«Заплати налоги и спи спокойно» больше не работает: в ноябре 2016 года многие домовладельцы потеряли спокойный сон, получив обновленные налоговые уведомления. Цифры в квитанциях породили много споров и вопросов. О своем опыте и точке зрения на налоговые нововведения «Дому» рассказывает москвич, владеющий жильем как в городе, так и в ближайшем Подмосковье, в поселке с яхт-клубом.
— Мы привыкли к тому, что налог на недвижимость не обременителен — мне, например, ежегодно приходил налог за владение квартирой в пригороде Москвы на сумму не более 100 рублей, за городскую недвижимость налог был немного больше —340 рублей. Малые суммы налога обусловлены тем, что он насчитывался из инвентаризационной стоимости квартиры, весьма условной, которая обозначалась в техническом паспорте квартиры.
Оценка раньше выглядела так: приезжал специалист из БТИ и описывал все, что видит в вашей квартире, — например «обои на стене, на полу старый паркет, состояние квартиры среднее» и т.д. После специалист по неизвестным формулам рассчитывал инвентаризационную стоимость, и оценка квартиры в редких случаях превышала полмиллиона рублей. Часто бывало, что вместо проведения расчетов сотрудники БТИ указывали приватизационную стоимость, которая могла составить и вовсе 50 000 рублей. В 1993 году эта была значимая сумма, а к 2015 стала никакой.
Фото: Олег Харсеев / «Коммерсантъ»
Собственно, для того, чтобы навести порядок (ну, и заодно подлатать дыры в бюджете) и был произведен переход на кадастровый баланс всех объектов недвижимости. В 2014 году президентом РФ был подписан соответствующий указ, и началась активная работа: нужно было к 2015 году произвести оценку всех объектов. Причем мерилом определения кадастровой стоимости стала рыночная цена, которая, по задумке наших избранников, должна быть выше на 10-15 процентов.
Кадастровые палаты начали переоценивать объекты недвижимости, и процесс пошел не слишком гладко: сейчас активно идут разбирательства и оспаривание кадастровой стоимости недвижимости в судах. Дело в том, что оценщики во многих случаях просто брали рыночную стоимость и уменьшали ее на десять процентов. Но все мы помним, что произошло два года назад, в ноябре 2014 года: обесценивание национальной валюты, рынок российской недвижимости «просел», и уже в январе 2015 года количество сделок существенно сократилось.
Объекты недвижимости потеряли в цене: если до ноября 2014 года двухкомнатная квартира в районе Кунцево в Москве выходила в продажу со стоимостью около 10 миллионов рублей, то к весне 2015 года ее готовы были продать за 6-7 миллионов рублей. Сейчас ситуация выравнивается, и такая квартира стоит в районе 8 миллионов, но налог на недвижимость все равно приходится платить с 9 миллионов, поскольку именно эта сумма указана в кадастровой справке. Получается, что объекты переоценены.
Есть и другая сторона — расскажу об этом на своем примере.
Фото: Олег Харсеев / «Коммерсантъ»
Если столичная недвижимость переоценена, то в Подмосковье ситуация противоположная: когда я увидел второе налоговое уведомление, сильно удивился. Согласно квитанции, квартира в 13 километрах от Москвы, в поселке на Москве-реке, в котором есть собственный яхт-клуб, стоит 618 000 рублей, а сумма налога составляет всего 236 рублей.
На первый взгляд, ситуация приятная: оплатив несколько тысяч за квартиру в Москве, очень приятно заплатить 236 рубля за недешевое, в принципе, жилье в пригороде. Но если разобраться, такая ситуация порождает больше проблем, чем выгод.
В частности, теперь, если я задумаю продавать эту недвижимость, ее никогда не купят с привлечением ипотеки. Ни один банк не выделит несколько миллионов рублей молодой семье, если они предоставят справку, в которой написано, что кадастровая стоимость объекта в десять раз меньше запрашиваемой под ипотеку суммы. Получается, что количество потенциальных покупателей этой недвижимости сильно сократилось из-за крайне низкой кадастровой оценки. Теперь эту квартиру может приобрести только человек со всей необходимой суммой в кармане: для банка эта квартира стоит 618 000 рублей, и кредита в несколько миллионов заемщику не видать.
По сути, мне, как и многим в похожей ситуации, остается писать заявление в суд, оплачивать услуги оценщика (это примерно 40 тысяч рублей) и добиваться увеличение кадастровой стоимости, а заодно и налога — все для того, чтобы желающие приобрести квартиру смогли получить под нее ипотеку.
Встречаются и ситуации, когда объект переоценен — в Подмосковье это часто случается с земельными участками. Например, по кадастру оценили 10 соток в Рузском районе в 10 миллионов рублей, а реальная рыночная стоимость участка сегодня составляет только 6.
В такой ситуации при сделке госрегистратор может приостановить или отменить отчуждение (куплю-продажу), если ему покажется, что объект продается по заниженной цене: например, для уменьшения суммы налога на прибыль. У госслужащего в Росреестре есть все основания не доверять чистоте сделки.
Может быть, нас немного утешит то, что платежи за владение недвижимостью в России все еще не такие большие. По-настоящему большие счета мы получим в 2020 году, когда будем платить 100 процентов налога (в этом году, с понижающим коэффициентом, сумма составила только одну пятую будущего налога). Для большинства жителей это будет 10-20 тысяч рублей за квартиру и около 40 000 — за земельный участок ежегодно.
В качестве еще одного утешения могу сказать, что за границей налог на недвижимость может быть куда больше. Например, в Нью-Йорке налог на недвижимость платят ежемесячно, и, скажем, в высотке на Манхэттене сумма составляет 500-1000 долларов налога каждый месяц. Совсем недавно сдали высотку «Леонард», 60-этажное здание на 142 квартиры, сумма ежемесячного налога для ее жителей составляет 810 долларов ежемесячно.