, что AZIMUT сосредоточился именно на реновации советских отелей — прецедент, но вполне объяснимый. О старом гостиничном фонде у нас принято говорить с двух позиций — «сохранить историческое наследие» и «стыдно сказать, но у нас есть и такое». К первой категории относятся пафосные исторические отели — «Метрополь», «Националь», «Пекин». Ко второй — большинство отелей советской эпохи, которые, вроде бы и надо привести в порядок, но процесс идет не быстро, несмотря на все предпосылки, подталкивающие собственников и девелоперов заняться именно старым фондом.
Как отмечает руководитель департамента гостиничного бизнеса компании JLL Татьяна Веллер, на сегодняшний день общий номерной фонд средств размещения в Москве, включая хостелы и гостевые дома, составляет порядка 50 тысяч номеров. Из них менее половины — около 22,5 тысячи — составляют гостиницы современного стандарта разного уровня, а все остальное относится к «морально устаревшему» номерному фонду, не соответствующему требованиям сегодняшних путешественников. На 2016-й год, по данным JLL, к открытию в Москве заявлено чуть более 2 тысяч брендированных номеров, в основном относящихся к среднему ценовому сегменту.
Гостиница «Москва» после реконструкции
Фото: Екатерина Овсянникова / Фотобанк Лори
«При том что в целом сегодня наблюдается переориентация спроса на бюджетное предложение, гости хотят иметь за свои деньги определенное предсказуемое качество. И в этих условиях гостиницам "советского стандарта" приходится конкурировать как с современными объектами сегмента эконом (хотя их довольно немного), так и с гостиницами более высоких сегментов — на сегодня разница в цене между сегментами бывает не столь значительной, как разница в качестве», — отмечает Татьяна Веллер.
Так какие есть варианты обновления «советского» гостиничного фонда? Есть несколько «ре-», различающихся по существу работ и, соответственно, степени сохранности здания и финансовой нагрузке на девелопера. «В моем понимании реконструкция — это восстановление прежних качеств здания, полная ликвидация физического износа, а также и отчасти морального — улучшение потребительских качеств продукта, повышение классности, например, — рассказывает партнер, руководитель отдела гостиничного бизнеса и туризма компании Cushman&Wakefield Марина Смирнова. — Реновация — это продление срока службы актива без коренной его перестройки». Реновация, которую можно назвать еще полным ремонтом, проводится раз в 10-15 лет, поэтапно, говорит Смирнова: примерно раз в 5-7 лет обновляются общественные зоны, раз в 7-10 лет — номера, примерно с той же периодичностью обновляются ресторан, прачечная. Но не все отели выдерживают такие сроки — соответственно, рано или поздно вопрос встает уже о реконструкции. Срок полной бухгалтерской амортизации гостиницы, по словам эксперта, составляет 30 лет, реально без капремонта здание может эксплуатироваться 50 лет. То есть, все гостиницы 60-70-х гг. постройки, где не было реконструкции, уже очень пора обновлять капитально.
Гостиница «Алтай»
Фото: Оксана Алёшина / Фотобанк Лори
В 1992 году в Москве по данным официальной статистики насчитывалось 140 гостиниц на 30 тысяч номеров, из них порядка 20 тысяч были построены к Олимпиаде 1980 года. Остается 10 тысяч номеров. «Учитывая, что часть объектов уже реновирована ("Москва", "Минск", снесена "Россия", "Центральная" реконструируется и т.д.), объем отелей, остро нуждающихся в реконструкции, ограничится 5-6 тысячами номеров, — рассказывает Татьяна Веллер. — Это такие отели как "Останкино", "Турист", "Алтай", "Спутник", "Юность" и т.д. Достаточно остро вопрос о реконструкции встает перед собственниками "Космоса", причиной не столько физическое состояние здания, сколько экономика».
Еще один критерий — финансовая эффективность. Изношенные номера, «убитое» лобби не дают отелю возможность продавать номера по тем же ценам, что и более «свежие» конкуренты. «В отеле должна быть четкая логистика, которую определяет функциональное зонирование, очень важны продуманные и грамотно спланированные общественные зоны. В современном отеле роль лобби меняется — это уже не просто транзитный узел между улицей и номером гостиницы, лобби становится комфортным местом для общения», — рассказывает глава архитектурной студии IND Architects Амир Идиатулин.
В технические подробности погружает управляющий партнер строительной компании Pridex Сергей Кудрявцев: «При реконструкции старого номерного фонда возникают два момента: Первый — это наличие или отсутствие возможности сноса старых перегородок. Если внутренние стены невозможно снести из-за конструктивных особенностей здания, то даже несмотря на выгодное территориальное расположение отель не сможет получить высшую категорию, поскольку величина номеров будет недостаточной для пятизвездочных критериев».
Гостиница «Националь»
Фото: Елена Солодовникова / Фотобанк Лори
В общем, если собственник хочет сохранить конкурентоспособность, придется пойти на траты. «Кстати, — напоминает Марина Смирнова, — для этого делаются специальные отчисления — международные операторы требуют резервировать на спецсчетах от 1 до 5 процентов выручки отеля ежегодно, чтобы создать фонд реновации».
Продолжение этой темы — реконструкция со сносом. Особенно часто под снос попадают пристройки — рестораны, конференц-залы, кинотеатры, приносящие минимальный доход. Впрочем, «отрезать» пристройку от основного здания получается не всегда, так что сносят все вместе.
И все-таки, в ряде случаев лучше решить дело без сноса — обычно это касается гостиниц, располагающихся в центре, в исторической части города, рядом с основными достопримечательностями, с другими точками притяжения (деловые районы, например), и гостиниц «с именем», как вышеупомянутый «Белград».
Вне зависимости от того, повышается классность или нет, реновация — это сложно и дорого: отделка множества обособленных помещений, включая разводку всех коммуникаций и инженерии, строительство большого количества внутренних перегородок, новая логистика, новые общественные зоны и так далее. Так что в отдельных случаях реновация обходится и дороже нового строительства. Но это не значит, что реновация как способ обновления устаревших отелей применяться не будет. «Сегодня, — поясняет директор по строительству и реновации компании AZIMUT Hotels Дмитрий Ананьев, — в центре Москвы и других городов России, практически не осталось свободных площадей под строительство новых гостиничных зданий, соответственно, старый гостиничный фонд приходится реновировать тем, кто ориентирован на центральное расположение своих отелей».
В защиту реновации, по мнению эксперта, говорит и тот факт, что многие отели советской эпохи представляют собой значимые городские объекты, составляющие устоявшийся архитектурный ансамбль, даже если они не являются памятниками архитектуры и не подчиняются федеральному законодательству по их защите.