Покупка жилья в Москве — даже экономкласса — без привлечения кредитов для обыкновенного человека со средней зарплатой задача практически непосильная. При этом бюджетные дома зачастую имеют столько минусов, что жизнь в них напоминает испытание на выносливость. Стоит ли влезать в кабалу и ограничивать себя во всем ради квартиры, в которой некомфортно жить? Разобраться помогут эксперты рынка недвижимости.
Сегодня средняя стоимость однокомнатных квартир массового сегмента в «старой» Москве, по данным компании Est-a-Tet, составляет около шести миллионов рублей, двухкомнатных — 8,8 миллиона, трехкомнатных — 12,3 миллиона. Жилье за МКАД бюджетнее: «однушку» в Новой Москве и ближайшем Подмосковье можно купить примерно за 4 миллиона рублей, «двушку» — за 5,22 миллиона, «трешку» — за 6,4 миллиона.
К массовому сегменту относятся и новостройки — варианты без излишеств, себестоимость которых весьма невысока по московским меркам, и дома старого фонда, преимущественно «изношенные» и тоже самые простые. Чем дальше они находятся от центра столицы и от метро — тем дешевле.
По словам директора департамента продаж ГК «Гранель» Рустама Арсланова, недорогое жилье обычно имеет не самое лучшее расположение — с плохой транспортной доступностью, недостаточной социальной и развлекательной инфраструктурой. В некоторых дешевых жилых комплексах есть проблемы с качеством строительства, случаются перебои в работе инженерии. А еще зачастую жители массового сегмента испытывают проблемы из-за нехватки парковочных мест. «Однако точного определения экономкласса по сути не существует: это могут быть и новостройки, и советские "хрущевки", "брежневки" и даже "сталинки"», — говорит эксперт.
Фото: Геннадий Гуляев / «Коммерсантъ»
Второй свежести
«Хрущевки» и «брежневки», которые в основном и относятся к самому бюджетному старому жилью в столице, имеют один неоспоримый плюс: поскольку возводились они еще в 1960-1970 годах, районы уже давно обжиты, здесь хорошо развита инфраструктура. Увы, это едва ли не единственное преимущество старого фонда перед новостройками. По словам директора по инвестициям Est-a-Tet Владислава Луцкова, для «хрущевок» характерны маленькие компактные площади квартир, низкие потолки, отсутствие лифта и мусоропровода, низкая теплоэффективность. В «брежневках» по сравнению с «хрущевками» площади квартир чуть больше, а потолки — чуть выше, есть лифты и мусоропроводы, но основные недостатки те же: маленькие кухни, плохая теплоизоляция.
Руководитель офиса «На Фрунзенской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Ольга Тихонова добавляет, что в старых домах, как правило, довольно тесные санузлы, чаще всего совмещенные, низкие потолки — около 2,6 метра, есть неудобные смежные комнаты и нефункциональные длинные коридоры.
Кроме того, старые дома нередко «украшают» трещины на фасадах, жителей последних этажей «радуют» протечки в крышах, а всех остальных — устаревшие коммуникации. Случаются в таких домах и перебои с электроснабжением, в пятиэтажках нередко отсутствуют лифты. Еще один большой минус — неоднородный социальный состав жителей: покупая квартиру в старом фонде, никогда не угадаешь, кто окажется твоим соседом — благополучное тихое семейство или шумные любители спиртного, регулярно забывающие выключить газ.
Фото: Дмитрий Лекай / «Коммерсантъ»
Вообще говоря, сам газ — тоже одна из проблем «вторички». «В старых домах квартиры оборудованы газовыми плитами, с чем и связана основная сложность. В новых домах экономкласса электрическую плиту можно перенести хоть в коридор, в "хрущевках" же подобные маневры крайне ограничены», — говорит управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая. Эксперт отмечает и проблемы, связанные с «несовременным» расположением труб канализации и водоснабжения: «Некоторым горе-новоселам приходится бегать по всему городу в поисках сантехники со специальным углом выпуска, которую уже почти никто не производит».
Среди неудобных, устаревших ранних «хрущевок» есть кирпичные дома. Между тем кирпич — один из самых качественных материалов для строительства. По словам Рустама Арсланова, здания, возведенные из кирпича, отличаются высокой экологичностью и теплоемкостью, хорошей звукоизоляцией. Однако сроки строительства таких домов слишком длинные, а сам процесс — крайне трудозатратный. Так что сегодня кирпичные новостройки относятся к жилью повышенной комфортности.
