Свободных участков под застройку в столице практически не осталось, и девелоперы вынуждены искать «пятна» для реализации жилых проектов в бывших промзонах или рядом с объектами, которые неоднозначно воспринимаются будущими жильцами — тюрьмами, кладбищами, ЛЭП, крупными автомагистралями. Для того, чтобы продать такое жилье, приходится идти на немалые скидки — до 25 процентов. Впрочем, эксперты говорят, что негативное соседство можно нивелировать и более дешевыми способами.
Сегодняшние реалии московского рынка недвижимости ставят перед застройщиками сложные задачи. Очевидно, что наиболее благоприятные для размещения жилья площадки уже застроены, и потому все, что им остается — развивать территории бывших промышленных зон и заводов. Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп» говорит: «Сегодня очень трудно найти дом в Москве, расположенный в идеальных условиях для проживания. Практически треть квартир соседствует с потенциально негативными объектами: магистралями, вокзалами, кладбищами, бывшими или действующими заводами и так далее. Но даже такие квартиры, как показывает практика, находят своего покупателя, особенно если предусмотрены скидки».
Дышите глубже
Наличие неблагоприятных объектов, расположенных поблизости от дома, сказывается отрицательно на сроках экспозиции и ликвидности реализуемого жилья. Чтобы его продать, собственникам приходится идти на ценовые уступки, причем дисконт в данных случаях может быть весьма ощутимым. Соседство с промзоной или действующим заводом, вид на свалку или складские помещения, близкостоящий объект ТЭЦ могут снизить стоимость жилья на 15-20 процентов.
«Показательный пример — район Капотня, где зафиксирован минимальный ценник на московскую недвижимость. Низкая стоимость квартир обусловлена неудобной транспортной доступностью и наличием НПЗ, влияющего на экологическую составляющую района», — говорит руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость» Светлана Бирина.
Фото: lana1501 / Фотобанк Лори
Наличие оживленной трассы рядом с домом также может отпугнуть покупателя. С дисконтом продаются квартиры, окна которых выходят на скоростную магистраль, при этом варианты, расположенные со стороны двора, уже не дисконтируются. Однако каждую ситуацию нужно рассматривать индивидуально.
По данным компании MAGRAM Market Research, плохая экологическая ситуация является стимулом для переезда со старого места жительства (и барьером для покупки нового) для 30 процентов москвичей и 25 процентов жителей области. Наибольшее значение экологии придают 36-45-летние (32 процента) и 25-35-летние (31 процент). В категории старше 55 лет экология важна только для 13 процентов респондентов.
Важнее всех экология вокруг дома для людей с высокими доходами (более 160 тысяч рублей на человека) — в этой категории 42 процента респондентов отметили значимость «экологического» фактора. Самые бедные (с доходом от 20 тысяч до 27 тысяч рублей) обращают на это внимание намного реже — только в 19 процентах случаев.
По закону, жилой дом не может быть построен в местах, имеющих действительно опасное соседство. Для вредных производств, воздушных высоковольтных линий электропередачи существуют санитарно-защитные зоны. То есть строить от них жилье или детские сады и школы можно только на определенном расстоянии. Тем не менее, близкое соседство с такими объектами рассматривается большинством как негативный фактор при выборе квартиры. Особенно, если на них открывается вид из окон. ЛЭП, ТЭЦ, заводские трубы напротив окон однозначно будут минусом и поводом для торга.
«При экономической целесообразности часть объектов, снижающих стоимость жилья, можно нейтрализовать. Например, ЛЭП можно каблировать — то есть убрать под землю, свалку законсервировать или рекультивировать. Для защиты от шума автомагистралей или ж/д путей используются специальные экраны», — говорит Дмитрий Михалев, руководитель службы по работе с госорганами «СПб Реновация».