В 1970 годах с развитием технологий железобетонных конструкций началось массовое внедрение «бетонных коробок». К первым массовым сборным панельным домам относятся «брежневки». К 1980 годам темпы строительства новых районов максимально ускорились — технологии панельного строительства позволяли. В итоге, по словам заместителя коммерческого директора по корпоративному маркетингу и рекламе ГК INGRAD Сергея Михайлова, бюджетные дома в 1970-1980 годах возводились практически с единственной целью: решить жилищный вопрос москвичей. Большинство типовых кварталов того периода лишены индивидуальности, в домах нередко бывает повышенная влажность, промерзают стены.
Фото: Сафрон Голиков / «Коммерсантъ»
Экономное новое
Сегодня панельная технология остается одной из основных для строительства жилья массового сегмента. Такие дома строят из готовых железобетонных элементов здания, изготовленных на заводе. На стройплощадке рабочим остается только собрать готовые части «конструктора». Поскольку дома строятся из типовых панелей, планировки квартир не отличаются разнообразием. «Типовое строительство характеризуется, с одной стороны, меньшим разнообразием планировок, с другой — быстрыми сроками возведения, что гарантирует скорое получение ключей. Коробка панельного дома сейчас возводится в среднем за 19 дней, полностью дом — за 6-8 месяцев. Для сравнения: сроки монолитного домостроения — 1,5-2 года, кирпичных домов — до трех лет», — рассказывает директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер» Павел Брызгалов. Вторая основная технология для строительства жилья сегодня — монолитная. «Это наиболее современная технология, которая становится все более популярной», — говорит Брызгалов.
Монолитные дома строят из тех же материалов, что и панельные: бетона и арматуры. При этом стены «производятся» непосредственно на строительной площадке, а не на заводе: сначала возводится так называемая несъемная опалубка — полые стены, в которые устанавливается арматура и заливается бетон. При таком способе строительства дома получаются гораздо более индивидуальными. «По такой технологии можно построить здание практически любой формы и планировки. Кроме того, монолит отличается хорошей теплоемкостью и шумоизоляцией», — говорит генеральный директор девелоперской компании Rezidential Group Сергей Ильясаев.
Исполнительный директор группы компаний «АрТель» Владислав Шалимов подтверждает: «Чаще всего панельные дома, в отличие от монолитных, отличаются плохой тепло- и шумоизоляцией. Дело в том, что при такой технологии довольно сложно выполнять стыки наружных стеновых панелей, что приводит к неправильной герметизации». Иногда застройщики ради экономии проектируют максимально тонкие стены и используют не самые качественные материалы, что еще больше усугубляет проблемы некачественного монтажа панелей. В таких жилых комплексах всю зиму приходится пользоваться электрическими обогревателями и, соответственно, переплачивать за электроэнергию, а летом постоянно держать открытыми все окна и находиться на сквозняке. Кроме того, именно в таких панельных домах можно очень хорошо слышать, чем недовольна жена соседа сверху или сбоку и чем провинились их непослушные дети.
Справедливости ради стоит заметить, что это касается старых панельных серий. В новых, вроде ДОМРИК и ДОМНАД, подобные дефекты устранены.
В последние годы количество проблемных по качеству новых домов стремительно сокращается. Во-первых, потому, что все больше девелоперов пользуются монолитной технологией — постепенно сокращается и стоимость реализации таких проектов, и длительность строительства. По данным Urban Group, сегодня по монолитной технологии возводится уже около 60 процентов всех новостроек. Во-вторых, панельные дома тоже становятся более качественными. «После запрета строительства домов устаревших индустриальных серий застройщики вынуждены были заняться разработкой новых модифицированных панельных серий. Новые проекты панельного жилья, запускаемые и разрабатываемые в последнее время, по потребительским характеристикам практически не уступают монолитному жилью, в том числе и в вариативности планировок», — рассказывает Владислав Луцков.
Так что при выборе бюджетного жилья стоит обращать внимание на качество материалов, технологии строительства и время постройки жилого комплекса: чем он новее, тем больше шансов, что жилье будет комфортным. Главное — задать побольше вопросов продавцу, чтобы выяснить все нюансы.