Фото: Михаил Иванов / Фотобанк Лори
От тюрьмы не зарекайся
Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate говорит, что на первом месте среди факторов, снижающих привлекательность районов, — тяжелая криминогенная обстановка. В этом отношении «антилидерство» у Западного Бирюлево — история с овощной базой, где мигранты убили местного жителя, после чего коренное население требовало закрыть предприятие, сильно повлияла на отношение к району. Купить квартиру здесь стоит столько же, сколько, например, в районе Саларьево — за МКАД, но продать эту недвижимость в дальнейшем будет очень сложно.
Еще один жупел для покупателя — тюрьмы. «Думаю, мало кого заинтересуют квартиры рядом с тюрьмой, поэтому не будет сильно востребовано жилье, близко расположенное к "Бутырке", "Матросской Тишине", "Лефортово"», — полагает Вадим Ламин.
Районы вокруг вокзалов и железнодорожных путей также смущают жителей Москвы. Близость к Курскому или Павелецкому вокзалу, улицы вокруг площади трех вокзалов не слишком популярны у потенциальных покупателей.
На четвертом месте антирейтинга будут находиться дома, стоящие прямо на транспортных магистралях или рядом. К примеру: квартира, продающаяся внутри Садового кольца или рядом, будет реализована достаточно быстро (если речь не идет, опять-таки, о местах около вокзалов), а дома, стоящие прямо на магистрали, вызывают отторжение у покупателей. «Так, мы с большим трудом продавали квартиру на Валовой улице с окнами на Садовое Кольцо. Планировка была великолепная, но месторасположение подводило. Практически все покупатели отказывались от сделки из-за шума и выхлопов с Садового кольца. Тоже самое происходит в домах, выходящих окнами на Ленинградское шоссе, Кутузовский проспект, Дмитровское шоссе», — рассказывает Вадим Камин.
Москва, Некрасовка, детская площадка у свалки ТБО
Фото: Александр Окунев / Фотобанк Лори
Отпугивают жильцов и промзоны. Перед строительством здесь жилья нужно производить рекультивацию территории, озеленять районы, создавать инфраструктуру. Однако, освоение промзон выгодно строителям — при застройке промзон не надо расселять предыдущих жильцов в «стартовые» дома. «При грамотном выборе места можно получить очень хороший результат. Примером можно назвать проект "Интеко" — жилой комплекс "Шуваловский" рядом с МГУ, его парками и образовательными центрами», — отмечает эксперт.
Мария Литинецкая также говорит, что клиенты весьма негативно относятся к предложениям, по соседству с которыми работают бары, рестораны или ночные клубы. «Особенно, если они расположены на первых этажах жилого дома. Даже если будет грамотно сделана шумоизоляция, вряд ли удастся избежать сборищ нетрезвых посетителей. Подобное соседство не только увеличивает срок экспозиции квартиры на рынке, но и вынуждает собственников делать существенные скидки — до 20 процентов», — говорит она.
Юлия Прокопенко, директор по маркетингу компании Storm Properties добавляет, что ряд покупателей скептически отнесется к наличию незастроенной территории по соседству, ведь на ее месте либо может возникнуть нежелательный объект, либо будущая постройка ухудшит видовые характеристики квартир.
Светлана Бирина рассказывает и о таком случае: «Наш клиент, избирательный молодой человек, очень долго искал квартиру. Были недостатки, которые мешали заключению сделки. Например, в случае с вариантом в районе Загородного шоссе стоп-фактором стало наличие психиатрической больницы рядом с домом. Такую квартиру клиент наотрез отказался покупать».
Она также отмечает, что некоторых покупателей отпугивает близкое расположение действующего кладбища. «Однако отдельно стоит рассматривать знаменитые кладбища, являющиеся достопримечательностью», — подчеркивает эксперт.
Фото: Юрий Зобков / Фотобанк Лори
Госпожа Цай Гуйжу, глава Союза Китайских Предпринимателей в России считает, что самые сложные варианты для продажи — в соседстве с ЛЭП, ТЭЦ, свалкой или промзоной. «Такое соседство сразу бросается в глаза, и ощущается чисто физически. Неприятные запахи, постоянный шум, вред для здоровья — от этих факторов никуда не уйдешь. Потому размеры дисконта на такое жилье часто достигают 20-30 процентов от среднерыночной стоимости», — уточняет она.
Зато тихо, как на кладбище
Профессор Александр Цыганов, заведующий кафедрой «Страховое дело» в Финансовом университете при Правительстве РФ, говорит, что в некоторых случаях один и тот же фактор может влиять на стоимость как в плюс, так и в минус. «Например, покупатели жилья в районе Абельмановской заставы в Москве по-разному оценивают соседство с Свято-Покровским монастырем. Одним приятен сам факт соседства с святым местом, колокольный звон и возможность ежедневного общения с современным московским духовенством. А другие видят в этом значительное количество нищих и попрошаек, стоянку автобусов паломников, которые далеко не всегда глушат двигатель. Закрытый двор решает проблему парковок и ограничения допуска во двор, но за эти удобства надо платить. Помня о диалектике, можно обнаружить положительные стороны во многом, а цена позволяет найти покупателя, способного увидеть это положительное», — рассуждает профессор.
Наталья Саакянц, коммерческий директор Rose Group полагает, что в ряде случаев негативный фактор можно представить как некое преимущество. «Например, близость к аэропорту может заинтересовать людей, которые часто путешествуют, либо работают в нем, а наличие скоростной трассы обеспечит возможность быстро добираться в офис или на учебу в центр города», — считает она.
Примером, подтверждающим приведенные выше рассуждения профессора Цыганова может стать мнение Цай Гуджу: «Кладбище гарантирует тишину. А соседство рядом с тюрьмой обеспечит безопасность — такие районы хорошо охраняются, криминальная составляющая в них минимальна».
Впрочем, насчет кладбищ мнения экспертов разделились. Борис Хорев, pr-менеджер MAGRAM Market Research рассказал, что его компания опрашивала в ноябре 2015 года потенциальных покупателей недвижимости в Москве и Московской области. «Выяснилось, что наличие кладбища поблизости не является сдерживающим фактором вообще», — уверяет он.
Как говорят эксперты, помимо скидок, девелоперы могут применять и иные приемы, призванные нейтрализовать негативное соседство. «Быстрой продаже квартиры мешает, в первую очередь, несоответствие цены и качества объекта. Выходов два — либо уменьшать цену, либо улучшать объект. Пример — прошедшая недавно сделка по покупке квартиры для клиентки, поставившей во главу угла идеальный готовый ремонт. Быстрое, в течение двух дней, приведение квартиры в состояние "первой свежести" привело к желаемому результату, а многие с объективной точки зрения недочеты в остальных аспектах остались "за кадром"», — делится опытом Вадим Ламин.
Арсений Васильев, генеральный директор ГК "УНИСТО Петросталь" говорит: «Существуют санитарные нормы, регламентирующие расстояния, отделяющие жилые дома от неблагоприятных объектов. Они являются обязательными к применению. Для того, чтобы максимально убрать эти объекты даже с зоны видимости жильцов, застройщики на границе, например, со скоростной магистралью или промышленными зонами размещают нежилые объекты — многоэтажные паркинги, инженерные сооружения, или делают зеленую полосу».
Юлия Прокопенко рекомендует прибегать к нестандартным методам, способным улучшить качество жизни в будущем проекте: «Например, для защиты от шума можно предусмотреть установку необычного шумозащитного экрана, который станет частью благоустройства территории, или дополнительное озеленение, нивелирующее непривлекательные виды из окон».
Иными словами — жизнь близ кладбища и даже ТЭЦ может быть совсем не страшной — если об этом заблаговременно, еще на этапе проектирования дома, позаботится застройщик. Если же он неблагоприятных «соседей» просто проигнорирует, покупатель получит возможность хорошо поторговаться. А вид на трубы или, скажем, тюремные стены всегда можно закрыть красивыми шторами — приобретенными на сэкономленные за счет торга рубли.